商业地产：寻找具备比较优势的商业地产(4)

　　因此，三期A阶段工程将进一步提升公司的整体经营业绩，增强公司在高档物业市场的竞争力，有利于公司继续保持业内的领先地位，有利于公司的持续健康发展。

　　预计公司2008年的每股收益为0.414元，公司的合理估值区间是18.75元-22.37元，价值中枢是20.56元，考虑到公司目前的股价近期跌幅较大，相比年初23.5元的高位已经下跌了38%，这应该是一个投资机会，我们给予“买入”评级。

　　风险提示：公司面临的风险主要是国贸三期A工程的招商风险以及物业税风险。

　　(二)陆家嘴：商业地产进入收获期

　　商业物业位于“国际金融中心的核心”，占据天时地利

　　中国的金融中心在上海，上海的金融中心在浦东陆家嘴金融贸易区。

　　根据国家要求与部署，上海国际金融中心建设的目标已经明确，即“到2010年形成国际金融中心基本框架，到2020年基本建成国际金融中心”。上海将“进一步聚焦陆家嘴金融城，使之成为上海国际金融中心建设的核心功能区和核心品牌”。因此，在“聚焦金融”和“金融城建设”的重大机遇下，陆家嘴金融贸易区将迎来更大的发展。

　　自05年公司推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重的战略转型后，公司进入了一个全新的发展阶段。自05年开始，公司启动了大批项目的投资建设，而且这些项目大都集中在陆家嘴核心区域(世纪大道两侧)。随着陆家嘴金融贸易区的国际金融中心地位逐渐确立，公司的这些商业物业的价值将稳步提升。因此，公司的商业物业占据了天时地利，具备非常大的发展空间和升值空间。

　　大量优质出租物业将在08和09年竣工，租金收入将大幅提高自公司战略转型后，大量的商业物业开始建设，继07年10.4万平米的商业物业竣工后，08年09年将迎来商业物业竣工高峰期，预计08年和09年将分别有21.4万平米和24.5万平米的商业物业竣工。公司的租金收入也将大幅提高。同时，公司还有十几个项目处于前期策划过程中，建筑面积约162万平米。公司正逐步向以长期持有商业物业为特点的商业地产公司转变。

　　资金流充裕，大面积项目建设无财务之忧

　　尽管公司有大量商业物业在建和拟建，但是公司并无财务上的压力。

　　公司已经连续三年无银行借款，而且每年均有上千万的利息收入(在此我们并不考虑其资产利用率)。比如，08年公司预算全年总资金支出为46亿元，仅公司“当年度营销收入的资金回笼”及“帐面银行存款的结余(07年底公司的货币资金余额达41.9亿元)”就可满足其资金需求。

　　公司潜在盈利点——对众多金融机构的股权投资

　　公司对银行、证券公司和保险公司均有长期股权投资，总计1.58亿元的投资成本。这些长期股权投资是公司潜在的盈利点。另外，与这些金融机构紧密的合作有利于公司借助资本市场优化公司的财务结构。

　　预计公司08年每股收益达到0.448元，每股净资产达到5.082元。一年内目标价位是29.76元。给予“买入”评级。