碧桂园握94亿现金 土地储备或远超4300万平米

　　本报记者 荆宝洁　

　　“总收入177.35亿元，增长123.3%；纯利41.36亿元，增长172.2%。”这是碧桂园(2007，HK)上市后交出的首份成绩单。

　　尽管一度被指资金链紧张，账面上却有近百亿的现金。“从报表来看，碧桂园的财务状况非常好，我看不出碧桂园有什么资金压力。”国泰君安分析师姚峣对本报记者说。

　　年报显示，碧桂园近一年土地储备量增加近2500万平方米。不过出席业绩记者会的碧桂园主席杨国强再次强调，集团持有土地全部以合法渠道吸纳。

　　土地储备远超4300万平方米？

　　对于敏感的土地储备问题，碧桂园总裁兼执行董事崔健波在业绩发布会上表示，截至2008年2月底止，旗下取得国土证的建筑面积达到4300万平方米，当中完成建筑但未出售面积约为63.42万平方米，而在施工面积约1038万平方米。

　　2007年4月公司上市前，碧桂园的招股说明书上显示公司土地储备量达1870万平方米，其中97%都取得了土地许可证，足够5年以上开发所需。2008年3月公布的数据则意味着，不到一年的时间里碧桂园的土地储备规模增加了一倍有余。“碧桂园的实际土地储备规模可能更大，公布的只是取得国土证的土地面积。”姚峣说。

　　而这也成就了碧桂园独特的发展模式。申银万国的研究报告称，碧桂园以发展郊县大面积社区著称，滚动开发以极低成本购入的大宗地皮，通过完备的区内设施提高物业附加值，在实现快速销售的同时，亦令公司享受土地持续增值的收益。尽管土地储备惊人，但是姚峣亦坚信碧桂园强大的消化能力。“万科的开发周期为1年半到2年，而碧桂园最快只需要10个月。”他说。

　　在业绩发布会上，崔健波称，已取得国土证面积中，约有42%位于广东，其余为广东以外省份，包括安徽、内蒙古及重庆等。而集团目前正在开发的有49个房地产项目。

　　“由于公司大部分项目在广东，如果广东省房价不下降太多，公司2008年-2009年业绩不会受到太大影响。”姚峣表示。

　　值得关注的是，该公司正面临着土地增值税清算的风险。有分析师指出，从2007年2月1日起，国家税务总局对房地产企业土地增值税开始实行全面清算，这就意味着碧桂园以往所奉行的低价拿地策略，将面临高额的税负代价。按照瑞银预测的碧桂园未来40%的毛利率估算，其将被征收的土地增值税率很可能在增值额的40%左右。

　　其业绩报告则显示，去年集团就土地增值税作出之拨备额约11.55亿元，较2006年约3.74亿元增加约2.1倍。截至2007年12月31日，集团累计已拨备而尚未支付的土地增值税金额约15.96亿元。

　　资金紧张或充裕的悖论

　　碧桂园年报同时显示，截至2007年12月31日，公司现金总额约为94.96亿元。而不久前，碧桂园曾公开发行5亿美元可转债。公告显示，2006年的分红额也达到25.14亿元。

　　“说碧桂园资金紧张，碧桂园的账面上仍有大量资金，而且之前分红额就达到了20多亿元；说碧桂园不缺钱，公司却又用高昂的代价发行可换股债券。”姚峣对碧桂园的财务安排亦不无费解。

　　早前碧桂园有关人士对本报记者称，公司现在不缺钱，发行可换股债券亦是为了尝试多种融资手段。中金证券分析师白宏炜在接受本报记者采访时表示，公司现在仍在快速消化土地储备加快周转阶段，需要大量的资金，他预测公司2008年至少有200亿的资金需求。崔健波也表示，“今年仅工程建筑费用预算便多达200亿元”。

　　目前，碧桂园虽握有大量现金，但也不得不面对汇率波动风险。“受制于外汇储备量巨大，港币进入内地购买项目或者投资一定会受到外管局的限制。”姚峣说。

　　对此，碧桂园方面也坦承，由于2007年人民币兑换港元的汇率呈现上升趋势，同时由于外汇管理政策的收紧，使得兑换过程较预期时间延长，目前正在积极推动港币资金兑换成人民币。受集资资金回流不畅影响，碧桂园的开发建设过程随之显得缓慢，使该企业去年底的负债比率仅为-13.1%，但公司方面也表示，由于新项目发展及补充土地将需要动用上市集资所得款及借贷融资，预期负债比率将逐渐上升至合理水准。

　　尽管面临着许多不确定性，白宏炜和姚峣均对本报记者表示，公司仍不失为一家开发能力很强、业绩优秀的公司。

　　崔建波预期，2008年交楼面积逾550万平方米，较2007年增加一倍，其中24%已竣工；目标合约销售320亿元，亦升一倍，其中10%合约销售金额在首两个月已经确认，至于确认合约销售金额及楼价水平皆与去年同期相仿。杨国强表示，按照项目工程进度，今年5、6月份将进入销售高峰期。