深圳豪宅市场新年几乎交白卷

　　本报记者　徐广蓉

　　2008年开年，深圳豪宅市场除了降价的第五园以及新推出的曦城第二期外，整个1月份深圳整体别墅市场在高价及春节等影响下，成交量几乎交了白卷。

　　而高价房市场则继续维持有价无市的低迷不振。

　　萎靡不振

　　“深圳是本次房地产市场调整的重灾区，因此观察深圳市场的表现具有特殊的意义。”世联地产人士表示。

　　2008年深圳别墅一手市场价格基本没有调整，依然保持高价，整体别墅市场在高价及春节等影响下，成交量萎靡，仅有万科第五园价格下调约5%，一定程度上促进了该月16套的成交；但是除第五园、曦城两个项目外，其他项目均无成交。

　　二手市场也持续低迷。受政策影响，2008年1月份豪宅三级市场成交持续萎缩，放盘及成交量均低迷。深圳各片区豪宅放盘共266套，共成交30套，成交率约为11.27%，主要是罗湖区的百仕达成交12套拉升了整体销量。

　　2007年7、8、9三个月，关外别墅产品相继入市，一定程度上拉动了成交量的上升，但是其他别墅产品均未呈现集中销售情况。从2007年11月份开始，该月银行停止了新增贷款额度的发放，前期相继出台的政策也在11月份进一步发挥调控效果，成交量大幅下降，与10月份相比，成交量下降了将近60%。各片区豪宅放盘共761套，共成交32套，成交率约为4.2%。关内别墅产品基本无成交。不仅成交比率下降，而且成交价格也开始呈现下滑趋势。此萎靡情绪一直延展到2008年。

　　购房者以自住为主

　　“目前不会考虑投资，看看政策发展再说，现在买房主要是想自己居住。”周先生刚刚购买了位于深圳市南山区一套每平方米超过17000元的高档住宅，他对自己购买高档住宅的理由是自住、方便、配套齐全。另一位钟小姐也选择了这个小区，“我看中这里不是为了投资，现在这个时机不适合投资。”　

　　根据世联地产的研究报告显示，目前深圳豪宅市场的成交客户基本以自住客户为主，投资客逐渐退出市场；2007年11月开始三级市场价格出现小幅下跌现象，使得客户对价格下跌的预期更具信心，观望情绪更加浓厚。

　　“第二套住房首付四成，导致投资型客户从房地产投资转向股票、基金等金融投资，”世联地产一位分析师说，“购房客户对居住舒适性和户型的实用性关注较高。客户主要关注关内豪宅楼盘，普遍认同关内物业在区位、交通、配套以及未来升值潜力等方面的优势。”

　　成交量略企稳　房价未止跌

　　2月初，深圳市国土房产局网站房源成交公示系统显示，全市目前一手住宅待售房源尚有50922套，共计527万平方米。与去年全年仅销售一手住宅50598套相比，即使从目前开始开发商不再推出新盘，全市余下的待售房源也足够销售一年。　

　　市场供应量较大，但是需求不旺，显示出市场仍然有下调的空间。

　　不过，1月份的部分数据显示，成交量下跌之势正在趋缓。

　　联合证券行业分析师认为，虽然深圳房地产市场尚未走出观望，但在刚性需求的支持下，交易量已明显止跌。此外，开发商定价策略的调整和新房开盘价格的走低，或许是交易量没有继续下滑的重要因素。

　　深圳一手商品住宅的交易量下滑，始自2007年8月，当月仅成交39万平方米，约为上月交易量的75%。2007年10月交易量创下地量，当月成交面积仅15万平方米，为2007年上半年月平均成交面积的27%。随后11月和12月分别为18万平方米和19万平方米。2008年1月成交面积将回升到22万平方米左右。

　　交易价格方面，联合证券以深圳国土资源和房产管理局公布的月成交金额除以月成交面积计算全样本平均房价，在10月达到17350元／平方米的最高均价之后出现环比下降，其中12月比去年10月均价下降9.82%，而今年1月份前26日的成交均价比10月份下降15.91%。也即是说，交易价格尚没有出现止跌的迹象。