索罗斯也赞成收房地产税降房价

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 老骥

　　索罗斯认为，要想降低房地产泡沫，征收地产税是非常有效的方式。“如果无论卖或不卖，你都不得不每年纳税5%或3%，那么其效果就是会推动有些人卖房。”他认为，从某种程度上来说，中国房地产业“硬着陆”实际上已经发生了，不过还没有那么剧烈。

　　投资有点像足球，胜者为王。

　　判定球队的水平，有一个硬指标——赢球。再牛气的球员，再知名的教练，如果总是输球，那就得换人或者下课。

　　检验一个人投资能力的高低，也有一个硬指标——连续多年的盈利记录。对于那些口若悬河的股评家，最好的检验他们水平方式是，看看他们自己的股票账户，到底是盈还是亏。

　　中国一些股民推崇美国人威廉?江恩，运用他的江恩理论、江恩角度线来炒股。可是，许多人并不知道，江恩死后留下的财产不足10万美元，里面可能大多数还是他出书的稿费。因此，他投资理论的可信度应该打很大的折扣。

　　说到投资的盈利，巴菲特和索罗斯当仁不让排当今全世界的第一和第二。

　　巴菲特和索罗斯投资路数迥然相异，但同样都堪称真正的投资大师。巴菲特投资紧紧抓住“价值”的准绳，始终在价值与价格的差价中寻找机会。索罗斯则更擅长对全球经济进行宏观预判，在市场的谬误和动荡中大赚其钱。

　　与巴菲特极少对经济和股市进行预测不同，索罗斯经常对全世界经济发表评论。尽管他的评论并不都为后来的事实所验证，但他超过半个世纪的金融市场投资经验，加上他敏锐的洞察力，常常能见人之所未见，并先人一步采取行动。

　　让我们来看看这位长着鹰一样鼻子的投资大师，对中国人最关注的话题——楼市的看法吧。

　　日本房地产的轨辙

　　中国房地产市场，尤其是一线城市，人们谈论最多也是最让人疑惑之处有两点：

　　第一，上涨似乎永远不会停歇。尤其是今年年初，一线城市在对于普通购房者已经高不可攀的基础上再度猛涨。有人测算，假如投资者在2000年以100万首付加上银行贷款200万元，全部用来投资了上海楼市，现在其本金增值到了惊人的6000万甚至1个亿。而如果你当年把100万存银行至今，对不起，今年只能在上海的市中心买一个洗手间。

　　第二，政府的调控政策，总是在打压需求，却不在供给上发力。这导致每一次调控似乎都是在为下一次的猛涨做准备。

　　其实，对于这两点疑问，用索罗斯对于日本房地产的看法，以及他的“超级泡沫”理论，就能大致明白个所以然。

　　索罗斯《金融炼金术》一书中，对日本房地产泡沫破灭以前的评论，几乎完全适用于当今中国。

　　日本主管当局最初为什么会准许投机（楼市与股市）泡沫发展？索罗斯说，首先，金融资产价格膨胀，使得主管当局能够卸下它们对商业银行的责任，因为实质经济当时已深陷困境。

　　“如果没有房地产与股票市场的繁荣，商业银行对产业界的贷款将出现许多坏账，盈余也会受损。”

　　另外，房地产的泡沫性上涨，促使商业银行能够对看似良好的抵押品扩张其贷款组合，而日本产业界也因此能利用“财技”（这让人想到许多中国上市公司增发圈钱进行投资与财务造假）——即金融操作——赚取营业外收益，弥补利润不足。

　　索罗斯还进一步一针见血地指出，土地价格飙涨尚有另一个目的：尽管日元升值，它有助于维持国内的高储蓄率与有利的贸易顺差。房价上涨的速度超过薪资，日本的工薪阶层有强烈诱因增加其所得中储蓄的比率（想想我们有多少购房者为了还房贷而减少消费拼命存钱）。

　　“由于国内经济衰退，储蓄可供海外投资之用。这是日本当年累积全球财富与权力的理想处方，即使海外投资贬值也是如此。”索罗斯的这番话，也让人不得不想到当今中国不少企业财大气粗的海外收购。

　　超级泡沫会持续下去吗？

　　索罗斯对房地产由繁荣而至泡沫的解释是，低廉的借贷（房贷按揭）成本和获得贷款的容易程度，助长了房地产业的兴旺。使房地产的上涨趋势最终发展为泡沫的错误观念是：贷款抵押品的价值不会因为信贷量的增加受损。

　　但索罗斯认为，实际情况是，信贷量与抵押品价值之间存在某种相关反身性（Reflexivity）。借贷的成本低廉、门槛较低时，交易活跃，按揭房产的价值就上升，拖延欠付情况就较少，信贷表现良好，借贷标准也就很宽松。因此，房地产越来越火热，泡沫也就应运而生。

　　索罗斯还提出了“超级泡沫”的观点。以房地产为例，当房地产信贷（个人按揭和开发贷款），同时还加上杠杆操作，不断扩大时，“普通泡沫”就演变成误读和资金持续强化的“超级泡沫”。“超级泡沫”最终结果是信贷量逐渐增加达到极限，此后趋势逆转，造成强制清算，房地产价格暴跌。

　　在索罗斯看来，2007年的美国金融危机，就是由房地产次贷的“超级泡沫”的爆裂所致，就像一个普通的炸弹引发了核爆炸一样。

　　对于中国房地产市场，索罗斯3年前在接受《南华早报》采访时更直接的评论是，中国房地产市场是相当容易受到伤害的，因为房地产是人们最喜爱的储蓄形式。有很多房子都是空置的，这些房子就跟黄金和银行存款一样是储蓄。“我认为，现在的中国房地产是一种风险投资。”

　　索罗斯认为，要想降低房地产泡沫，征收地产税是非常有效的方式。“如果无论卖或不卖，你都不得不每年纳税5%或3%，那么其效果就是会推动有些人卖房。”

　　他认为，从某种程度上来说，中国房地产业“硬着陆”实际上已经发生了，不过还没有那么剧烈。

　　(本文作者介绍：资深财经媒体人，原上海证券报首席记者。微信公众号：jicaijing)