房地产开发商的房价操控术

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 吴晓波

　　中国当今排名前十的房地产开发商，无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期，他们大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮紧缩周期的到来。

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　　在全国省会级城市里，重庆经济正在成为一个“神话”，它的各项增长指数居于第一，然而房价却一直比较稳健，在过去的五年里，只涨了12%。究其原因，是因为那里有一个神一样的操盘手。

　　从2008年开始，重庆市政府试行一种叫做地票制的改革，就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，然后腾出建设用地指标，由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间，重庆地票交易17万亩，交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格，2008年的起拍价为4万元/亩，2011年8月以后，最低交易保护价调整为17.8万元/亩。

　　简单地说，就是重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主，将土地从农民手中交易出来，然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中，政府适度地保护了农民的收益，同时保持极大的耐心，将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，从而成为了最大的获益者。

　　与重庆相映成对照的是杭州市。

　　这座城市是全国商品房改革的早期标本，早在1990年代末，拜“温州炒房团”所赐，杭州房价率先上涨，一度超过上海、北京，成为极具风向标意义的“杭州现象”。然而，到2009年政府换届，杭州一年出让土地获得收入1200亿元，相当于当年度预期内财政收入的一倍左右，超过北上广深四大一线城市成为全国最高。

　　后来的几年里，杭州经济增长颇为健康，更随阿里巴巴的崛起而成为“电子商务之都”和互联网创业的热土，但是，因土地供给过度，该市房价大幅跳水，景象惨淡，迄今还在恢复的残喘之中。

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　　说到房价上涨，人人心中有一本酸甜账。毫无疑问，在过去的二十年里，它是社会财富的最大变压器和分配场。

　　那么，谁是中国房价背后的操盘手？

　　在1990年代末的一段时间里，人们认为中国房价的操纵者是投机客，尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表，他们捧着大捆大捆的现金，冲进一座安静的城市，然后活生生地坐地起价，弄得人心惶惶，鸡犬不宁；

　　到了本世纪初，人们发现真正的房价操盘手是开发商。他们的确得到了太大的利益，从2003年到2014年，胡润富豪榜里的前一百位有钱人中，地产商占到了六成，而在《财富》世界500强的排行榜上，中国地产公司是史上第一个、也是迄今唯一进入过榜单的。我们的前任国务院总理更是提出过一个很著名的问题，“开发商的血液里到底有没有流着道德的血液？”

　　再到后来，人们发现，原来最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中，土地价格和各项税费占到了65%左右的比例，而在全国绝大多数的县级财政收入中，土地出让金的收入约占到了45%的权重。无论是重庆还是杭州，其房价的波动及从波动中获得的利益，政府从来是最大和最具支配能力的那一个。

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　　到今天，我们大概都明白了一个道理，房价的涨跌不是一个道德问题，而是一场预期游戏和周期游戏。

　　所谓的预期，是你对中国经济增长和城市化进程的判断。

　　在过去的几年里，不乏有睿智的经济学者预测房价即将下跌，有些大胆的同学，甚至给出了崩盘的具体时间节点，为此，他们动用了很多西方的理论，比如人口红利理论、中等收入陷阱理论、大城市病理论等等。

　　但是，现实比理论要诡异得多，如今，这些专家都已经木化成了“砖家”。究其原因，是他们对预期的判断产生了偏差。

　　中国房价泡沫破灭的前提，首先是人民币泡沫的破灭，最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现，则取决于两个改革的失败，第一是产业经济转型的失败，第二是社会制度改革对经济改革的反制。

　　所谓的周期游戏，是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。

　　中国当今排名前十的房地产开发商，无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期，他们大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮紧缩周期的到来。

　　在过去的二十年里，中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期，而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。

　　我们常常看到一个景象，很多开发商的财务杠杆用得非常激进——他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者，是所有行业里负债率最高的，可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血，野蛮壮大。其实，这正是周期的秘密。

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　　中国的房价肯定是一个泡沫。

　　在这一场与预期和周期有关的游戏里，财富重新分配的过程，就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程，其中的参与者，包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。

　　在这个意义上，我们每一个人都是房价背后的操盘手，而每一座城市的房价涨跌，基本上是操盘手之间的博弈战争。

　　在房地产界，重庆市场是一个绕开走的城市，因为在那里，政府是神一样的存在，他们得到了泡沫生成中最大的那一个部分。

　　开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府与开发商含情脉脉，共同操盘，把预期舔得盘干碗净。

　　最后剩下来的，是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后，他们发现，能够吃到的预期已经烟消云散，沮丧与反叛便正式开始了。这一景象，至少在电视剧里已经出现，从几年前的《蜗居》到最近的《欢乐颂》。

　　(本文作者介绍：财经作家。本专栏为吴晓波微信公众号“吴晓波频道”内容。)