商业地产：寻找具备比较优势的商业地产(2)

　　(一)房地产宏观调控对商业地产影响相对较小近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价，稳定房价的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是安抚民生。对于房地产业的两个子行业“住宅地产和商业地产”来说，房地产宏观调控对房地产业的影响主要体现在对住宅地产的影响上，其对商业地产的影响相对较小。其原因有以下两个：

　　1、商业地产不具备民生属性

　　商业地产为服务业和零售业提供办公或经营场所，其最终驱动力是商业性需求，因而商业地产并不具备民生属性。住宅地产为人们提供居住场所，其最终驱动力是人们的居住需求，因而住宅地产具备民生属性。因此，各国的住宅市场必定是在政府严格监督之下。而在土地公有制的我国更是需要政府的适度调控。

　　2、以获取租金为主要盈利手段的商业地产不宜形成泡沫住宅地产以出售为主，而商业地产以出租为主，租金相对不宜出现泡沫，因为租金是反应真实需求的。商业地产的最终需求方可以不租(如果租金成本太高而无法盈利)，但是一个地区的居民却不可以不住房(即使售价很高)。况且，商业地产出现泡沫是可以更多依仗市场的方式来解决。而在我国一级土地市场属于政府垄断的背景下，住宅地产出现泡沫就必须依靠政府的调控来解决。

　　(二)商业地产面临的主要政策风险

　　尽管商业地产受房地产宏观政策的影响相对较小，但是它仍然面临着政策风险。目前，商业地产面临的最大风险来自物业税政策。

　　从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。

　　2007年又批准安徽、河南、福建、天津四个省市部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。尽管北京等实行物业税“空转”省市的税务部门已向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”申请方案，但是至今未有进一步的消息。而且据人民网转载的新闻“税务总局官员澄清开征物业税传言，而且近两年内都不会征收物业税”。因此，物业税究竟何时开征还有待进一步观察。

　　三、投资主题：寻找具备比较优势的商业地产

　　目前在国内A股上市的商业地产公司主要有十家，大部分是北京和上海的商业地产公司，而且公司的商业物业基本上都处于所在区域的核心地段，都具备一定的区位和地段优势。在这种情况下，我们需要寻找具备比较优势的商业地产公司

　　(一)投资主题一：寻找具备优秀商业物业经营管理能力的商业地产

　　一个成功的商业地产商必须具备两个条件，雄厚的资金和优秀的商业物业经营管理能力(在此我们把对商业物业的选址等商业地产前期战略策划能力也归为商业物业的经营管理能力)。因为商业地产有两大主要特点：

　　1、风险大。商业地产的回收期很长，甚至延续到整个商业地产的存续期。商业地产的经营一般要经过2年到3年的过渡期才能趋于稳定，在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业地产经营的风险比较大。