购租同权是劝您先租房再买房

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　在大部分核心一二线城市，租赁住房增加，租金价格可能会受影响，租金意义上的投资回报率会降低，但是，租的人还是要买，再加上买卖交易供不应求，房产价格还会上涨，投资回报还会持续稳定上涨，未来十年这个趋势不会改变。

购租同权是劝您先租房再买房

　　近日，楼市的热点转为租赁型住房。

　　从政策面来看，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　几乎同时，广州发布“购租同权”新政，无锡发布租赁满5年可落户等措施，大家似乎对于租赁型市场充满期待。前期笔者写过一篇《购租难同权！！别动不动就颠覆影响！！》，就“购租同权”提出了自己的一点观点。时至今日，笔者对“购租同权”有些更深入的理解。

　　“购租同权”应该从以下三个方面新的理解：

　　首先，从实际意义上来看， “购租”不可能100%同权，尤其是资源紧张的优质教育资源，除了这些稀缺资源，某种程度上可以同权。其实，在非稀缺资源领域，租房本来也可以享受一定公共配套服务，这些不必政策重申；

　　其次，“购租同权”本质在于先租后买，租是先期人口导入策略，租了一段时间后，有了工作能力有了支付能力，自然会向购买住房迈进，从中国人的传统观念来看，“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看，“购租同权”本质在于先租后买，租是导入人口，买是最终安定基础，也是最终实现租售同权的基础。

　　第三、今年以来，包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一线城市、二线城市，都加入了“人才争夺战”。“购租同权”与各地刺激落户的户籍政策结合，背后反映出各大城市对于人口尤其是人才的争夺，留住人口尤其是人才城市才具有竞争力，这是政策最重要的意义。

　　另外，对于住建部租赁型市场大幅对于租金价格会产生什么样影响？租赁市场推进会否影响房价？会否影响住宅市场的投资回报率？

　　租赁市场是一个以使用价值（比如租金高低、房间精装修怎么样、交通环境等）为判断标准，当供应量多了之后（具体各城市要看供应多少，供求是否平衡），租金势必会低，单纯算租金意义上的投资回报的话肯定也会低。但是，住宅投资回报还有另外一个方面，就是资产的保值增值，也就是房价涨的高与低，决定这个是它的居住属性和投资属性。在核心一二线城市，由于供不应求的市场导致投资属性突显，投资属性拉动价格上涨，投资回报也会上升，并且可以对冲由于租金下跌带来的投资回报损失。笔者认为，这个大趋势未来十年内都不会变。

　　另外，笔者认为，租赁市场政府推进的力度和结果也不会好到哪里去。主要是从租赁用地角度来看的。

　　以上海为例，只租不售的租赁用地，基本在张江、漕河泾、嘉定新城、临港等这样产业园区集聚的地方，目的是解决园区内的青年人才的居住问题，定向目的较为明确。笔者认为，这种方式是短期内让这些人租留下来，但是长期来看，一旦这些租赁人群有购买力，还会去购买房产，所以租是暂时的，买是最终目的，这个传统观念不会变，对房价还会有进一步支撑。但是，对租赁市场来讲会有影响。此外，嘉定、张江地块基本被嘉定新城、张江国有平台公司拿下了，外面市场化的企业目前来看还没有机会，肥水不流外人田，后期预计还会有这样的地块，预计大部分仍然在会这些公司手里。总体来看，虽然这样的地块还会更多，但是绝对量上不会太多。

　　从其他城市土地供应的角度来看 很难大范围效仿上海的做法，上海是牺牲地价做这些事情（虽然是肥水不流外人田），上海可以用其他收入弥补土地出让金的损失，其他城市还是要土地出让金的，还要城镇化的，腾挪的空间不多。所以，租赁用地供应这块是个难题，从这个角度来看，源头上不会增加多少量。

　　总之，在大部分核心一二线城市，租赁住房增加，租金价格可能会受影响，租金意义上的投资回报率会降低，但是，租的人还是要买，再加上买卖交易供不应求，房产价格还会上涨，投资回报还会持续稳定上涨，未来十年这个趋势不会改变。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)