招商地产增发80亿欲解新项目资金压力

　　将用于收购土地及投资房地产项目

　　本报记者 慈冰 北京报道

　　招商局地产控股股份有限公司(下称“招商地产”)(000024)成为春节后第一家公开增发的房地产企业。

　　2月20日，招商地产发布公告称,将向自然人和机构投资者公开发行A股，预计募集资金额不超过80亿元，募集资金将用于收购控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权，及投资14个房地产开发项目。

　　但也有分析人士指出，招商地产由于新开工面积巨大，所形成的资金压力可想而知，而其也正在通过增发及融资来寻求多方支持。

　　增发及项目激励并行

　　在招商地产2月20日公布的增发公告中称，此次募集的资金将用于收购土地使用权及投资房地产开发项目。有分析认为，6宗土地使用权合计建筑面积约34万平米，楼面地价较市场价格低，体现了大股东对公司房地产主业的支持。

　　这些项目总投资约为171亿元，按照计划，此次增发所募集的资金不能满足需要的部分，招商地产将自筹资金解决。

　　据了解，招商地产此次增发的最终发行数量还没有确定，但将以一定比例向公司确定的全体A股股东优先配售。发行价格不低于公告招股意向书前20个交易日公司A股股票均价，或前一个交易日A股股票的均价。

　　东方证券有分析师乐观地认为，招商地产此次公开增发将加快公司的业绩增长。

　　按照他们的分析，2007年底，招商地产推出了项目激励试行办法，以激励各项目缩短开发周期、加快销售资金回流、加速资产周转、节约成本费用。

　　与此同时，东方证券分析师薛和斌表示：“根据我们1月份对招商地产南京公司的调研，南京国际金融中心项目将大部分在2008年出售，如果出售成功，南京公司2008年销售收入可能达到20亿元，公司业绩增长可能不断超预期。”

　　对于2008年的发展，招商地产表示，一方面，公司将加大包括资金、土地资源获取力度，并在合适的时机进入有潜力的二、三线城市，同时积极寻找战略合作机会有效分散风险。另一方面，公司将密切关注经营效率，提高投资效率和运营效率。

　　2007年，招商地产完成营业收入41.12亿元,营业利润13.27亿元，归属于母公司股东的净利润11.58亿元，分别较上年同期增长46%、76%和83%。

　　资金缺口达25亿元

　　但也有业内资深分析人士在赞叹其在2007年土地市场上优异表现的同时，对招商地产日益绷紧的资金链条提出了担忧，“它们去年拿了太多的地，今年资金吃紧了，在它们增发和年报里的内容，对2008年市场的判断上，降低风险是主要的内容”。

　　2007年，招商地产在土地市场上可谓是霸气十足，项目开发资源继续增加，先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米的土地储备。

　　经过2007年一年的投资，截至目前，招商地产已经在全国12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积达到了543.74万平米。

　　但是，连续购入大规模土地必将对招商地产的资金链条产生压力。

　　据不完全统计，2007年招商地产购地的资本开支达48.22亿元(未计算新设项目公司及增资投入)，而在2006年，这一数字仅为5亿元。

　　招商地产董事长林少斌曾对媒体表示，2007年招商地产资本开支缺口达25亿元。据他介绍，招商地产项目运作资金支持一部分来自增发之后大股东现金支持；一部分寻求银行贷款；还有一部分准备以合作开发形式解决。

　　2007年8月，公司成功向大股东蛇口工业区定向发行股票1.1亿股，共募集资金23亿元。这一部分资金缓解了招商地产的燃眉之急。

　　但证券分析师指出，从财务数据来看，招商地产因新增加项目数量大造成了短期偿还债务数量大，招商地产在努力改变快速扩张带来的资产流动性差的问题。

　　对此，招商地产在年报中指出，在发展中招商地产将始终保持清醒的头脑、严谨的态度，对区域的选择和项目的确定都充分考虑规避和控制可能的风险，充分考虑公司的区域管控能力。

　　据了解，目前，招商地产还在与国外基金、投资机构及房地产公司进行多层次的接触和谈判，以积极寻求合作机会。