房地产税开征需要有四个前提

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）作家 周天勇

　　对于按照市价征收的投资性房产，由于中国房产价格的泡沫太大，按照市价征收已经很沉重，不应当再进行累进；否则，对中国中产阶层，将形成灾难性打击。

房地产税开征需要有四个前提

　　废除夺取农民财产收入和减少刚需城镇买房人收入的土地出让金和地方土地财政，建立新的地方政府收入房地产税渠道，从向低收入的农民和工作不久的低城镇收入阶层收钱向囤有房地产财富的阶层收钱，已经成为共识。但是，开征房地产税，我认为有四个要点。

　　一是房屋及土地一定要有永续使用产权，无永续使用权，企业等法人和自然人，可以拒绝并抵制交税。目前，国有土地，或者集体所有土地（如果集体土地可以进入建设市场的话），使用期为50到70年不等，工厂、商店、写字楼和住宅到期，土地及地面建筑收归国有或者集体所有。

　　实际上土地及建筑物是租用国家的，政府和村集体是房主和业主，使用者是国家和村集体的租客，按照房地产税的法理，是财产税，如果征收房地产税，应当由地业主和房主交税。即国家和村集体交给国家，不应当由土地和房屋的使用者，即国家和集体的租客法人和居民交给业主和房主国家。如果不给企业等法人和居民等自然人土地和房屋以永续使用产权，开征房地产税，甚至开征房屋遗产税（看到深圳在研究遗产税，觉得很滑稽，急什么，到期就交给国家了，凭什么要交遗产税呢？），都是毫无道理的。国家应当用土地和房屋永续权换取征税权。

　　二是房产税，要区别消费性住宅资产和投资性住宅资产，居民居住用的第一套住宅，应当按照消费性住宅资产看待，以人均可支配收入5年可以买一套体面面积住宅的价格征税，而不应当以市价征税。因为中国土地地方政府行政寡头垄断卖地，招拍挂，千家竞价，价高者得，地方政府为了自己的财政利益，把地价推得越来越高，按照居民收入比较，房屋价格中泡沫非常严重。按这种泡沫非常高的价格，对居民消费用的房屋征税，是极不合理的。比如，北京房屋均价4万元，100平米，1%的税率，政府要征4万元，一个退休的老太太居住，可能全部退休金交给政府还不够！如果按照人均可支配收入5年买房的合理价格，则可能是4000元一平米，一年收税4000千元，这还稍微有点靠谱。

　　三是第一套居住性房屋也应当征税，第二套及以上投资性房屋按照1%征收，而不应当累进征税，同时政府应当废除和关闭土地出让金体制和渠道，不应当双重收钱。有的学者和网友认为，第一套居住房屋不应当征税，这潜伏着相当大的地方政府财政未来枯竭风险，如果因征不到房产税，政府不取消土地出让金，则剥夺和搜刮农民和城镇刚需居民利益的财政格局也得不到改变。因为，从相当多的国家看，绝大多数居民都是一套房屋 ，极少有两套及两套以上的房屋的，因为房产税的持有成本太高。如果中国对第一套不征税，对第二套及以上开征累进税，则绝大多数居民抛售，二套及以上房屋被卖出，都变成一套房了，地方政府也就收不到了房地产税了。这样政府就不会取消土地出让金，农民和城镇刚需居民还是要受政府的强取。

　　而对于按照市价征收的投资性房产，由于中国房产价格的泡沫太大，按照市价征收已经很沉重，不应当再进行累进；否则，对中国中产阶层，将形成灾难性打击。如北京一居民，有学区房三处，各100平米，市价10万一平米，如果按照2%、3%、4%税率累进，则要年交90万元税收。这基本上是屠宰中产阶层性质的收税，将遇到中产阶层的强烈抗拒和抵制。即使按照1%不累进税率，也要交30万，也够沉重的了。

　　开征房地产税后，政府应当废除土地出让金这样的剥夺农民和强取城镇刚需居民利益的收钱方式。如果耍赖，即要征税，又要收土地出让金，那么，民将负担沉重矣！

　　四是消费性房产税，考虑工薪阶层和一些中低收入居民的情况，可以对1%税率的房产税，分5年到位。使交税随着工资的增长，有一个消化和适应过程。并且对失业、退休的低收入人群，进行特殊的征税政策，以不影响他们的生活为宜。这样，房地产税开征，就会得到居民的理解和接受，使得这一改革新政得以平稳展开和进行。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所副所长、研究员。)