开放住宅小区势在必行

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）机构专栏 瞭望智库 作者 兰亚红（瞭望智库地产观察员）

　　总体上开放小区的政策施行势在必行。对于开发商来说，从拿地开始就会面临一系列的变化。比如，土地出让大地块会变少，土地规模会变小，且地块用途位置等会更加明确，开发商腾挪空间会缩小。到后续的园林景观打造、物业管理和服务等，都会发生变化。

　　近几日，坊间俗称的“拆围墙”政策成为公众热议题并持续发酵，上至官员中至学者下至普通百姓，纷纷就此发表言论，有的“恨不得持一棒子打死”，认为政策又是“拍脑袋”的决定，有的则从城市文明进化的角度拍手赞成，还有部分人士持中立观点。

　　为何这项政策会有如此广泛的关注度？民间如此多的疑义哪些是真争议？政策下一步会朝着哪个方向走？库叔本着不调侃不浮夸客观理性的态度，对政策予以还原和分析，供各位参考。

　　政策源起

　　“拆围墙”政策，来源于2016年2月21日新华社授权刊发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）。

　　《意见》全文约7900字，是时隔37年后重启的中央城市工作会议的配套文件。《意见》第六部分“完善城市公共服务”一节的第（十六）条指出：优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

　　各方争议

　　“围墙派”观点——

　　1、拆了小区围墙还有安全吗？

　　☆中央提出要逐步打开住宅小区，担心会给小区治安、环境带来不良影响。以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患会不会增加？噪音问题如何解决，是否会扰民？

　　☆买房时看重的就是小区的绿地、花园等设施，变成公共场所后，当时花高价买房的钱岂不是白花了？

　　2、国家有没有资格拆小区围墙？

　　小区内的土地，无论是道路、绿地还是住宅楼用地，都是开发商从政府手中获得土地使用权，建设完成后出售给业主，被划分到每个购房的业主“头上”。《物权法》规定，小区内的道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

　　住宅小区的土地使用权属于小区内部业主共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

　　☆普通商品房居住小区收的出让金怎么办，按照现在的增值速度收了的钱会吐出来吗？政府卖地时不考虑封闭小区节约不节约土地，明知不节约还出让，用“文明”和“节约”的逻辑来解释政策，就像我今晚喝多了要吐出来一样。

　　“拆墙派”观点——

　　1、畅通城市交通“毛细血管”

　　封闭小区形成有两个高峰，一是上世纪50年代单位“圈大院”，二是上世纪90年代以来，地方政府财力有限，把大块土地承包出去，开发商建起来的封闭住宅小区。

　　多位城市规划专家认为，封闭小区导致城市公共交通效率低下，城市脉络没有打通，使得城市拥堵问题变得更加严重。《意见》为的就是“实现内部道路公共化，解决交通路网布局难题”。

　　2、这是城市发展的必然规律

　　《意见》一下子看起来觉得比较“生猛”，但仔细琢磨，它改变了我们过去的一些习惯，而这恰恰是符合下一阶段城市发展的需要。封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘都是一个个独立“王国”，彼此不共联，公共服务设施不共享。

　　但现在的城市应该是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。打开封闭社区，对于尊重整个城市发展规律，来解决城市交通拥堵和服务业发展滞后的问题，好处居多，也特别有利于城市居民生活的方便。

　　3、出让金补偿的问题不是真问题

　　法学专家从物权角度的分析过分强调私有权利。其实，在土地私有制的国家和地区，为了公共利益的需要，地主往往也要无偿拿出一部分土地用于公共建设；公共设施改善了，地主的土地也相应升值，是共赢的结果。一个社会如果都只能得，不能放弃一点点利，是没有希望的。

　　理论上说，一块土地，即使你买了，但上面如果有公共需求，你也应该提供，比如通行权，这是公理。何况在出让前就有包括小区道路的规划，其实有了事先约定，所以出让金的问题并不是真问题。

　　4、没围墙的小街区国外城市通行

　　在美国和欧洲，小街区、密路网是一种通行的做法，很难见到大片封闭住宅小区。比如美国曼哈顿地区，全部都是由一个一个长方向的单元组成，纵向隔八九十米就有一条街，横向隔100~120米左右一条路，路幅不宽，大概12~16米，方便了交通出行，整个街区也非常有活力。

　　权威回应

　　住建部：不是“一刀切”，也不是“一哄而起”

　　24日早间，住建部在官网上发文“住建部新闻发言人：正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”。

　　文章指出政策出台缘由：一是街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法；二是封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。

　　住建部表示，“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”；政策具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见；实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求。

　　最高法院：还有一个通过立法实现法治化的过程

　　2月23日上午，最高人民法院举行发布会。回应记者提问时，最高人民法院民一庭庭长程新文表示，上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。

　　目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

　　新华社采访：不是所有城市社区都要拆围墙

　　23日深夜，新华社采访同济大学副校长吴志强，其指出不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙，“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区”。

　　在接受新民晚报采访时，吴志强也解释说，《意见》中提及的“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵延数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼盘”。

　　库叔有话说

　　瞭望智库获悉，政策的确不是拍脑袋的决定，在《意见》出台前，进行了大量的征求意见和专项调研，已经在内部起草了好几年，并不是住建部单方的意见，各方也没什么大的争议。

　　瞭望智库认为，从官方回应来看，对于新建住宅小区，推广街区制，不再建设封闭住宅小区，势在必行。有报道显示，四川成都已在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。一个月前，四川省已明确推行该政策。

　　对于已建成封闭小区和单位大院，中央文件是指明了大方向，但具体到某个单位大院或封闭小区拆不拆围墙，应首先考察有无必要。

　　瞭望智库注意到，《意见》第十六条的“总帽子”是“优化街区路网结构”，因此应先会从交通拥堵层面进行考察评估；其次，如果考察结论是需要“拆”，才会启动一系列的后续工作，比如争取单位或小区居民同意、制定补偿措施等等。

　　瞭望智库认为，总体上政策施行势在必行。对于开发商来说，从拿地开始就会面临一系列的变化。比如，土地出让大地块会变少，土地规模会变小，且地块用途位置等会更加明确，开发商腾挪空间会缩小。到后续的园林景观打造、物业管理和服务等，都会发生变化。

　　同时，从城市产业经济发展的更深层次考虑，面对面交流是服务业发展的关键前提，伴随城市发展向生产性服务业和服务业转型，“窄马路、密路网”是城市经济发展的必然选择。

　　(本文作者介绍：瞭望智库是新华社批准成立的、立足于国情国策研究的智库机构。)

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