南京苏州楼市新规最全解读

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　对于南京土地市场来讲，除了增加土地供应之外，还需要通过提高土地出让金的首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，也需要对于房企拿地场外配资进行监管。

　　南京楼市调控政策终于落地。近日南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，决定从2016年8月 12 日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　那么，南京楼市新政会有哪些影响？下面老张逐条分析。

　　今年以来，南京相继出台多项“控房价、控地价”“双控”措施，取得了积极成效。根据国家和省委、省政府促进房地产市场持续稳定健康发展的总体要求，以及近期房地产市场情况，南京又进一步加大“双控”力度，推出了新的调控措施。

　　调整商品房贷款首付比例方面：在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上，将差别化住房信贷政策再次进行调整：

　　一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

　　二是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

　　解读：首套房需求并没有受到影响，影响的主要是改善类的尤其是首次改善类的群体，高淳、溧水无论首套还是改善的基本没有影响；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清与否直接影响再次贷款的首付比例。这对于改善类群体尤其是首次改善群体来讲，由于首付的门槛会不一样，对于还未结清首套房贷款的群体来讲门槛提升了，或许因为门槛的提升就没有办法进入楼市，改善居住计划可能会延后。

　　对于已经结清的改善群体来讲，其实这一定程度上代表着这类群体是有一定购房能力的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例仅仅稍微有所提升（35%），对这类群体影响不大的。

　　总体来讲，南京的房贷政策旨在通过适度提升首付比例“降杠杆”，为过热的楼市降温。

　　调整土地公开出让竞价方式方面：一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

　　三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

　　解读：“日光盘”频现与“地王”频现的市场背景下，增加土地供应才为解决市场供求的紧张的市场化有效措施，政府在此前的文件中提过目标，但实际增加多少还有待进一步观察，这也是看这次调控政策的诚意是多少，也是影响未来南京供求关系走势尤其是房价走势的非常关键的因素。从本次政策内容来看，只是改变土地的竞价方式，很难有太大的效果。

　　对于南京土地市场来讲，除了增加土地供应之外，还需要通过提高土地出让金的首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，也需要对于房企拿地场外配资进行监管。同时，对于土地出让金支付的时间进行限定，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，这样才能够有效控制地王。并且在提高土地出让金首付比例之后，也可以效仿苏州的政策，“缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。”为苏州土地市场降温。

　　就南京本次政策而言，只对预售条件进行限定，虽然提高了预售条件，对于开发商也提出了更高的要求，但是，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点没有进行限定，此政策还有操作空间，开发商有可能据此囤地。建议对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，比如半年内必须开工，一年内必须达到预售条件等等，这样开发商也就没有囤地的借口了。

　　8月11日，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，简称“苏15条”。那么 ，“苏15条”对苏州楼市有何影响？

　　为认真落实供给侧结构性改革精神，保持我市房地产市场持续健康发展，根据国家“分类调控”房地产市场的要求，针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点，实现“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的目标任务，制定如下实施意见：

　　一、加大土地市场供应。根据近年来市区房地产市场状况，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需状况作适时调整。合理确定住宅用地供应结构，加大普通住宅用地供应（不低于70%），控制非住宅用地供应；把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量；强化供后管理，及时通报开发进展情况，严格按照出让合同的约定，督促开发商及时开发建设，严肃查处违约行为。

　　解读：“日光盘”频现与“地王”频现的市场背景下，增加土地供应确实为解决市场供求的紧张的市场化有效措施，政府确实定了400公顷的目标，但实际增加多少还有待进一步观察，这也是看这次调控政策的诚意是多少，也是影响未来苏州供求关系走势尤其是房价走势的非常关键的因素。

　　二、调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

　　解读：从提升土地出让金首付比例的角度来看，表面上来看，对于拿地企业来讲首付比例提升了，拿地门槛比之前提升了，但是，这并不构成房企拿地的土地出让金首付比例的实质性的提高。从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如，政府规定土地出让金的首付款必须60% ，那么，对于开发商来讲只要首付30%，通过金融机构场外配资30% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“地王”。

　　从房企的角度来看，通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有资金比例少了，还可以利用自有资金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市场一旦有风险，因为房企是通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，最糟糕的方式就是说放弃该“地王”的权益，“地王”的权益根据配资的约定归属金融机构，把“地王”的风险转嫁给配资的金融机构。

　　从当前土地市场特征来看，热点城市“地王”频出，并且上述热点城市“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

　　再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

　　因此，对于上述热点城市楼市来讲，不仅仅需要通过提高首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，更需要对于房企拿地场外配资进行监管。同时，对于土地出让金支付的时间进行限定，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，这样才能够有效控制地王，提高土地出让金首付比例才会有真正的调控意义。 苏州政策而言，在提高土地出让金首付比例之后，本次政策中还提及“缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。”，还不清楚是否所有地块土地出让金都是全额一次性3个月内支付，所以还很难说本次土地政策的效果怎么样。

　　三、引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

　　土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

　　解读：只对预售条件进行限定，虽然提高了预售条件，对于开发商也提出了更高的要求，但是，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点没有进行限定，此政策还有操作空间，开发商有可能据此囤地。建议对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，比如半年内必须开工，一年内必须达到预售条件等等，这样开发商也就没有囤地的借口了。

　　四、完善商品房预售管理。加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

　　五、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，市区新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　解读：预售审批和限价政策并不是新的政策，尽管有行政化措施，但也没有办法，现在只能通过这样的短期措施规范市场行为，防止少量多批捂盘惜售，防止房价上涨幅度过快。

　　六、完善差别化住房信贷政策。按照江苏省市场利率定价自律机制决议，进一步完善市区差别化住房信贷政策：

　　（一）居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

　　（二）有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变：

　　1．有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；

　　2．已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；

　　3．仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。

　　（三）居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。

　　（四）居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

　　解读：首套房需求并没有受到影响；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%，影响的是二套房购房群体，尤其是首次改善这类群体，因为首付比例提升，有可能会延缓购房计划。其他群体受影响不大，比如原来只有一套住房的置换类的改善。

　　居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。这主要是针对投资类客户，这类购房群体无法使用贷款杠杆购房了。

　　七、调整非户籍居民购房政策。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

　　苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行户籍居民购房政策。

　　解读：这项政策标志着苏州重启限购了，主要是通过行政化措施抑制外来的投资客对苏州楼市的影响。但“2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”的限购条件并不高，从往年限购政策执行的经验来看，如果这项政策执行不严格，比如可以补交社保及纳税证明，那么，市场的反应有可能就没有那么激烈。

　　八、加强金融监管力度。各商业银行要加强个人住房贷款管理，对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核，严格房地产企业、中介机构的业务准入，审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构，各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度，把个人住房贷款业务列入重点检查范围，严肃查处各类违法违规行为。

　　解读：政策力度稍微收紧，但前期已经对首付贷等违规行为进行严查，这只不过是原有政策的重申和执行。

　　九、调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算；对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

　　解读：公积金政策门槛略有提高，但还可以接受。

　　十、加快推进商业办公用房去库存。加快引导推进苏州市商业办公用房去库存工作。根据苏州市供给侧结构性改革去库存三年行动计划的要求，要全面调查，摸清底数，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，分类施策，通过税收、信贷手段，促进市场销售；对符合城市规划要求，可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产、旅游地产等的项目，要按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

　　解读：简单来讲，千方百计盘活非住宅市场库存。

　　十一、加大住房保障力度。通过加大棚户区改造等保障性安居工程建设解决城市住房困难家庭的住房需求，改善居住条件。通过完善公共租赁住房供应体系解决城镇中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员的租房需求。通过提高租赁补贴，引导居民由买房需求向租房需求转变。

　　十二、培育发展住房租赁市场。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要严格执行国家住房租赁有关税收优惠政策。鼓励企业和机构规模化经营住房租赁，对年出租达到1000（含1000）套以上不同档次规模化经营的租赁企业，属地政府应分别给予适当的补贴。商业办公用房可以按照有关规定改建为住房租赁。

　　十三、加快规划建设人才公寓。各地应全面清理已建和在建定销安置房源，将满足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建设；各地要根据本区域人才市场情况，加快集中规划建设一批人才公寓，向符合条件的人才出租；同时，通过制定相关配套政策鼓励社会资本参与投资建设。各地也可对符合条件的人才发放货币补贴，鼓励在租赁市场租房居住。具体办法由各地根据实际情况分别制定。

　　十四、加强房地产市场风险管控。建立联席会议制度，加强房地产市场监测和监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。加强行政监管与行业自律联动，规范房地产市场秩序，完善健全市场信用评价和失信惩戒机制，对非理性竞地的房地产开发企业，要及时向金融机构进行风险提示；对违法情节严重的，要取消其参与苏州土地市场拍卖资格。

　　十五、加强房地产市场舆论引导。各有关部门要加强房地产市场相关信息公开，及时解答市民关心的政策问题；新闻媒体要加强宣传引导，深入报道和解读有关政策措施，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期；对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人，要依法追究责任，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

　　解读：以上政策无新意，基本是舆论引导，加强监管等这类措施，还有老掉牙的保障房等政策，不知道政策到底有没有用。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)