普通住宅应该是按需供应

2016年10月11日08:59    作者:肖磊  (0)+1

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 肖磊

  普通住宅应该是按需供应,以色列经常为了获得几百平米的犹太人定居点建设用地,不惜跟巴勒斯坦打仗。住宅需求是民众最基本的需求,只要有需求,就必须得增加土地供给来盖房子,中国的一线城市虽然土地紧缺,但还没紧缺到像以色列一样的程度吧。

普通住宅应该是按需供应普通住宅应该是按需供应

  关于此次房地产市场大规模的调控政策,很多分析认为,真正的目的在于“降一线、稳二线、活三线”,意思可能是,要给一线城市房价降温(不是降价),稳住二线城市,把需求推到库存较高的三线城市,使其“活”起来。

  如果政策制定者真是这个逻辑,那实在不敢恭维,这就好比说,证监会出了一个对股民的限购政策,目的是降低对创业板的炒作,稳定中小板股价,把“过剩”需求推到大蓝筹。可能吗?

  一

  为什么说一线城市的房价更像是创业板股价,是因为一线城市的房价具备大幅波动的条件,一个是有足够多的概念(比如工作机会、教育、医疗等等),另一个是高流动性。但这并不仅仅适用于价格上涨。日本房价下跌的时候,东京等一线城市跌得最惨。

  正是因为一线城市聚集效应明显,一旦出现恐慌,更容易导致“踩踏”事件,且由于总市值巨大,买方几乎难以承接,价格的调整幅度往往远大于三线城市。一线城市的房价特点是,涨的时候涨得多,跌的时候跌得多(是典型的创业板走势),所谓的一线城市抗跌,只是一种想象罢了。

  二

  从2015年下半年开始,为了“去库存”和保增长等目的,信贷市场对购房者的支持迅速扩大,由信贷扩张支撑的房价完全进入到了投资交易主导的时代,这种情况下,没有投资者愿意持有换手率极低的三、四线城市房产。哪里的房子价格波动更大、更容易成交,就会买入那里的房子,这跟股民选择炒创业板还是持有大蓝筹逻辑一致。

  房子已成为一个交易标的,诸多民众购买房子的目的不再是居住消费,而是博取价格上涨收益。作为金融交易资产,一线城市有足够的概念忽悠下一个接棒者,这一点非常重要。也正是这一点,使得一线城市房价的上涨,几乎是指数级别,全社会新增信贷大部分进入到了房贷市场。房价,更具体的来说,体现的仅仅是信贷问题,而非需求问题。

  三

  在房子成为金融投资交易标的之后,“限贷”实际上跟期货市场提高保证金比例道理一致。提高首付款比例,实际上就是降低了杠杆、大幅抬升了买涨者的成本。

  国际市场无论是商品期货,还是金融期货,一旦出现过度的投机,交易所和相关机构都会采取提高保证金比例的方式,来遏制炒作,这一点无可厚非。只是市场低估了本轮房地产调控当中“限贷”的影响力,拿北京来说,购买第二套房子需要50%的首付款,看上去依然可以贷款50%,但由于房价早已上涨到了一定价位,拿50%首付款去买房,在三年前,可能就相当于全款买房(这几乎扼杀了大多数人的购房意愿)。

  然而,跟“限贷”比起来,“限购”对市场的抑制更加直接。一方面买房的成本在迅速提高,投资者的意愿和预期在迅速降低,另一方面购房群体迅速减少,这种情况下价格如果不出现跳空下跌,那是没有道理的。

  四

  如果一线城市房价下跌,二线城市能稳得住吗?显然不能。这就好比说,黄金价格下跌的时候,你鼓励大家买白银,稳住白银价格,这几乎是不可能的。此次国庆期间,黄金价格下跌了4.5%,白银价格却下跌了8.7%,比黄金跌幅大得多。

  一线城市的房价,永远是二线城市的风向标,如果一线城市有风吹草动,投资者首先抛售的是二线城市,以应对一线城市的不确定。因为投资者都有一个潜在的认识(尽管这个认识是错误的),如果价格下跌被套,持有一线城市的房产解套机会更大,也就是说会抛掉二线城市,死扛一线城市。

  五

  在市场经济条件下,只有公共产品的价格是可以“稳”住的,比如公共汽车、地铁等,你不可能因为乘坐的人增多而随时涨价。除了公共产品,其他所有的商品都很难将价格稳定在某一水平,尤其是房产价格,相比其他市场流动性要低得多,一旦需求受限,成交量下滑,很多投资者会迅速大幅降价以求尽快脱手,价格波动往往更加剧烈。你不可能干预卖房者的报价,你更难以预测在面对下跌时,投资客到底会有多恐慌。

  六

  普通住宅应该是按需供应,以色列经常为了获得几百平米的犹太人定居点建设用地,不惜跟巴勒斯坦打仗。住宅需求是民众最基本的需求,只要有需求,就必须得增加土地供给来盖房子,中国的一线城市虽然土地紧缺,但还没紧缺到像以色列一样的程度吧。

  中国诸多城市,以各种名义(比如控制人口等等)搞土地限售,市场只能哄抬地价,最终按房子供给来决定人口规模,而不是以增加住宅供给来满足人口增长。导致房价畸形严重,除了炒家以外没有多少民众能买得起房。时下,对于大多数民众来说,要么透支爷孙三代积蓄高价买房(财富一次性向顶端转移),要么无条件承受越来越高的租金(抑制其他消费)。

  七

  归根结底,普通住宅只是老百姓用来居住的最基本商品,普通住宅甚至可以说是一种半公共产品。

  政府的职责在于,提供充足的普通住宅,对老百姓最基本住房需求提供补贴和保障,而对于奢侈需求,比如别墅、大面积的公寓等等,根本不需要“限购”,且应该鼓励“炒作”,然后对增值部分征税就可以了(操作方面还需要具体关注立法和程序等等),拿这个税钱去补贴民众的普通居住需求,如此可能会减缓因房子问题进一步拉大的贫富差距。

  现在的问题是,大家都在炒普通住宅,而且是全民参与的炒作,房价增速在远高于民众收入增速数倍的轨道上运行。后果是什么呢?

  八

  中国的生产能力毋庸置疑,我们已是全球最大的钢铁、水泥等生产国,全球诸多领域充斥着“中国制造”,但诸多城市房子问题似乎一直处在“紧缺”状态。在国内同样稀缺的原油、黄金等重要战略资源可以靠进口来满足巨大的供给缺口,房子则没法用进口解决。

  一线城市人口净流入,需求持续,而土地供给严重不足,这是一线城市“百炒不厌”的概念;反过来,三、四线城市人口净流出,土地供给却严重过剩。市场配置资源的能力失效,说到底,是土地被垄断的问题(因为不能进口,很多人认为土地是唯一可以一直垄断下去的资源)。

  但所有人为的稀缺都是不可持续的,人均土地面积比中国少的国家比比皆是,故意制造稀缺往往会自毁前程(香港是个好案例),况且价格可以让稀缺变成过剩,任何足够稀缺的资产,当价格涨到一定程度,需求自然就下降了。

  随着中国劳动力人口拐点的推进(2012年中国劳动力人口拐点就已出现),建筑成本持续飙升,再加上老龄化的到来,中国对土地的开发能力将急剧下降。也就说,中国诸多明确要严控人口的城市,在国民开发能力最强、开发成本最低、开发效率最高、需求最大的时候,没有更多的投放土地。这是一个巨大的错误。

  (本文作者介绍:财经专栏作家)

责任编辑:贾韵航 SF174

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文章关键词: 楼市 住宅 炒房
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