招商地产总经理：公司股价理性回归已合理(2)

　　低潮买地策略

　　《21世纪》：目前公司已有土地储备为900万平方米，今年计划会增加投入多少？目前土地市场疲软，公司会不会利用这个时机加速储备？

　　林少斌：去年我们投入60亿增加土地储备，我们今年的目标是在市场价格合适时买到更多的地。

　　最近我们在谈一些大项目，政府把预期地价也都降下来。相对现在一年的开发量来说，我们的储备量是比较从容的，我们一年开发量或者不算多，但把项目做精做好，则会有比较高的毛利率。

　　今年我们有信心增加土地储备，因为低潮的时候是增加土地储备的好时机，一定是低潮买地高潮卖楼最好。但不可能完全做到，低潮也得卖楼，高潮也会买地。

　　《21世纪》：今年招商地产的资金情况怎么样？需要大股东的继续支持么？

　　林少斌：今年我们的资金比较充裕，总投入大约是100亿元，再融资的80亿中26亿用于增加蛇口的土地储备，其他的50多个亿都是有投向的，销售回款可以继续用于土地储备和部分项目的开发投入。

　　大股东也会根据资金的需求，给予支持，但是我们的想法主要还是通过销售回款、市场融资、银行贷款，甚至是外资银行的贷款来解决我们的资金需求。最近因为外资贷款的利息比较低，并且人民币是升值的，所以我们倾向于直接的银行贷款，增加美元贷款。我们目前跟银行拿的信用额度是200亿元，其实够用，并且付正常的利息。

　　《21世纪》：大股东在土地方面的支持是怎么样的情况？

　　林少斌：大股东的土地主要在蛇口这个区域内，蛇口一年的市场消化量是有限的，因此，注入时机和数量都跟开发节奏要匹配。如果一次性过多注入，造成开发时间过长，不但要占用公司大量的资金，还会有闲置的风险，所以我们不会一次性购入过多的土地。这次增发80亿中26亿是购买大股东的土地，加上去年的23亿，两年之内就50亿，已经足够规模了。

　　招商局集团也在形成带动地产发展的产业链方式。招商局有大量的码头、仓储，在蛇口早期的一些码头、仓储用地，已经获得深圳市政府的支持，可以根据规划逐步作为商业开发，空间很大；在其他城市，随着整个城市的产业升级或者是经济社会的发展，同样有类似的机会。

　　《21世纪》：年内会继续资产注入么？

　　林少斌：不可能，80亿再融资如果在年内完成，然后最快2009年才能够再考虑融资。

　　《21世纪》：是否考虑其他融资方式？

　　林少斌：再融资包括股权融资和债务融资，企业债也算再融资，但只能够一年一次。

　　我们正在研究融资创新。比如去年，以租赁物业的现金流作为担保的10亿元信托，是我们做的一个低成本的融资产品，融资成本低于银行贷款利息。这种融资产品的审批程序相对比较简单。我们会结合公司的特点，拓宽公司的融资渠道。

　　基本面并没有受伤

　　《21世纪》：现在地产股的调整不止是腰斩了。整个行业在宏观调控之下是不是基本面出现了问题，是暂时的还是持续性的问题？

　　林少斌：我觉得基本面很好。从上市公司的业绩、土地储备、土地成本，以及未来的发展来看，我们比较关注的大型企业基本面都不错。

　　但股价还要看市场的心态。比如我们去年业绩增长超过80%，今年也能够保持很好的增长，但是市场市盈率最高时有60倍，将十年后的增长预期都体现在股价上，这是非理性的。去年那一轮疯涨是市场不健康的表现，有泡沫。香港的股市长期在12倍-18倍PE之间徘徊。

　　现在是一种理性的回归。现在我们公司股价市盈率是二十七八倍，我认为是合理的。