中国楼市并非无药可救

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 陈建奇

　　从目前来看，中国楼市并非无药可救，收入“通胀化”可能成为应对中国楼市风险的最终选择。通过大幅提高社会名义收入水平，即收入“通胀化”，使得一线城市劳动力收入上升速度高于房价涨幅，可以促使房价收入比逐步回归到合理水平。

收入“通胀化”能拯救中国楼市

　　中国楼市分化的现象未见改观，一线城市及部分二线城市房价飙涨引发社会的热议，人们对楼市的担忧明显加大，刚需担心楼市上涨可能促使自身购买住房更加困难，投资投机者既担心错失楼市盈利的机会，又担心楼市可能崩盘的问题。

　　有些评论认为世界上仍没有哪个国家成功避免房地产泡沫的破裂，中国房地产崩盘风险难以回避。而有些专家认为北京等一二线城市房价上涨是客观必然的趋势，中国房地产发展并非不可持续。

　　政府对于楼市也是喜忧参半，房地产的景气助推宏观经济增长，但也带来风险加大的问题。如何看待中国房地产市场的风险，成为判断房地产能否软着陆乃至中国经济稳定发展的重要内容。

　　楼市分化加大去库存难度

　　去库存是今年中国楼市政策的重点，但通过持续降息、降低首付比例等手段释放房地产需求的做法却没有达到预期效果，一线城市房价持续暴涨吸引大量资金进入，但一线城市房地产库存并不高，楼市的旺盛需求促使一线城市出现了库存不足而不是过剩的问题，一线城市价格高烧不退的现象未见缓解。

　　一线城市房价暴涨拉升了投资的回报率，一线城市限购加力有望助推房价上涨适度放缓，但却促使资金进入二线城市，未来一二线城市房价继续上涨的预期又强化资金的进一步涌入，先前政府希望引入三四线城市的社会资金掉头进入一二线城市房地产市场，三四线城市去库存的目标并没有实现预期。

　　伴随楼市分化的加剧，三四线城市房地产库存较高的局面短期难以逆转，人口流出的压力客观上加大楼市压力，同时，一二线城市房价继续领涨，促使房地产投资投机资金难以进入三四线城市，去库存难度短期尚未出现缓解的迹象。

　　宽松环境降低楼市崩盘的风险

　　虽然中国楼市自金融危机以来就备受关注，诸多机构都持续发布楼市风险的警报，但截至目前中国楼市尚未出现崩盘的问题。今年以来一二线城市的楼市是在原来较高房价的基础上进一步快速上涨，由此引发的担忧也就更大。

　　中国楼市短期内是否会出现断崖式暴跌的崩盘问题？从现在来看，目前超宽松的货币环境将助力楼市稳定发展。结合世界主要国家的经验来看，多数国家的楼市崩盘案例是出现在货币紧缩等环境下，超宽松环境楼市崩盘的风险并不大。

　　结合中国来看，央行货币利率市场化已经基本实现，只有房地产贷款利率等与央行基准利率有紧密的联系，因而央行的持续降息直接为房地产市场提供低成本的融资环境，央行宽松的政策助力商业银行为房地产信贷提供源源不断的支撑。

　　收入“通胀化”成为应对中国楼市风险的稻草

　　虽然在宽松环境下中国楼市崩盘风险并不大，但不可否认的是，当前一线城市及部分二线城市房价较快上涨进一步加大了楼市的泡沫化风险，三四线城市大量库存客观上加大了楼市价格暴跌的风险，化解房地产问题势在必行。

　　按照常规的逻辑，通过房地产调控促使一二线城市房地产价格下降到合理水平，同时通过促销降价等方式促进三四线城市房地产稳步消化，这是化解房地产风险的常规思维。然而，近年来的实践表明，房地产价格调整可能引发较大风险。

　　房价下跌会引发一序列的连锁反应，早期购房者希望退房而容易引发社会不稳定因素，房地产上下游产业会由于房价下跌而陷入低迷，加大宏观经济下行压力，商业银行会由于房价下跌而坏账增加。基于上述种种问题，政府并不希望房地产通过下调房价的方式来化解房地产困境。

　　如何在房价不下跌的情况下化解房地产问题，成为当前中国亟待创新的政策重点，也是如何避免中国楼市崩盘的最后一根稻草。从目前来看，中国楼市并非无药可救，收入“通胀化” 可能成为应对中国楼市风险的最终选择。

　　一方面，通过大幅提高社会名义收入水平，即收入“通胀化”，使得一线城市劳动力收入上升速度高于房价涨幅，可以促使房价收入比逐步回归到合理水平。今年以来北京等一线城市房价飙升背景下，有大量的购房者换了大房子，按揭贷款的绝对规模也大幅增加，购房者每月的还款在3至5万的并不少见，这可能反映了购房者未来收入相比前几年大幅提升的事实，这也成为房价上涨的重要支撑。

　　另一方面，对于三四线城市，通过购房税费的大幅度减免，同时为购房者直接补贴等方式，相当于变相提高购房者的名义收入，由此可以拉动三四线城市房地产市场的需求，去库存的压力可以逐步缓解。

　　当然，通过收入“通胀化”解决房地产问题是无奈之举，因为收入“通胀化”可能带来较大的通胀压力，由此不仅可能引发通胀调控的难题，也可能滋生人民币汇率贬值的压力，由此可能影响宏观经济的稳定发展。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)

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