中国经济已被房地产“绑架”

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 秦朔

　　中国经济在相当程度上已经被房地产“绑架”，同时也陷入了隐患重重的金融化误区，而无论前者还是后者，都在透支中国经济的未来。一线城市的房价上涨在一段时间内并不会终结。

　　这不是一篇批判性文章。相反，我会给出若干理由，说明北京、上海、深圳这三座城市最近的房价暴涨有其逻辑，如黑格尔所言，“凡是现实的东西都是合乎理性的”。

　　这又是一篇反思性文章。先把反思结论给出：中国一线城市的房价暴涨，而且是隔几年就来一次间歇式上冲，充分说明中国经济每到调整期，总会无可避免地依靠房地产这个引擎启动（从1997年亚洲金融危机后将住房建设列为“消费热点和国民经济新的增长点”到2003年国务院18号文明确“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，从2009年全面刺激楼市到今年鼓励居民“加杠杆”），“房地产驱动”比“创新驱动”更能见增长之效。

　　与此同时，房价暴涨也标志着中国房地产和中国经济的金融化程度越来越高，“资产依赖型繁荣”在事实上远比“踏踏实实发展实体经济”受追捧，辛苦开个厂不如大胆买套房。

　　我们没有在制造红利上纵向升级，提升价值，而过早步入通过金融化手段促进资产端繁荣的畸形繁荣。房价暴涨不过是“实体经济不景、优质的实体资产荒芜”这枚硬币的另一面。实体越荒，源源不断供给的资金就越是“去实体化”而追逐房产，尤其是在股市泡沫破灭之后，房产似乎已成为最佳投资标的。

　　从以上两个方面看，中国经济在相当程度上已经被房地产“绑架”，同时也陷入了隐患重重的金融化误区，而无论前者还是后者，都在透支中国经济的未来。

　　我的预判是，一线城市的房价上涨在一段时间内并不会终结，但“房地产驱动”和“资产依赖型繁荣”并不是“中国梦”的健康实现形式，相反，它正在让无数普通人的中国梦“悲欣交集”，愁绪难言。

　　这篇文章不是要去找谁作为靶子来批判。房地产对中国经济的支撑作用和对国民福祉的改善是一个基本事实，政府在房地产调控中存在不足，但不调控问题只怕会更严重。近期我看到很多讨伐式的“檄文”，骂得痛快淋漓，但不少连基本事实都尚未弄清。

　　比如，只要看看财政部每年年初的公开报告，就会明白各地的土地出让金收入大部分都用于拆迁和公共配套设施建设（事实上某些项目的土地出让金连拆迁都不够），而不是为“聚敛”土地财政。

　　政府每次房地产调控都宣布不会容忍投机，但从当年所向披靡的“温州炒房团”开始，哪一次最终不是“上家—下家”的套利致富逻辑得逞？！整个社会形不成节制投机、尊重实干、鼓励创新的约束氛围，政府再调控，总有空子可钻。呵呵，光在上海，跟房子相关的“假离婚”案例都可以写一部世界级“人间喜剧”了吧。

　　虽然政府不是我的批评对象，但我还是希望各级政府切实思考：房价越涨越高，并不等于你的位置越坐越牢。房价涨得再高，人民也不会给你发奖的。

　　“深圳的房价是很离谱的”？

　　造个房子要多少钱？按成本法几千块钱了不起了（加装修），房子的使用价值还要折旧和维修，在贬值。很多大发展商在全国各地都有项目，一样的产品，巨大的差价，几千块钱售价的地方都有钱赚，你就知道制造成本多低了。

　　那为什么卖那么贵？我们常说因为高地价、高税负、发展商不低的毛利率，还有投资囤房炒房之风的盛行。

　　那房地产该不该作为投资品？这取决于政策。比如德国就不把房地产作为支柱产业，而是作为社会福利的重要组成部分，所以行政、法律和市场手段并举，抑制高房价和租金上涨，德国由此成为炒房者最无计可施的国家。

　　如果一国允许房地产作为投资品，那这种投资品能不能很好地抵御通胀呢？2009年底，我在深圳参加过和《非理性繁荣》一书作者罗伯特·希勒的对话会，他对过去120年美国住房市场走势的研究表明，真实的住房价格指数随建筑成本而变化，除了在土地严格受限制的地方，住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济收益（如租金等）。

　　他说，过去120年美国的人口增加了2倍，从一个落后国家崛起为世界第一强国，但住房价格平均每年只上涨3.11%，由于同期CPI上涨为平均每年2.85%，所以住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的，过去120年美国的建筑成本平均每年上涨3.27%，高于CPI平均涨幅。

　　2009年下半年，在“四万亿”和天量新增贷款（全年为9.37万亿人民币）带动下，上海、深圳等地房价一路上扬。当希勒听说深圳的房价收入比接近36倍，他深感担忧。他说自己在美国加州用电脑分析房价收入比，看到的数字是8到10倍，已经觉得太高了。“现在，上海的房价已经接近纽约和伦敦，我想不应该再有大幅度的提升。”“（按这个趋势），预计深圳20年以后房价超过世界任何一个地方，这是很离谱的。现在市场经济发生很多的活动，有很多情况的确已经偏离了正常的轨道，继续下去总有一天要回归到正常。”

　　我当时赞同席勒的思考，一起参加讨论的《经济观察报》社长赵力则反对。他说中国有自己的国情，美国120年的数字不能拿来比照中国这30年。2009年下半年的上海，10万元一平方米的住宅已非个案。

　　8月底，券商经济学家金岩石预测，以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来5年涨一倍，其中高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。在北京，拥有高知名度和高争议性的开发商任志强预测，北京房价将在5年内进入5万元时代，因为城市化会加速人口流入，带来房价进一步上涨，而商品房住宅用地供应量明显不足。今天看，他们的预测全都对了，而席勒的担心似乎是多余的。

　　人人以为“买房子可以赚钱”，这种不顾一切往前冲的“动物精神”直接导致了房地产价格一路高企，从而产生了“泡沫”。这是当时席勒说的话。至少到今天，“买房子可以赚钱”在大概率上完全成立。所以N年以来，总能听到朋友的抱怨，抱怨那些不断预警的经济学家，“你们总说房价要调整，要下降，结果3年前我可以买80平方米，现在只能买30多平方米。”

　　美国120年的常识，对我们这几十年失灵了吗？

　　超级城市，超级房价？

　　在“家文化”的中国，房子是房子也不是房子。我在2010年初所写的文章中，是这样分析房子的属性的——

　　它是住所，是基本人权的保障之一，是个人和家庭幸福感的来源之一。

　　它是带动性强大的支柱产业，GDP的重要组成部分，地方财政的源泉之一。

　　它是一种家庭资产，也是一种可以利用杠杆形成、可以通过交易获利的金融性资产。由于它可以较长期地囤积（不像有保质期的商品），而不能复制（具有唯一性），很容易被“造市”为“稀缺景象”。

　　它是预期，和经济发展、城市化、基础设施和公共产品的供给程度，和一国的地理特征与各地的公共产品水平，有着明显的相关性。例如，城市每年的基础设施投入大（想象一下奥运北京和世博上海），钱都沉淀下去了，客观上就使得土地的含金量上升；再如，和两个大洋之间的美国大陆不同，中国的地势为“西高东低，呈三级分布”，客观上也使得东部、南部那些濒临海洋的城市，分享到更多的贸易红利，具有更强的财富吸纳性。

　　因为上面的这些属性，在中国经济不断发展，而且还将发展得更加繁荣的背景下，就造成了人人都想有房子、有好房子、有更多房子的普遍追求，加上房子具有明显的升值空间，具有杠杆化投资的便利（房子是为数不多的投资渠道），所以，房价至今的趋势都是升升升，而调整和下降只是小区间。

　　结合中国未来15到20年每年差不多1个百分点的城市化率的提高，结合中国人均GDP未来10年可能增加200%，房价上升的大趋势，似乎也很难根本性地逆转。

　　这是我当时的认识水平。考虑到自己想象力有限，我还专门邀请过善于想象的金岩石到《第一财经日报》座谈过一次。他在编辑记者的“炮轰”中侃侃而谈，逻辑倒也非常清楚：城市化是未来30年的中国经济主题，扩大内需的源头是城市化，城市化的助推器是房地产；中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性”。

　　对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产“刚性需求”中有相当部分不是消费而是投资需求；从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势；从超级城市（Mega City）的角度看，中国城市化进程中非常可能形成北京、上海两大超级都市，其人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性。

　　而稀缺，正是投资的前提。最后，他认为只有当中国的城市化进程接近完成，例如城市化率达到60%以上时，房地产的刚性需求才会从投资需求转变为消费需求，就像美欧国家已完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅就会回归消费品本质，“那时房价就会下跌”。

　　我觉得中国房地产的趋势没有金岩石那么乐观。三四线城市已经滞涨了，一二线城市特别是人口净流入城市，有一定上涨动力，但去库存压力也很大。只有北京、上海、深圳这样的超级城市，情况似乎比较特殊。记得金岩石当时说，唐朝的长安就是超级城市，房价十分昂贵，所以白居易写过“长安不易，岂可白居”。

　　“你回顾一下历史，每当一个新兴国家要在全球崛起，要成为世界经济的火车头的时候，其核心城市的房价都会大涨，伦敦、纽约在其成为世界金融中心的过程中都是如此，东京也是如此。”“我认为作为国际金融中心，上海的房价超过东京是很自然的。我不是说超过东京今天的房价，而是说会超过日本上世纪80年代末最高峰时期东京的房价。”

　　富豪聚集和高房价的关系

　　2010年之后，我已经好几年没写过房地产方面的文章，原因之一是怕自己的谨慎“误导”了买房者，但又不愿像老金那样敢为高房价慷慨陈词。

　　大前天，我乘坐的航班快要降落在印度班加罗尔时，突然想到，虽然印度还是低收入国家，但孟买、新德里的房价也很高，可见某个城市的房价和一国的经济水平、人均GDP并没有必然联系（比如2010年有机构数据披露，孟买房价每平米平均9163美元，挺进世界前十，而当地人均年收入只有900美元）。

　　于是我问邻座的印度朋友，孟买的房价为什么这么贵？“Two reasons，”他说，孟买是印度的business hub，富人多；孟买有宝莱坞（Bollywood），明星多。瞬间，我想到北京、上海、深圳也是中国富豪和明星最集中的地方吧。按照《2016胡润全球富豪榜》，目前中国拥有十亿美元资产以上的富豪为568名，而美国为535名，中国已经取代美国成为全球亿万富豪人数最多的国家。

　　同时，北京首次超越纽约成为全球超级富豪居住人数最多的城市（100人，纽约95人）。在富豪居住人数的城市排行榜上，前十名城市中国占了一半：北京、香港、上海、深圳和杭州。如果把富豪居住人数前二十的城市全部列出，依次是：北京、纽约、莫斯科、香港、上海、伦敦、深圳、孟买、杭州、巴黎、台北、旧金山、伊斯坦布尔、新加坡、首尔、东京、圣保罗、曼谷、洛杉矶、新德里。上述哪个城市房价不高呢？

　　拿北京、上海、深圳来说，且不说它们自身的人均GDP水平已跻身高收入经济体（北京市政府工作报告显示去年GDP人均为1.7万美元），在某种程度上，它们也是“举国之利，集萃于此”的产物。

　　北京不必说，它有笑傲世界的权力财富（设想一下假如迁都到天津、西安、郑州，那里的房价将如何变化）；上海呢，它有对接世界的商业文明还有为实现“四个中心”国家战略所获的资源供给（如金融市场）；上海、北京的地铁长度名列世界前茅，公共品供给在全国独树一帜（高校、医院、商业、娱乐、治安）。

　　相比起来，深圳更多是市场财富的聚集地，深圳去年出口额1.64万亿元，已经连续20多年居全国第一，深圳金融机构数量位列全国第三，深圳民富程度高，土地面积却较小，这都支持高房价水平。

　　再考虑到中国虽然国土面积大，但平原面积只占十分之一，高效的城市化方向还是会更像“都市圈模式”而不是“分散城市化”，这又会强化都市圈中超级城市的中枢地位，并抬高其房价。

　　如果按照中国城市的人均GDP排名，克拉玛依、鄂尔多斯、阿拉善位居前三（2014年人均GDP分别为36352、33584、31127美元），但为什么它们的房价远不及北京、上海、深圳？答案是：外来人口置业意愿低。一个地方靠自然资源富起来不难，但要成为人们向往的居住地，那是要多方面持续积累的。

　　我看鄂尔多斯富豪的孩子送到北京上私立名校的不少，但北京富豪到鄂尔多斯置业的不多。房价高的地方，一定是很多富人扎堆愿意在这里投资、工作、生活、社交的地方。2009年下半年那次房价狂涨，万科上海当时的负责人刘爱明曾告诉我，万科在上海的很多项目，1/3是上海身份证买，1/3是全国身份证买，1/3是海外护照买。富人都往这里涌，房价自然上升。当时江苏有的小开发商干脆把企业卖了，在上海买房，因为算算账，自己费尽九牛二虎之力做个小项目挣的钱还不如囤房。

　　美国是发达国家，多年来房价就是旧金山和纽约更抗跌也更能涨，原因是人口净流入、特别是富人净流入。新兴经济体平均收入水平和发达经济体有不少差距，但它某些区域的房价，因为富人集中度和财富集中度更高，反而会超过发达经济体。莫斯科、孟买、伊斯坦布尔、圣保罗、曼谷、新德里，不都是这样吗？

　　对普通人来说，当很多富人、明星和你住在一座城市，好处是富人会通过投资带动当地经济，富人更多处于产业链高端和服务经济中，也会提供薪水更高的就业机会，你也可以经常在社交媒体上秀秀明星照什么的，坏处则是他们随随便便就买高了房价，间接大大增加了你的支出压力。

　　当然，他们和我们买的不一回事，但当黄浦江边的豪宅涨到15、20万，空气中弥漫的钞票气息也会让松江那边步步高升吧。君不见，超级城市卫星城的房地产项目，广告中永不省略的总有一个卖点，就是和城中最中心区域的距离，比如这里离天安门广场或者人民广场只有几十分钟车程。当中心暴涨，覆巢之下，周边岂能幸免？

　　为什么说泡沫已经很大？

　　我在上面自觉不自觉为北京、上海、深圳的高房价找了不少支持理由，但仅限于此，我就不会写这篇文章了。我必须说，目前的房价已经有很大泡沫，泡沫还会继续下去，但泡沫的最大特征就是会破。

　　中国有经济学家说根据房价租金比，目前一线城市房价没有什么泡沫。我承认最近一两年租金上涨较快，但要说房价没有泡沫那实在是奇谈。不久前去深圳，和朋友在蛇口吃饭，他指着对面的一个小区对我说，“1平方米7万，奔1000万去的房子月租才1万多。”

　　这可能是个案，那不妨看看第一财经研究院最近的一个研究：对比各国一线城市二手房租金与房价之比，中国二手房租金收益率属于偏低水平，更值得注意的是新房并不在房租收益率统计中，而新房因为价格更高所以租金收益率只会比二手房更低。

　　另外，中国的房租收益率早已低于十年期国债收益率，由于与国债相比房地产投资风险更高、流动性更差，因此投资者事实上是更加依赖未来卖出房产时带来的收入而不是靠低租金收益率，现在的房产投资已经变成仅仅相信未来会有人以更高的价格买入罢了。

　　如果再拿最近十几年北京、上海、深圳的城镇居民可支配收入增长和房价增长来对照，房价的泡沫同样是明显的。2015年上海城镇居民人均可支配收入为52962元，今年1月商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，一个人一年全部可支配收入仅能买1.475平方米，真不知道这也不算泡沫还有什么算泡沫？

　　2009年8月，我和日本三菱公司的高管曾有过一次关于东京和上海房价的对话。

　　问：东京现在的房价怎么样，比如像上海内环以内的地段？

　　答：如果用美元来计算，现在东京很好地段的公寓，100平方米的面积，价格大概在60万到80万美元，质量很好，治安和管理也很好。

　　（出生于上海的翻译补充说，这里说的地段是像汤臣一品那样的地段，而且东京的房价是按实际使用面积计算的，阳台和走廊都不算钱。）

　　问：这样计算，上海房价已经比东京高了，那为什么在印象中东京的房价高得离谱呢？

　　答：你说的是日本泡沫经济时的情况。在1980年代末期，东京100平方米的公寓，要卖120万美元，而且无论是地段还是质量、治安环境，都不如现在的公寓。

　　问：从泡沫经济破灭到现在，东京的房价跌了多少？

　　答（做了一个向下砍的手势）：不同地段的情况不一样，也有跌一阵、再涨、又跌的，但总的来说，差不多跌了一半吧。很好的地段跌得要少一些。

　　问：那你觉得现在上海的房价是不是也有泡沫呢？

　　答（笑，打着手势）：可能是在泡沫初期吧。不过有两点上海和东京很不一样，中国经济是向上在走，而日本这些年是停滞的；第二，我觉得中国媒体对中国经济都很有信心，而日本媒体对日本经济负面报道很多，一点小事就报得很大，弄得大家信心不足。

　　问：最后再问一下，中国有些地方的人很喜欢炒房，一个人在不同城市买好多套，东京有这种情况吗？

　　答：在泡沫经济时期有，但现在很少了。现在东京有的人是借银行的钱，在地铁附近买个小公寓用于出租，因为日本的利率实在太低了。

　　问：既然利率这么低，流动性应该很强，为什么不借银行的钱投资呢？

　　答：主要是泡沫破灭的教训，不敢了……

　　这五年，上海的房价已经又上了一个台阶。中国媒体对中国经济依然很有信心，所以才会有“牛市4000点刚起步”的雄心。遥想日本泡沫经济最旺盛的时候，东京的房地产市值可以买下两个美国，挥着支票本的日本人买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。

　　无限制的自信心，地价、房价、银行资金和抵押物价值的循环上升，膨胀出“日本第一”的“奇迹”。演绎到最后，是东京帝国广场1平方英里土地的价格比整个加利福尼亚州土地价值还高，银座四丁目地价暴涨到每坪（3.3平方米）1.2亿日元！最后又怎么样呢？

　　“泡沫经济是一个无法回避的阶段，就是涨的时候惊心动魄、超乎想象，跌的时候目瞪口呆、惨不忍睹。”这是金岩石6年前说的话。当时我问他，既然有前车之鉴为什么不加以防范呢？他说：“你的用心是好的，但是人为的压抑和扭曲，改变不了市场自然的过程。你想外滩的房子每平方米只卖5万元，都来买，那会挤死人，将来要是卖50万，就把全世界的富人都聚来了，征服他们，提升中国的财富价值。你也不用担心，等这些人老了，自然会把房子卖掉，到外地买个便宜的房子过日子。这就是先要城市化、再‘去城市化’，先泡沫再去泡沫的过程。”

　　只能尽可能快地重复错误？

　　今天有人说，根据统计，绝大多数经济体房价都出现过长期大涨的情况。不错，但你统计过大涨之后的情况吗？全球主要城市的房价都被北京、上海、深圳“杀”得落花流水，这是一个在市场经济前面加着“社会主义”限定的国家的成就，还是让人滋生更多不安？看看多少商铺生意低迷，多少客户欠租退租，你就知道，表明繁盛的商业地产背后，很多实体商家已经快撑不住了。

　　我在新德里的街头也看到这种场景，最旺的街区也有空铺，麦当劳都在向更外围的地方迁移，因为租不起。价格是抬起来了，实际的消费力、购买力、企业盈利能力都支持不了，这种“实体滞、虚拟涨”的局面，真能持久？

　　现在，摆在我们面前的事实很可能是，超级城市仍在迈向超级房价和超级泡沫的道路上。没有停歇，看起来也没有什么办法让它停歇下来。

　　我们准备靠教训才能让它停歇吗？

　　1962年春天，哲学家波普尔在他的《猜想与反驳》一书的序言开头，引用了两句格言，一句是“经验是人们给他们所犯的错误取的名字”，一句是“我们所要做的一切是尽可能快地犯错误”。

　　我们，是从别人所犯的错误中变得明智，不再重蹈历史上那些超级泡沫的覆辙，还是只能尽可能快地重复那些错误呢？！

　　(本文作者介绍：商业文明联盟创始人、秦朔朋友圈发起人、原《第一财经日报》总编辑。)

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