公投后时代，伦敦楼市会去泡沫么？

　　文/新浪财经欧洲站站长 郝倩

　　月初，房产咨询机构第一太平戴维斯（Savills）预计，伦敦中心区价值在400万英镑以上的高档房产受“公投后时代”的不确定性打击最大。预计到年底，平均房价将比年初缩水36万英镑，这意味着楼价可能下跌9%。

公投后时代，伦敦楼市会去泡沫么？

　　肯辛顿宫花园（Kensington Palace Gardens）这一条街是伦敦最贵的街区之一。去年夏天，这里的平均房价是每套4260万；14个月过去，9月底的数据显示平均房价跌了400万英镑，跌幅大概是9%。

　　肯辛顿宫花园紧邻威廉王子府邸，集中了全球的富豪——其中包括万达集团董事长王健林。他去年底花了8000万英镑在这里买了10间卧室，8间卫生间的肯辛顿宫花园15A号。王家新房旁边是俄罗斯大使馆，以及切尔西足球俱乐部老板阿布拉莫维奇（Roman Abramovich），和一级方程式赛车总裁的女儿，英国名模Tamara Ecclestone的府邸。

　　在英国公投“脱欧”前两个月，伦敦房价和英镑一起迎来一波涨幅，有机构乐观预言伦敦房价会在未来15年翻番。但还没待脱欧正式启动，今年最贵的楼盘已经比去年楼价跌去了10%。这在过去两年伦敦最风光的时候是很难想象的，因为很多人都相信伦敦的高端及超高端房产是抗击打能力最强的投资手段。

　　肯辛顿宫花园并不是个案，几乎伦敦排名前十的富裕街区都出现了房价下跌。其中，白金汉宫附近的贝尔格莱维亚区（Belgravia），和格罗夫纳新月街（Grosvenor Crescent）两条街也从去年夏天7月份的2280万英镑平均房价下降至2160万英镑。2014年，格罗夫纳新月这条街的平均房价一年涨了18%。北伦敦三区海格特（Highgate），也是伦敦郊外最昂贵的地区之一，1960万英镑的住房均价跌去了3%。

　　中国买房客给全球楼市造泡沫？

　　在伦敦楼市去火的消息爆出同时，瑞银（UBS）也发布了一份“全球房地产泡沫指数”，这一“泡沫指数”分析了包括温哥华，伦敦，斯德哥尔摩，悉尼，香港和新加坡在内的全球金融中心城市的楼市，其中温哥华在2016年泡沫风险指数中居于首位，伦敦第二。此外悉尼和香港也面临较高的泡沫风险。该报告指出，温哥华，伦敦，悉尼的“泡沫”都和中国购房者撇不开关系。

　　伦敦被瑞银指为“欧洲最被高估的房地产市场”，处于泡沫风险区域。自2013年以来，伦敦房价每年都以两位数的速度增长，在过去4个季度房价涨幅约10%，比英国伦敦以外地区房价涨幅高出7%。英国有中介机构分析称，过去两年伦敦楼市狂热一部分原因就是中国人买买买。

王健林去年底在伦敦中心区买下的豪宅：肯辛顿宫花园15A号

　　根据世邦魏理仕（CBRE）的统计数据，伦敦的高档板块West End的房价在过去三年上升31%，其中去年一年涨幅就达11%。在这一板块，中国买家购买的房产占新房销售的13%，这一比例仅次于英国本地买家。伦敦中心区对中国投资客的吸引力被分析为“教育投资”，因为中心区大学齐聚，可用作子女上学和移民之需。

　　在“泡沫指数”报告中，瑞银提到目前伦敦的房价已经比2007年（欧债危机前）的市场峰值又高出15%，但居民实际收入却比当年低了10%。现在一个技术工人大概需要15年的收入才能负担得起一处60平方米的住宅。

　　根据Zoopla网站的统计，现在超过六成英国百万英镑以上价值的房产都在伦敦。而伦敦中心区的房产又大概有一半是外国人买下的。这些海外买家中的大部分又并不住在伦敦的房产里，只是用来投资或者度假之用。

　　拯救伦敦的“住房危机”是伦敦市长Sadiq Khan在今年夏天选举时许诺过的。9月末他宣布要启动一项史无前例的调查，调查海外住房拥有人的背景，以及是不是有“脏钱”流入了伦敦的楼市。伦敦市长在接受《卫报》采访时表示，“很显然我们需要更好地理解海外资金在伦敦楼市起到的不同作用……我们要考虑应该采取什么样的行动来支持楼市，帮助伦敦人找到一个家。”

　　脱欧后的伦敦楼市会否去火

　　根据英格兰银行9月底的统计数据，8月份银行发放了的住房贷款数量创下两年内新低。当然，这并不说明房价已经下跌。如果同时查看英国房屋贷款抵押协会（Nationwide）的数据便会发现，9月份的房价涨幅放缓到5.3%。需求出现些许降温，但距离房价下跌还远着呢。事实上，8月英国房价上涨速度依然快于预期，英国公投是不是会带来一波楼市繁荣还未可知。

　　公投过去3个月有余，英镑贬值10%被看做国际买家进入伦敦楼市的入场券，一直有海外买家要抄底的风声，这其中又以亚洲买家兴趣最浓。但根据瑞银最近的分析，目前英国的状况是经济前景渺茫，高端住宅供应充分，所以高端房产再来一波涨幅的可能性不大。而且即使如此，高端房产对整个楼市的拉动效果也不应该被过度高估。

　　月初，房产咨询机构第一太平戴维斯（Savills）预计，伦敦中心区价值在400万英镑以上的高档房产受“公投后时代”的不确定性打击最大。预计到年底，平均房价将比年初缩水36万英镑，这意味着楼价可能下跌9%。

　　该机构同时预计说，在这9%的楼价跌幅之后，伦敦楼价在明年和后年，也就是退欧进行中的两年内会是“零增长”。到2019年退欧完成，房价有可能迎来一波8%的增幅。在2017年之后的五年，总体房价依然可能出现21%的增幅。

　　在伦敦其他地区，平均房价大概在200万英镑的“中低档”房产今年则可能出现5%的房价跌幅。在未来五年，这部分中档地产的楼价可能出现少于15%的增幅。

　　刚刚入秋，第一太平戴维斯英国住宅研究总监Lucian Cook已经看到一些高档住宅的卖家在调整策略，例如卖家把叫价悄悄调低了5%到10%。

　　为什么伦敦要挤泡沫

　　每隔一段时间，英国就会有机构探讨一下青年人逃离伦敦的现象，这和我们讨论“逃离北上广”基本是一个意思。仅伦敦一城，每年就新增30万的新毕业生，伦敦还是英国最大的雇主：无论是公务员，法律，商业，银行，以及高科技，电影，传媒或是广告行业，很多最好的工作都在伦敦。

　　伦敦房价和租金涨势凶猛，让很多三十多岁的年轻人“逃离伦敦”。这部分人群往往有了家庭和子女，在伦敦的生活变得难以负担。英国非营利机构Generation Rent统计显示：从2014到2015年，伦敦房价涨幅高达37%，租金增长10%，将近6.6万名30多岁（30到39岁）的年轻人搬出了伦敦，减去当年搬入伦敦的新增人口，这一年龄层出现了3万名的负增长，比2011年到2012年的“负增长”人数增加了48%。

　　该机构总监Betsy Dillner认为这种“大逃离”的现象直接关系到人才的流失，伦敦市长Sadiq Khan应该重视这个问题，并采取相应的住房政策抑制这一现象。

　　同样，另一家房地产慈善机构Shelter也表示目前的房价和租金水平明显是普通人很难负担的。该组织首席执行官Campbell Robb分析说：虽然很难预计接下来英国楼市往何处走，但可以肯定的是英国的可负担住宅依然存在很大缺口，这一点并不会因为公投而改变。现在几百万英国人都只能以租度日，即使存了一些钱，薪水也完全跟不上房价上涨的脚步。

　　在公投之前，伦敦的楼市神话隔三差五地上演：在今年第一季度，南伦敦最穷的地区之一Lewisham的住宅涨至47.3万英镑，在第一季度创下英国楼价涨幅记录——平均每天价格上涨385英镑；在本来已经很昂贵的肯辛顿和切尔西板块，今年3月份住房均价已经高达138万英镑，在今年初的三个月也在每天攀高。房价和租金同时上扬，让年轻人难寻安身立命之地。今年夏天，市中心一个10平米的小公寓月租高达800英镑，中介上线仅10个小时就租出了。

　　为了挤泡沫，压制房价涨幅，英国在今年4月1日针对“二套房”提升了印花土地税。在英国购房原本就需要根据房价高低缴纳2%到15%不等的印花税。但是假设是“二套房”，则所有房产都需要缴税，从3%起征，比“一套房”的印花税各高出三个百分点。即使是父母为子女购房，只要父母姓名出现在房产证上，就需要按照“二套房”缴税。

　　与之前英国一些房地产税对海外购房客有一定姑息不同，这一“二套房”税制没有例外。在英国公投之前，该税制引发很大争议，在今年4月1日之后也对英国楼市的成交量产生一定的打击。但这一小打击远远没有起到给楼市降温的奇效。

　　(本文作者介绍：新浪财经欧洲站站长。工作十余年，从社会新闻到财经新闻，从上海到伦敦，从第一财经日报到新浪财经。)