楼市调控应跳出周期性怪圈

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 莫开伟

　　每一轮调控政策都是为稳定住房价格，但调控过后，总有一轮快速上涨行情，越让普通百姓感叹房子越来越买不起了。显然，目前楼市调控实质已陷入越调越高和政府“助涨”的尴尬局面。

楼市调控应跳出周期性怪圈

　　今年的国庆节注定是个不平凡的节日，北京、广州、深圳、苏州、合肥等20个一二线城市相继出台楼市限购限贷政策，“深八条”、“沪六条”等严厉调控措施相继出笼，犹豫在中国大地上引爆了无数颗原子弹，看得人眼花缭乱、心惊肉跳，让人感受到了中国楼市调控“变脸术”之快、之严。

　　社会各界姑且会猜测，这些调控措施付诸实施之后能否成为医治楼市癫狂的灵丹妙药？房地产业服了这些调控药之后是否能走上理性、健康发展轨道？中国民众是否从此不再有楼市猛涨带来的恐慌之虞？回答无疑是否定的。

　　因为这些调控之“药”依然没有摆脱行政窠臼，其结局也就很难跳出行政调控怪圈：“严格管制房价暂时趋缓—放松管制房价暴涨”。也就是说，出台调控措施的这些城市，楼市价格上涨趋势可能暂时会缓一缓，但过后可能又将迎来新一轮量价齐涨周期。因为中国从2005年3月底的“国八条”算起，短短十年间，中国房地产市场虽经历过无数次调控，无论是国务院的各项“通知”，还是九部委、七部委的各种“意见”，都没能阻挡住房价上涨的步伐；不少城市的房价比2005年翻了几番甚至十番都不止。每一轮调控政策都是为稳定住房价格，但调控过后，总有一轮快速上涨行情，越让普通百姓感叹房子越来越买不起了。显然，目前楼市调控实质已陷入越调越高和政府“助涨”的尴尬局面。

　　这是为什么呢？道理其实很简单，因为我们楼市调控政策存在严重问题：一是没有理顺楼市调控的目的到底是什么，是控制住房价让老百姓买得起房，还是不要过于严厉让房地产开发商能有钱赚和地方财政有收入可进？正因为楼市调控政策总是处于摇摆不定状态，忽而严厉、忽而放松，缺乏长久可持续调控政策措施，让房地产开发商及各级地方政府形成了“耐药性”，使调控功效被抵消。

　　二是没有割断地方政府与房地产业发展之间的各种利益关系，是让楼市调控步入市场运行机制、让市场充分发挥自发调节作用，还是继续伸出行政权力之手来生硬地管制房价或分割利益？由于这种利益关系没理顺，使一些地方政府难下决心认真调控，致使调控政策得不到认真落实走形变样；同时也会更加诱发一些地方政府竭力追求土地财政、推高房价获得足够收入搞高楼房、宽马路等城市形象政绩工程建设，使调控陷入了“死胡同”。

　　三是没有足够底牌或也不愿意拿出有效手段来对冲楼市上涨带来的压力，使楼市调控政策软弱无力。比如保障房、经济适用房等建设速度缓慢、数量严重短缺，把一大批城市中低收入人群也逼向商品房购买行列，更加剧了楼市非理性上涨；也让政府对楼市非正常上涨现象缺乏必要平抑措施，只能望楼市价格上涨兴叹。

　　四是对楼市上涨失控城市政府调控不力、楼市中存在各种违规行为及投机炒作行为缺乏必要法治惩治手段，使楼市失常状况难得到及时扭转。如调控政策出台之后，没有一个地方政府领导因楼市调控措施落实不力受到严肃问责，丢下官帽；没有一个开发商因弄虚作假、违规开发而被罚得倾家荡产；更没有一个楼市投机炒作者被追究刑责入狱。于是地方政府调控措施执行不力已司空见惯，开发商违规行为让人熟视无睹，投机商哄抬房价打乱楼市现象更是让人见怪不怪。

　　由此，目前中国一二线城市楼市调控政策不能只求一时轰动效应，而应把追求实实在在的长久调控效果放在首位，推动楼市调控彻底走出“屡涨屡调，屡调屡涨”怪圈：首先，制定富有弹性的楼市调控政策，确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标，分阶段实施，消除狂风暴雨式调控模式；把楼市调控政策制定要交给各级地方政府，建立目标考核责任制，将其纳入施政目标，让民众来打分评价，对民众不满意或房价涨幅过大的地方政府领导实施行政降级、行政记过、诫勉谈话等问责处罚，增强楼市调控政策的严肃性。

　　其次，进一步厘清行政干预与市场调节的界限，确立地方政府在房地产市场中的责任；将房地产市场纳入法治监管轨道，对楼市调控不力的地方政府、违法违规的房地产开发及哄抬房价扰乱楼市秩序的投机商追究刑事责任，增强楼市调控的法治威慑力。再次，应尽快终结土地财政，加快税收制度改革步伐，将中央政府与地方政府事权与财权改革到位，消除地方政府对土地财政的依赖，楼市疯狂暴涨和挤泡沫才真正有希望。

　　(本文作者介绍：知名财经评论人、中国地方金融研究院研究员)