房地产业出现两级分化

　　□ 本报记者 白宝玉

　　根据万国测评的最新数据，目前两市房地产企业板块共123只个股，已披露三季报的房地产上市公司的业绩整体向好，平均每股收益0.22元，每股净资产2.97元，平均净资产收益率为7.25%。由于房地产业是一个资金密集型的行业，资本消耗非常大，所以它们现金流普遍紧张，各上市地产公司平均每股现金流为-0.31元。鉴于针对房地产行业的宏观调控不断加强，对于那些达不到资本市场融资条件的房地产公司来说，资金短缺问题很有可能因为宏观调控的实施而更加显性化，相关上市公司很可能在未来一段时间内面临严重的资金短板问题。伴随着更多的项目开发以及更多的土地储备，房地产公司的现金流普遍紧张。因此部分房地产公司纷纷求助定向增发、大股东资产注入等手段充实现金流、扩张主业仍然是上上之策。

　　房地产行业面临的现实问题是整体业绩向好，个体业绩分化。去年同期相比，有些公司的盈利增长幅度相当可观，如渝开发、栖霞建设、保利地产等，也有部分房地产上市公司经营状况稍差，如绿景地产和莱茵置业。在此背景下，只有在土地、资金和项目上有着很好的资源控制能力的优质房地产公司才会得到机构投资者的认可。

　　目前

中国经济继续保持GDP高速成长，消费者的有效需求是一个中国房地产长期走牛的基础。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一，而且中国人口的持续增长、城镇化、家庭规模小型化和人口老龄化，新增住宅的需求量是不言而喻的。在当前人民币不断升值的，房产成为内资、外资投资的首选之一。

　　房地产业由于价格不断的上涨，已经引起社会各界的关注，各监管当局也纷纷出台新的政策予以调控。2007年1月19日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》；2007年1月26日深圳市国土资源局和房产管理局发出《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》；2007年9月28日央行、银监会出台房贷新政(对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国

人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。)等调控措施对房地产企业形成较大的压力。如果这些政策效果有限的话，有业内人士表示并不排除未来后续政策的推出，因此房地产公司面临的政策风险较大。

　　由于房地产属于资金密集型行业，贷款利率的提高无疑使得相当一部分房地产公司处于困境。但对于上市的行业龙头房地产公司而言，由于在资金和土地储备上都具有一定优势，能够抵御央行的温和加息措施带来的负面影响，另一方面这些上市公司在融资渠道上已经趋于多元化，增发或者发可转债都使得这些公司在获取资金方面较一般公司容易。因此总体来讲，中国的房地产市场仍然被行业分析师看好，但广大投资者需要关注上市房地产的龙头企业。

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