商业地产：寻找具备比较优势的商业地产

　　广发证券 沈爱卿

　　商业地产

　　继续保持平稳增长投资继续保持增长；销售价格和租金保持小幅增长；一线城市供求状况依旧好于二线城市。

　　房地产宏观调控对商业地产的影响相对较小

　　房地产宏观调控对商业地产的影响相对较小的原因主要有两个：以商业性需求为主要驱动力的商业地产不具备民生属性、以获取租金为主要盈利手段的商业地产不宜形成泡沫。

　　投资主题：寻找具备比较优势的商业地产

　　投资主题1：寻找具备优秀商业物业经营管理能力的商业地产。如中国国贸。

　　投资主题2：寻找具备高速成长性的商业地产。如陆家嘴和世贸股份。

　　重点公司介绍

　　中国国贸：稳健而优质的商业地产。给予“买入”评级，目标价区间是18.75元-22.37元。

　　陆家嘴：商业地产进入收获期。给予“买入”评级，目标价位是29.76元。

　　世贸股份：值得期待的未来商业地产龙头。给予“买入”评级，目标价位是29.76元。

　　风险提示

　　商业地产主要面临物业税政策风险。

　　一、商业地产继续保持平稳增长

　　(一)投资继续保持增长

　　2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。其中，办公楼投资1037亿元，同比增长11.7%，比上年下降9.3个百分点;商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9%，比上年提高2.9个百分点。

　　(二)销售价格和租金保持小幅增长

　　2007年4季度，全国商业地产销售价格指数为106.7%，同比上涨2.6%，其中，写字楼销售价格指数为108%，同比上涨3.2%；商业用房销售价格指数为107.4%，同比上涨3.5%。2007年三季度，全国商业地产租赁价格指数为103.8%，同比上涨1.0%。其中高标准写字楼租赁价格指数为104.2%，同比上涨0.87%；普通办公用房租赁价格指数为102.1%，同比上涨1.79%；商业用房租赁价格指数为102.6%，同比上涨0.98%

　　(三)一线城市供求状况依旧好

　　于二线城市相对而言，我国一线城市的商业地产的供求状况普遍好于二线城市。其中，上海：优质商业地产依旧供不应求；北京：强劲的需求抵消了供给放量压力，物业租金小幅上涨；广州：优质物业租金延续上涨走势，租金普遍上涨。深圳：优质写字楼市场仍然活跃，零售物业租金小幅回落。

　　二、房地产宏观调控对商业地产的影响分析