十年里中国房价究竟涨了几倍？

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 朱宁

　　根据国家统计局的数据，中国在售房地产价格从2004年到2014年的10年间，价格上涨幅度是77%，二手房的价格上涨幅度是57%。这一统计数据和老百姓的真实感受之间存在着天壤之别。很多老百姓认为，统计数据明显低估了中国房地产价格的上涨幅度。

　　在经历了数次失败的房地产调控政策之后，中国居民已经清楚地意识到政府没有任何打压房地产市场的意愿。而这种由政府对市场提供隐性担保所引发的投机，导致了房价的进一步上涨，也使房地产越发成为最有吸引力的投资标的。

　　中国的房价究竟是不是很高，或者有多高呢？我们从房价上涨速度、住房租售比、房价对收入的比例和土地总价值这几个方面来剖析这一问题。

　　房价上涨速度

　　那么中国的房价在过去10年究竟上涨了多少呢？这是个非常重要的问题，但可惜的是全国可能都没有几个人能够就这个问题给出一个准确的回答。国家统计局曾经提供过一个官方数据，但是民间似乎对这一统计数据抱有强烈的怀疑态度。

　　国家统计局从2004年开始统计全国70个城市的房价水平，是所有关于中国房地产价格的历史数据源中提供时间序列最长的。根据国家统计局的数据，中国在售房地产价格从2004年到2014年的10年间，价格上涨幅度是77%，二手房的价格上涨幅度是57%。这一统计数据和老百姓的真实感受之间存在着天壤之别。

　　很多老百姓认为，统计数据明显低估了中国房地产价格的上涨幅度，为政府推迟和免于出台房地产调控政策提供了依据。统计结果有利于房地产开发商，但是损害了广大购房者和消费者的利益。

　　另外一项官方数据来自于国家住房与建设部，涵盖的城市虽然比较少，但是该统计显示了更大幅度的房价上涨。根据住建部的数据，从2004年7月到2014年2月，样本城市的房价上涨了150%。

　　这意味着，一个官方机构的统计结果与另一个官方机构的统计结果相差一倍之多！

　　表面看来两个统计数据似乎都有其合理性。毕竟在21世纪最初的10年里，中国的房地产市场和包括美国、英国在内的很多欧美国家的楼市一样，在2007~2008年全球金融危机爆发之前都经历了明显的资产升值。因此，中国的房地产价格出现明显的上涨，从大环境看来，似乎也没有什么特别让人担心的地方。

　　然而，官方数据之间的重大差异毕竟会引起广大公众的质疑，而官方统计数据和商业或者民间的第三方数据库统计的数据之间，则可能存在更大的差异。

　　除了官方数据之外，中国还有另外两个广泛为大家所使用的房地产数据来源，一个就是搜房网旗下的中国指数研究院。依托搜房网这一全国最主要的在线房地产中介平台，中国指数研究院在全国100个具有代表性的城市搜集当地房价的变化。这一数据的优势在于它涵盖了更多的城市，并且使用的是真实的交易数据；缺点在于数据的时间序列相对比较短。

　　根据中国指数研究院的研究，在该指数所抽样的100个全国城市里，房价从2010年6月到2013年12月的3年时间里就上涨了21.27%。该数据还表明，一线城市的房价在同期的涨幅比全国房价的涨幅要高出一倍还多。

　　虽然这一数据已经比前文提到的两个官方数据统计出的涨幅高了许多，但和另外一个独立商业数据来源“中原地产”所发布的中国房地产指数相比，仍有很大差距。根据中原地产的统计，从2004年5月到2014年3月的几乎10年时间里，中国最主要的4个一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨了374%、346%、505%和420%。这一统计结果远远高于其他3个数据来源公布的结果。甚至有居民认为，即使是中国指数研究院和中原地产的数据，也仍然明显低估了中国房地产市场价格的上涨幅度。

　　住房租售比例

　　租售比是一个在国际上被广泛用于衡量房地产价格高低的标准。如果把房地产看作一件投资品的话，那么房租对房价比例就是这一投资品的稳态投资回报率。之所以说稳态，是因为房地产价格在很多国家并没有明显的波动趋势，因此在进行投资衡量的时候，从安全角度往往只考虑房租带来的投资收益率而不考虑房价升值所带来的投资收益率。

　　由于国家统计局和国家住建部没有在收集房价信息的同时收集房租的信息，因此中国的房价租售比缺乏长期可靠的官方数据来源。与此同时，商业机构对于自己经手的房地产的价格和房地产租金则具有拥有第一手信息的优势。中原地产自2008年开始发布中国的房价租售比信息，其数据表明，从2008年开始，中国的租售比一直在下降。

　　北京、上海、广州、深圳4个城市在2008年时的租售比分别是3.5%、3%、4.5%和3.9%。到了2013年这一比例已经下降到1.8%、2%、2.5%和2.2%，五年之中下降了一半。当然，这些城市的房价和房租在同期都出现了上涨。导致租售比明显下降的直接原因，是房价上涨的速度远远高于房租上涨的速度。

　　根据中原地产的数据，从2009年底到2013年底，北京、上海、广州、深圳4个城市的房租涨幅分别达到了34%、63%、59%和31%。与此同时，这4个城市的房价在同期分别上涨了69%、107%、167%和112%。相对房租，房价的涨幅大得多，也快得多。租售比的下跌使得房地产从基本面变成了一种不太具有吸引力甚至没有吸引力的投资标的。

　　以北京和上海为例，这两个城市的租售比在过去5年里已经从国际上广泛接受的3%~5%的区域下跌到了2013年的1.5%~2%，甚至低于中国银行业同期存款利率（3.5%左右）。这么低的租售比，已经和中国台湾、韩国房地产泡沫顶峰时期的租售比十分接近了，比其他新兴市场的租售比都低出了许多。

　　房价和收入的比例

　　另外一个国际上广泛使用的衡量房地产价格的标准，就是房价和当地居民收入的比例。这一比例反映了一个地方的房价和当地居民收入购买力之间的关系。

　　根据中国主要房地产经纪公司的一项调研报告，全国主要35个城市房价与收入的比例是10.2，在大城市则更高。以北京为例，房价与收入比例是19.1，也就是说，北京的居民必须把他们全年的收入全部拿出来，连续存19年才有可能让一个三口之家在北京买一个一百平方米的公寓。如前所述，中国的房价很可能被低估，因此，真实的房价和收入的比例可能比这一数据更为糟糕。

　　反观国际，全球主要城市的房价和收入比例是4.6。中国的房价与收入比例之高，和美国的房价收入比相比，更加明显。在美国，老百姓认为可以供得起的住房一般是家庭收入3~4倍的住宅，即使是在发达国家之中，美国的房价也确实属于比较低廉的。其他主要发达国家的房价与收入比例通常在5~6倍之间，仍然明显低于中国的房价与收入比例。

　　土地总价值

　　另一个看待一个国家或地区房地产市场的角度，就是当地的土地总价值。

　　在日本房地产泡沫顶端的1990年，日本东京都的土地价值达到4.1万亿美元，大概相当于当时美国全国的土地价值，是美国同期GDP的63.3%。

　　有趣的是，有人估算北京2012年的土地价值总额已经达到了10万亿美元左右，相当于美国同期GDP的61.6%。随着中国房价从2012年到2014年进一步上涨之后，以土地价值总额这一标准衡量，北京的房价很可能比东京在房地产泡沫顶端时的泡沫更加严重。

　　总而言之，无论采用哪种衡量标准，无论是历史水平还是国际比较，中国的房地产价格都处在一个非常高的水平。

　　（本文节选自《刚性泡沫：中国经济为何进退两难？》，朱宁著，中信出版社，2016年1月出版）

　　(本文作者介绍：上海交通大学上海高级金融学院副院长、金融学教授，耶鲁大学国际金融中心研究员，著有《投资者的敌人》，《刚性泡沫》即将出版。)

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