房子的投资属性不会消失

　　文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 张鹏

　　房子具有居住和投资的双重属性，不会因为决策层对于房子的定位变化而改变，也不会因为新的基础性制度和长效机制的建立而改变。在目前严格限购又限贷的政策条件下，房子的投资属性只不过是被行政化压制了。

房子的投资属性不会消失

　　2016年房地产行业涨价“去库存”，在2017年不太可能发生了。在中央表态抑制房地产泡沫、建立市场化长效机制的背景下，房地产行业的游戏规则正在重塑，房地产投资端更趋谨慎，销售端观望情绪浓厚。考虑到新的制度变革在达到制度均衡之前需要较长时间和成本，房地产行业短中期有可能面临一线和热点城市泡沫软化依然难挤、三、四线城市库存减少依然难去的问题。

　　中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。中央财经领导小组会议听取住建部关于规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫的汇报时强调，“要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。”

　　事实上，房子具有居住和投资的双重属性，不会因为决策层对于房子的定位变化而改变，也不会因为新的基础性制度和长效机制的建立而改变。在目前严格限购又限贷的政策条件下，房子的投资属性只不过是被行政化压制了。一旦未来新的基础性制度和长效机制建立起来，房子的投资属性又会被恢复，否则所谓基础性制度和长效机制意义何在呢？

　　坦白说，房地产发展到今天的成绩和问题，都是制度设计和制度选择的结果，与其说房地产行业高速发展到了尽头，不如说房地产行业所依赖的制度安排无以为继。决策层提出有意建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，表明已经认识到了房地产行业在制度安排上的缺陷和问题，从认识论上来说当然是一大进步。但是，在方法论上，“分类调控”、“地方为主”、“多策并举”依然体现了强烈的行政化调控色彩。

　　一个更为重要的问题是，制度变革有一个由谁进行制度选择进而发动制度变革的变革主体的问题，变革成本就是变革主体的交易费用。一个符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，应该是从中央到地方的全部主体主动性改革，如果是中央政府为主、地方政府为辅，阻力和成本最小，改进制度效率和改变权力、财富再分配的成果最大；如果以地方为主，中央为辅，由于地方从权力来源和利益偏好上没有对基础性制度进行变革的权力和动力，不仅实现变革的阻力和成本很大，成果也会打折扣。

　　让人颇为担心的，还有官方媒体所透露的信号。《人民日报》(海外版)援引分析人士言论认为，明年中国将进一步采取综合措施，因地制宜、因城施策，让旨在投资投机的炒房者知难而退，最终确保房地产市场平稳健康发展。

　　这里需要指出的是，不应单纯将矛头指向炒房者，而是应该指向基础性的制度安排。炒房者无非搭了既有的土地和金融等基础性制度的“便车”。从广义来看，炒房者不仅包括购房者小户，还包括中户如房地产开发商和中介机构，大户如地方政府和金融机构。可以说，所有参与房地产经济的主体都是“共谋”的关系。

　　总的来说，在新的制度变革到达制度均衡之前，房地产的所有参与者均面临不确定风险。目前来看，所受影响最大的依然是房地产行业终端的个人和企业，未来一线和热点城市泡沫软化依然难挤，三、四线城市库存减少依然难去。

　　(本文作者介绍：供职于阳光私募行业，清华MBA校友。)