“恐慌性购房”导致房价疯涨

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）机构专栏 盘古智库 作者 梁启东

　　之所以出现“恐慌性购楼”现象，专家认为“自住需求和改善需求”两股力量积极入市、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市、高净值人群资产配置需求等因素影响，也有“地王”频现助推楼市火热、“少量多批”、捂盘惜售等开发商营销手段炒作，也有国家宽松的货币政策、地方政府“救市”政策的刺激。

“恐慌性购房”导致房价疯涨

　　今年3月，本人曾撰文专门论“恐慌性购房”问题。当时的情况是，在优惠政策出台、人们普遍预期房价上涨的形势下，北上广深等一线城市房地产市场出现了“恐慌性购买”的迹象，居民蜂拥到房地产交易中心办理交易，一些新楼盘在一天内就销售一空。

　　面对楼市的坚冰，国家层面疾呼“去库存”，作为供给侧结构性改革的重要任务，写入了中央经济工作会议决议和《政府工作报告》。

　　时间过去几个月，情况又怎样呢？进入“金九银十”，一线城市的状况是：房价暴涨！可以说，楼市的“U型”反转令人始料不及。

　　国家统计局发布的8月份全国70大中城市宅销售价格变动情况显示，8月房价并未在连续3个月收窄的惯性影响下继续下滑，而是反常地出现了大幅度反弹。

　　70大中城市8月房价大幅上涨。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，较7月减少12个，上涨的城市有64个，较上月增加13个。同时价格方面，8月环比最高涨幅5.6%，较7月的4.6%大幅上涨1个百分点，最低降幅为0.3%，较7月的1.1%收窄0.8个百分点。

　　二手住宅价格方面，与7月相比，70大中城市价格下降的有9个，较上月减少2个，上涨城市57个，较上月增加6个。价格变动方面，环比最高涨幅4.5%，较7月的3.2%大幅上涨1.3个百分点，同时降幅也从7月的0.5%收窄至0.4%。

　　数据显示，7月份房价涨幅超过3%的只有南京、合肥、厦门三个城市。但到了8月，郑州环比上涨5.6%、上海环比上涨5.2%、无锡、合肥分别上涨4.9%、4.8%，福州、南京分别上涨4.3%、4.1%，厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉等13个城市涨幅超过3%。

　　央行公布的8月金融统计数据显示，新增信贷中，居民按揭贷款再度“一枝独秀”。8月，住户部门贷款增加6755亿元，今年前8个月住户部门贷款即房贷的新增值已高达4万亿，占全部新增信贷的比重为46%，而2014和2015年这一占比分别是35%和29%。

　　开发商们纷纷捂盘惜售，不断上涨房价，好像开发商突然完全不担心房子卖不出去，反而怕不够卖，一定要控制销售速度，来卖个高价，恐怕是绝大多数开发商的诉求。年初以来，成都房价持续攀升，涨价楼盘超过一百个。在上涨大军中，最甚者，已上涨8000元㎡，单盘涨幅达到47.06%。楼市火爆 ，土拍亦有体现。外双楠、华府、中和地块都被开发商们以超100%的溢价率收入囊中，带动周围的楼盘更加肆无忌惮的涨价。

　　在满目的封盘涨价潮中，楼盘营销亦是奇招百出。位于成都南三环路的融创四海逸家甚至喊出了“保价30天”的口号，引来颇多关注：“没有不涨价的楼盘，很多楼盘都在涨，我们现行的价格，30天内不变！”

　　在上海，由于出台了“严厉限购”的政策，引发了楼市的恐慌。连续3天，新房成交超过1000套，8月30日，上海一手成交突破2000套。如此火爆的交易，导致了房地产交易中心网签系统出现故障。上海市民为抢购房产纷纷离婚，出现了“离婚热”，许多购二房市民凌晨两点起来排长队离婚，婚姻登记中心甚至开始限号离婚，民政部门忙不过来甚至暂停服务。有人为了买房，坐飞机飞回对方所在地办理离婚后，再飞回上海买房。

　　在抢房潮中，有一件与房有关的事儿挺火。一家上市公司，ST宁通B，这家公司连续亏损，公司股票都快退市了。幸好，这家公司12年前入手了北京的两处房产，如今房价飙涨，把房子卖了，公司就得救了。本来一家主营业务为生产与经营通信设备、电器接插件及相关附件的科技公司，最后的生机，就这样依赖于两套房子。当初该公司买这两套房子，是为公司部分在京营销工程人员办公居住使用。这个无心的举动，却在今天后扮演了拯救一家上市公司的战略部署，这透出了楼市怎样的疯狂啊？！

　　面对疯涨不下的房价，政府也开始出手调控，8月31日，厦门出台“限购令”，武汉也公布了“限贷令”，但却没能够给火爆楼市降温，追涨势头不止，调控反成市场兴奋剂。显然，限购并不能阻挡购房者们的脚步，而且这种政策可能成为部分“未限”城市的催化剂，许多购房者都认为“等不得”了，“政策不知道什么时候会来，所以要抓住时机”。

　　之所以出现“恐慌性购楼”现象，专家认为“自住需求和改善需求”两股力量积极入市、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市、高净值人群资产配置需求等因素影响，也有“地王”频现助推楼市火热、“少量多批”、捂盘惜售等开发商营销手段炒作，也有国家宽松的货币政策、地方政府“救市”政策的刺激。一些真的假的“官方声音”、一些负责人不负责任的“专家言论”纷纷出笼，忽悠之声不断，蓄意炒作推波助澜，刺激消费者本来就已绷紧的神经，引发楼市的恐慌性消费。

　　一旦看到房价涨每年、每月都在涨，而且动辄两位数的涨幅，很难有哪个消费者能保持冷静思考。恐慌性购买冲动弥漫弥漫了整个市场。市民对房子价值的判断失去最基本的理智，大量的购房者完全不从自己本身的需要和能力出发，某段时间内对房子简直就是哄抢，就像抢一台冰箱、洗衣机一样。购房者“抢房”已经拼到可怕的地步，为了能摇到号，有人不惜花钱走关系。还有置业顾问用10万卖号，有购房者25万转让新选房源。在北京，有人排一夜队，而选房号、交钱、签字不到五分钟，平均每个人的选房时间甚至不足一分钟，就可以把一套总价1000多万的房子敲定。

　　“恐慌性购房”导致了房价非理性增长。因为人们都想在房价进一步上涨前购买，而且这种心理传染力极强，越恐慌，越抢购。恐慌性、不理性地集中买房，是加剧房价上涨的催化剂。买涨不买跌的心理在作祟，对房价上涨的恐慌，对买不到房的恐慌。目前全国多地“恐慌性购楼”持续发酵。许多一线城市，用“抢房”来形容楼市，并不为过。

　　同样是国家统计局的数据显示，从今年3月至今，全国70个大中型城市，以3%—4%的梯度环比拉涨，部分城市同比涨幅甚至超过30%！北京新建住宅价格跳涨了21%，天津上涨了16%，深圳甚至飙升了60%。在杭州，一条限购令，五千追随者，限购实施前一天签约5105套房产。而成都、武汉、南京、合肥等二线城市也热闹非凡，“日光盘”频现，“地王”更是层出不穷。“恐慌性购房”危险重重，就像股市，当全民炒股出现时，离崩盘也就不远了。随着楼市租售比节节高攀，也在预示房价中的泡沫越做越大。

　　“恐慌性购房” 透支居民未来的购买力。恐慌性买房是不理智的消费行为，使市民花“大头钱”，造成不必要的损失，也严重透支了未来的购买力。如果买了很多暂时用不上的食品、衣服、电器之类商品，可能有损失，但是消费者可能承受得了。但是作为大宗不动产，市民不顾及个人的具体情况和实际条件，恐慌性买了房子，可能损失就会更大。

　　有的人倾其所有，孤注一掷，多方借钱，甚至还把养老的钱都用在抢房上，他们高出了30%—50%的成本，而高出的房价可能是一个家庭很多年的收入。对于是“刚需”的消费者，还有情可原，但对于用房子作为投资理财工具，期待更大的升值空间那些购房者，可能会有很大损失，弄不好就像在股市被“套牢”一样。

　　“恐慌性购房”透支房地产未来需求。需求透支将导致热点城市在未来几年进入调整期。很可能一些热点城市楼市仍然会火一段时间。但仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，调整之后楼市怎么办？明年、后年以至以后的房地产市场会怎么样？

　　中国房地产市场经过近年来宏观调控和市场调整，楼市供求基本面已经基本平衡。短期来看，楼市面临去库存的问题。以为楼市仍然会继续不断走高，那是对市场的误判，很可能在未来陷入被动。业内人士指出，在货币现象主导下的楼市，高涨的房价只是资金堆积的假象，一旦政策收缩，恐慌性购房恐难以持续，其风险不言而喻。

　　“恐慌性购房”助长全社会的投机心理。《人民日报》日前刊发评论员文章《失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》，文章指出，在快速上涨的房价面前，奋斗者最终又回到了起点。企业主关厂炒房，直言“开工厂不如买几套房”；有房一族则从房价涨幅与工资收入的对比中发现，“房子升值秒杀努力工作”。

　　快速上涨的房价，会令奋斗的价值贬值。当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。如果公众把更多精力放在房地产投机的短期收益上，就会挤占为长期目标努力奋斗的空间；而如果企业偏离实体经济的主攻方向，则有可能丢失最为核心的竞争力，最终威胁中国经济持续健康发展的动力。

　　“恐慌性购房”导致社会分化、贫富差距拉大，影响城市的可持续发展。一线城市成为有钱人的天堂，农民工越来越难以融入城市，城市化的进程将进入高原现象。对于财产分配来说，由于投机需求占据了主流，致使国民财富迅速向少部分富人回流，无形之中加速了社会各阶层之间的矛盾升级和对立。

　　房价上涨还会导致劳动力成本增加，更加刺激一线城市产业分化，大城市更加转向那些高科技的，效率比较高的行业，制造业无法承受高工资，逐渐退出，城市越来越“空心化”“虚拟化”。如果大城市创新能力不足，产业不能及时升级换代，城市发展的动能不能得到适时培育，高房价将把城市拖垮。

　　(本文作者介绍：盘古智库是由中外知名学者组成的公共政策研究机构。秉持客观、开放、包容的宗旨，推行经世致用、和谐共生的理念，促进社会共识，推动经济社会持续健康发展，努力打造中国最具影响力的新智库。)