卖掉北上广的公寓去伦敦买老洋房，你怎么看？

　　文/新浪财经欧洲站站长 郝倩、新浪财经伦敦实习记者 瞿展

　　在她的朋友圈里，一位朋友把上海的房子卖了去美国买房子；另一位把北京的房子卖了要在德国慕尼黑买房子。这几件事都发生在今年。如果用北京和上海的房价作比，伦敦，巴黎，或是柏林的房价都显出了更高的性价比和宜居性。

卖掉北上广的公寓去伦敦买老洋房，你怎么看？

　　从我一位朋友最近“换房”的故事说起。今年春天，这位朋友卖掉了上海世纪公园对门一套建筑面积150平方米大公寓，成交价约1300万人民币。在上海，地段比房屋品质重要，她的这套公寓地段好——紧挨浦东的世纪公园，背靠繁华的联洋广场，还有学区。所以虽然挂出了千万级的价格，轻松出手。

　　在她看来，市场太疯狂，买家太勇敢。这套千万级豪宅十年前100万，10年，价格飚出13倍，这让她觉得不趁好出手都心有不安。

　　一套房入账千万人民币，告别上海世纪公园，她的目标是伦敦海德公园。

　　从世纪公园搬到海德公园

　　这位朋友对我坦言，她认为在现阶段最保险的投资是在伦敦中心区寻找一套“有历史”的优质的公寓。在伦敦，所谓“优质”，不是新建的摩天大楼，而是英国特色的低密度维多利亚式优雅老洋房。在伦敦，类似英式排屋式的老洋房一般都有几十年甚至上百年的历史，占着中心地段，一栋分为数间公寓，甚至有些还占着大片不对公众开放的私家绿地。

　　这个月，她终于伦敦海德公园旁边相中了这样一套老洋房。这套位于肯辛顿切尔西区的老公寓前有海德公园，后有市中心帕丁顿火车站，说是伦敦的黄金地段不为过。公寓内部3.45米挑高，全部翻新，维多利亚式的壁炉，大露台，院落里甚至有免费的公共停车位，属于伦敦市中心稀缺的高品质“二手房”。

　　从实际面积来看，海德公园这套公寓实用面积(非建筑面积)为107平方米，与她之前世纪公园的公寓面积相差不多。两套房价格也差不多。

　　这套稀罕的老洋房在3月1日已经挂牌销售，一开始叫价不过110万英镑出头，半年来一直无人问津。之后随着英镑在“脱欧”公投后一轮轮跳水，英镑跌入30年来最低点。楼市的转机也来了——英镑越跌，进场寻找便宜货的外国人越多，以亚洲人为主。像这样的高端地产有了出口，价格也顺势浮了起来。

　　最近一两个月内，这套公寓的标价从110万左右飙升到了135万英镑。按照当下的英镑汇率兑换不到1150万人民币，被世纪公园一套公寓的价码甩出一条街。有兴趣的买家很多，可买家们都认为要价太高，都是砍价后再往上加价。买家之间的相互竞价十分热烈。朋友的最初出价118万英镑，一周内提升了四次出价，直到126万英镑。因为依然没有达到卖家不算提升的心理价位，所以至今未能达成协议。

　　这都是后话了。

　　中高产阶级为何换房到海外？

　　类似这位朋友的“换房”经历在最近一两年中十分普遍——尤其是对中国那些有海外背景的中高产阶级而言——他们或是已经在国外生活；或是准备为了子女教育在国外置业；还有的是为了日后在国外定居和发展。更有甚者，只是为了寻求更保险的资产配置。

　　在她的朋友圈里，一位朋友把上海的房子卖了去美国买房子；另一位把北京的房子卖了要在德国慕尼黑买房子。这几件事都发生在今年。如果用北京和上海的房价作比，伦敦，巴黎，或是柏林的房价都显出了更高的性价比和宜居性。

　　之前在德国法兰克福和一位当地生活了十年的80后华人朋友聊天，他正在装修在法兰克福郊区一个价值55万欧元的新房。按照国内的标准，这是一个带花园的四房大别墅。在靠近日内瓦的法国东部最富裕的板块，类似一套带300到500平方米大花园的独栋别墅最低只需要45万到65万欧元。在目前低利率的背景下，基本在欧洲的买房贷款年利率平均都在2%以下，甚至在德国某些地区，购房贷款年利率可能低于1%。低利率吸引到很多没有买房传统的德国人进入楼市。

　　炒房短期获利不是这些海外置业族的目的，实际上，很多华人卖掉国内的房产到海外买房，恰是相信这些地区的资产长期看来更保险。一位刚在德国完成一起酒庄收购的国内投资人私下对我说，如果今年完成在海外的资产并购，只要收购价格合理，10年内仅靠汇率一项都可能产生丰厚利润。这一推测并不夸张，根据胡润之前发布的一项独立调查，人民币自2015年夏季以来已下跌近10%。

　　根据上个月底发布的《2016年汇加移民-胡润中国投资移民白皮书》(Immigration and the Chinese HNWI 2016)公布的调查结果，今年8月-10月，他们对中国240位平均财富2700万元人民币(约合400万美元)中国富人的专项调研显示：60%的中国富人计划在未来3年内在海外购买投资性住宅。

　　该白皮书显示：在过去的5年中，中国的房价飙升了205%。而在美国，次贷危机之后的美国楼市依然处于恢复期。今年美国房价涨幅大约5%，这是最近几年的最佳表现。

　　英镑贬值引来一批中国买家英国购房潮

　　英国《金融时报》针对这一中国海外购房现象点评说，越来越多的中国人到伦敦买房，一方面是因为英镑疲软；另一个主要原因是对本国楼市泡沫的担忧。如果说以往中国人只是在伦敦一些非核心地段买一些新建公寓，现在更多的中国买家则开始在伦敦的核心地段寻找目标。

　　英国的地产咨询机构第一太平戴维斯(Savills)全球市场研究总监尤兰德-巴恩斯(Yolande Barnes)接受新浪财经专访时坦言：“低汇率阶段是一个买房子的好时机。可能现阶段看来，因为英镑贬值，房租的实际价值有所降低。但随着政府一系列防止'以租养房'的政策出台，伦敦租房市场将更加紧俏，租金必然不断上涨，英镑也是如此。对于一些相信伦敦未来的人来说，现在绝对是购买的好时机。”

　　巴恩斯也说，有相当多的亚洲人想要住在伦敦，这主要因为长远来看，伦敦楼市在脱欧冲击下，依然是保值的。

　　中国买家在六年前开始在伦敦楼市引起关注，甚至当时有说法虚张声势称中国买家占了伦敦楼市三成交易。当年我也就此话题和巴恩斯聊过。她当年的说法是，新建物业在伦敦楼市占比不足整个楼市供应的1%。当年中国大陆买家在整个伦敦楼市交易量中占比低于1%。

　　实际的情况是：6年前，在伦敦高档区域的优质物业中中国买家数量寥寥。但形势正在发生改变。在今年第三季度，中国买家占伦敦住宅高端市场的交易比例为2.6%，二季度这一比例仅为1.8%。需要提起注意的是最近楼市实际上一直处在萎靡不振的阶段。所以，英国市场有人说中国买家在拯救伦敦楼市，真不是空穴来风。

　　如果从买家的背景和构成来看，根据巴恩斯了解的伦敦楼市现状，尽管中国大陆买家带来的资金流占了伦敦新建楼盘很重要的一部分，但后者只是伦敦楼市很小的组成部分，伦敦楼市相当部分的资金来自香港。但她也坦言，现在要搞清楚香港的资金背后的真正来源十分困难

　　巴恩斯也说不清楚“未来两年伦敦会发生什么”，因为“有太多的不确定因素”。根据第一太平戴维斯的研究报告，英国平均房价预计在明年至18个月内保持平稳，到2018年年底只增长2%。同时，在之后的两年，英国整体交易量要下滑16%。

　　第一太平戴维斯预计英国楼市会在2021年之前复苏， 届时英国的主流房价相比现在的平均涨幅会达到13%。

　　(本文作者介绍：新浪财经欧洲站站长。工作十余年，从社会新闻到财经新闻，从上海到伦敦，从第一财经日报到新浪财经。)