股市楼市双链条脆弱 囤地捂盘遭遇大考

　　本报记者　荆宝洁　

　　“虽然1、2月份销售情况还可以，但并不能说明市场就全面回暖了，还不能马上决定公司今年是否像去年一样大规模拿地，各家公司都还在观望呢，现在的形势有点让人看不懂。”保利地产(600048.SH)董秘办公室一位负责人3月18日在电话里对本报记者说。

　　在此之前，保利地产发布了2008年1-2月的销售简报。简报显示，公司2008年1-2月实现销售面积24.3万平方米，同比增长104.28%；实现销售认购金额15.7亿元，同比增长103.85%。

　　3月18日，在货币政策从紧、大小非解禁、次贷危机等利空因素的共同作用下，上证指数下跌157.61点，跌幅达到2.93%，当日收报3850点，创2008年的历史新低。

　　连日来的下跌，令多数地产股的股价已经跌到仅相当于2007年6月时的水平。

　　经历了高歌猛进的2007年后，房地产上市公司将要面对的是充满太多不确定性的2008年。

　　危险游戏结束

　　如果说2008年是中国经济最困难的一年，很难说不是房地产上市公司最困难的年份之一。

　　股市大跌和楼市的调整，直接宣告了房地产上市公司融资—高价买地—推动房价—再融资这一走在钢丝绳上的游戏终结。

　　一位资深房地产专业人士告诉本报记者，房地产公司每个项目都会按照进展情况排定全年计划，其中最重要的节点是销售回款。而笼罩楼市已5个月之久的观望情绪，打乱了绝大多数项目的既定计划，他们必须立即进行调整。销售回款进展调整，则会扰乱房地产企业以现金流为核心的整个计划，包括拿地。

　　2007年，房地产上市公司经历了“巅峰时刻”。在膨胀的过程中，上市公司不断扩张，四处买地。而经营规模扩大的重要标志是存货的迅速增加。由于开发规模和土地储备的增长，大多数公司的存货在2007年都有很大的增长。较具代表意义的是，截至2007年12月31日，保利地产的存货数量(一般指已建待售和在建未售商品房货值)超过280亿，和去年相比增长了140%以上。金地集团(600383.SH)的存货数超过160亿，比去年增长了118%。招商地产(000024.SZ)的存货数超过171亿，比去年增加104%。大多数公司的存货增长量都超过了50%。

　　“再也不会像去年那样买地了，2007年拿地时，各家公司都有一些估值冲动。那时候市场很好，刺激了公司股价不断上涨。”前述保利负责人说。

　　“对市场乐观的时候，投资者会看公司的土地储备。因为投资者关心的是地产公司的盈利能力，市场好的情况下，土地储备越多，则代表盈利能力越强。”光大证券分析师华光磊对本报记者说。

　　当这些拿着从资本市场中获得大量资金的公司出现在土地拍卖现场时，全国范围内的土地价格不断创出新高。前述保利地产人士也对本报记者说，“高成本拿地实在是无奈之举，上市公司没有愿意做地王的。”

　　市场成交量萎缩，价格下降后，拥有大规模土地储备、巨大资金需求的地产公司逐渐被投资者排斥。“上市公司拿的地，去年比前年贵，假设房价上涨幅度小于地价增幅，公司的利润率是在下降的。假设房价下降，去年高价拿地的公司还会因此亏损。”华光磊说。