房价打败的是你的认知，而不是经济学

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 肖磊

　　房价的上涨，根本就没有颠覆经济学的逻辑，而仅仅是颠覆了个人的认知。房子之所以如此上涨，是因为这个阶段它被缔造成了稀缺品。

　　最近国内各主要城市房价的再次拉升，搞出了不少的段子。说前两天北京一市民买房，卖家报728万，买家从7点砍价到夜里11点，最后745万成交。

　　还有一个是说，在北京西城区金融街某小区有人出售一套217.5平的学区房，报价4600万，现低价4500万出售，网友回复：我们是那缺100万的人吗？我们缺的是那4500万……

　　于是乎，有评论认为，北京的房价打破了诸多经济学常识，碾压了经济学原理，用经济学分析房价，已显得非常苍白无力。似乎在潜意识里，很多人认为房价已无解，剩下的只有叹息和恐慌。真的是这样吗？

　　首先需要澄清几个观点，在研究房价问题方面，房价收入比、租售比、房子总价值与GDP的比值、劳动力人口拐点、城镇化率等，确实都是分析房价常用的角度和公认的条件，但这种分析只能代表分析师的逻辑，并不代表经济学。经济学并没有告诉分析师用什么具体数据模型判断房价。

　　不过值得注意的是，未来的世界，不懂一点经济学，确实很麻烦，因为每个人无时无刻都需要跟社会产生经济关系，无时无刻都面临着选择、交易和对资源配置的优化。

　　经济学（economics），是研究人类社会在各个发展阶段上的各种经济活动（生产、交换、分配、消费以及与之有密切关联的活动）和各种相应的经济关系及其运行、发展的规律的科学。

　　《经济学》作者保罗·萨缪尔森这样定义经济学：经济学研究的是一个社会如何利用稀缺的资源生产有价值的商品，并将他们在不同的个体之间进行分配。《经济学原理》作者马歇尔认为，经济学是一门研究财富的学问，同时也是一门研究人的学问。

　　无论是萨缪尔森，还是马歇尔，都在暗示经济学的一个共识，即研究人的问题。

　　现实生活里，能够影响人做出选择或决策的东西太多，比如空间、时间、政策、文化、预期等等，因此经济学的目的不仅仅是预测，经济学更多的是为了从“不确定”中寻找“确定”，缩小未知风险，增大已知利益。

　　在房地产市场，主流经济学界早就提出了警示，认为土地供给受限，教育、医疗等公共资源分配不均，以及土地拍卖价高者得等导致的开发成本问题，给高房价埋下了隐患。

　　中国房价目前面临的问题，不是什么过于新鲜的事，香港有前车之鉴。

　　房价的飙升，跟国内股市估值一直偏高并无本质区别，当供给受到严格的限制时，需求的增长就会制造出稀缺效应，A股历史上市盈率达到1000以上的公司也并非没有出现过，比房价疯狂多了。

　　最近就有一只股票特别火，叫白银有色（有色金属概念），目前市盈率310，一个月前上市的时候，股价是2.8元，现在是14.4，一个月涨了5倍。

　　相比其他市场，房子的涨幅真的不算大，期货市场螺纹钢去年四季度上涨了27%，今年年初至今上涨了28%，近半年累计涨幅超过60%。

　　前一阵，有一个小金属，叫钴，由于是制造锂电池的主要原料，价格遭到爆炒，从去年末至今，涨幅已经超过100%。

　　房子的上涨之所以遭到如此之大的关注，原因有很多。

　　房子是民众的必需品，前二十年中国正经历快速城镇化的过程中，几乎每个家庭都需要解决房子问题，政策对租房者又没有做出很好的保障，公租房供给稀缺，买房成了在城市落脚的唯一出路。

　　同时，房地产市场也成了地方政府收入的主要来源，跟粮食等其他民生品相比，房子领域政府和民众的利益存在一定的对立，降房价相当于政府“割肉”。

　　另外，房价近二十年来几乎没有一个像样的调整，属于上涨周期最长的商品，预期被固化，导致信贷市场大部分资源持续流入到了房地产行业，未来几十年的购买力被提前透支，需求被集中释放。

　　因此，房价的上涨，根本就没有颠覆经济学的逻辑，而仅仅是颠覆了个人的认知。房子之所以如此上涨，是因为这个阶段它被缔造成了稀缺品。

　　当然，稀缺二字，是要打个引号的，因为这个稀缺，主要是人为制造的稀缺。

　　一方面新增土地供给被垄断，现有城市土地使用效率较低，缺少更合理和精细的规划，土地浪费严重；另一方面在需求端持续加杠杆，货币池子越来越大，信贷扩张迅速，再加上严格的资本管制，资金出不去，持有房子的成本又低，为了对冲人民币购买力下滑的风险，房子成了典型的金融避险资产。

　　当房子变成一种储藏财富和保值增值的手段，基本上就可以看作是一个金融产品了。

　　表面看上去，房子在交易方面有很多缺陷，比如无法标准化、流动性太差，但这在其他金融市场很容易出现周期波动的情况下，流动性差等的问题，反而成了优势，再加上国内各类限制出售的政策，比如北京就对买完房不满五年就出售的房子征收重税，房子的流动性就更差了。

　　因此，房子的周期，在所有资产里面，应该是最长的。这对于投机氛围比较浓厚的中国市场来说，认知冲击是非常大的，中国投资市场竟然也有只涨不跌的东西（房子）。股票一般是半年左右一个小周期，普通商品市场的周期更短，可能还不到一个季度。

　　其实房子的周期，全世界来看都是比较长的，大概二十年左右。日本房价持续上涨最明显的周期是在1970年至1990年，美国最近一次是1987年至2007年，而且往往在周期最后十年会比较疯狂，比如日本房价最疯狂的是1980年至1990年，美国是1998年至2007年。

　　中国这一轮房价的持续上涨开始于上一轮美元的收缩，即1997年，当时正处在亚洲金融风暴冲击之下，中国稳住了人民币汇率，房价开始上涨。

　　从1997年至2007年，北京的房价大概只翻了一倍，但从2007年至2017年，北京的房价至少上涨了超过五倍。按照中原地产的数据，今年二月份北京成交均价是70702元/平，是2007年底12000元/平的接近6倍。

　　中国的房价正在走完一个周期，纵然政府和民众都相信房价不会大幅下跌，但担忧情绪从来没有停止过，因为没有人相信永涨不跌的逻辑。

　　香港的房地产市场一直是一个热点，中国内地发展房地产市场的最初模仿对象就是香港，但千万不要忘了，香港依然是固定汇率，内地人民币汇率问题，对于房地产市场来说，将是一个定时炸弹。

　　香港无论是从土地供给的角度，还是从汇率的角度，都要比内地更容易制造稀缺概念，持有港币本身等同于持有美元，这是内地人民币市场难以仿效的。因此，香港模式的“房市”，在内地市场的持续性远低于香港。

　　高房价的另一个伤害在于，诸多投资者在房产市场获得的收益，很难再回到实体经济，这跟股票市场还不太一样。“卖掉房子移民”的想法在国内中产阶级非常常见，尤其是在学区房遭到持续炒作的未来很长时间，这种思潮在加强而非减弱。

　　另一方面，房产投资获益者在资金利用效率方面，是非常低的，也会拉低整个国家经济层面的资金利用效率，且会冲击到整个文化体系。没有几个人会卖掉房子去创业，在很多创业者或成功的企业家里面，没有几个是在炒房上面赚了第一桶金然后才干出一番事业的。

　　那么卖掉已经投资获利巨大的房子后，更多人会干什么去呢？如果不是为了换更大的房子，可以参考买彩票中奖者。

　　上个月，有个英国女孩起诉了彩票公司，因为中奖后百万富翁的身份“让她压力很大”，毁掉了她的生活。该女子叫简·帕克斯（Jane Parks）在17岁时中得了一百万欧元的彩票大奖，这让她成为了英国最年轻的百万欧元彩票得主，而后马上花钱进行了隆胸手术，还购买了两处房产，每周举办3次派对以供自己朋友肆意享乐，然而她表示，在此之后，她一直纠结人生的意义何在。“我一开始以为中奖会让生活变好十倍，但是其实却让我的生活变糟了十倍。多数时候，我都希望自己完全没有钱。我经常对自己说：‘我要是没有钱，生活会变得容易许多，’”简说。彩票公司表示，会给简提供一定的援助。

　　最近，因房价问题，有很多话题讨论值得深思，“北大清华毕业买不起房”，“学历不值钱但学区房值钱”等。还有一个段子是说，有几个朋友聚会完打车去清华，车上聊某人前几年就买房了，真是人生赢家。出租车司机默默听了很久说，我家拆迁分了好几套房，但我就是一开车的。你们才是国家的未来和希望，如果你们清华北大毕业，人生目标就是在北京买套房，而不是思考这个国家的未来，那这个国家真的没有希望了。

　　以上段子不论真假，但值得注意的是，当房子开始摧毁很多精英对教育、理想等认知的时候，确实需要抛开功利和现实束缚来彻底反思。

　　房地产市场虽然依附着强大的利益，但不改变房地产市场的运行逻辑，对中国经济来说如鲠在喉。房地产市场已经变成了逐步摧毁市场化和法治化的市场，参与其中的各方，都在破坏市场经济的各种底线。

　　一个充满历史和智慧的国家，一个能够在各种历史重大节点上都能化险为夷的国家，应该会想出很好的策略来解决房地产市场的问题。当然，依法解决更好。依法对于这个社会真的是太重要了。

　　上周，我们的邻居韩国，判朴槿惠下台的女法官李贞美卸任，韩国宪法法院为李贞美代院长举办了卸任欢送会。李贞美在发表离职演说时称，“罢免总统是一个非常痛苦和艰难的决定”。她还引用中国古代思想家韩非子的名言“法之为道，前苦而长利”，强调要实现法治主义。

　　最后我想说，中国的房价，根本没有颠覆经济学，就连最基本的经济学常识都没有跨越，从土地供给和使用规划、户籍制度、税收平衡、农村土地确权等方面抓紧解决房地产市场的问题，才是刮骨疗伤，前苦而长利。

　　(本文作者介绍：财经专栏作家)