商业地产：寻找具备比较优势的商业地产(3)

　　2、投资规模大。诸如写字楼、商场及购物中心等商业地产的建设一般都需要大量的资金。而且其在过渡期需要有雄厚的资金储备，而且，投资收益的回收期较长也需要占用大量的资金。

　　商业地产的这两大特点决定了只有“有雄厚的资金实力和丰富的商业物业经营管理经验”的公司才能涉足商业地产，才能做好商业地产。故在业界有句名言：住宅地产是江河，商业地产是海洋。

　　在资金实力无太大差距的情况下，商业物业经营管理能力就成为衡量商业地产公司质量的关键指标。在目前的商业地产上市公司中，中国国贸的经营管理能力无疑是最好的。

　　(二)投资主题2：寻找具备高速成长性的商业地产

　　商业地产的最大短板是成长性略显不足。因为商业物业租金每年的增长幅度是非常有限的，不大可能大起大落(这也是成熟的商业物业通常具备稳定现金流的原因)。因此商业地产公司的收入增长是有限的。但是这是对于固定的商业物业面积而言，对于一个可以快速扩充商业物业面积的公司而言就没有成长性的困扰。在目前的商业地产上市公司中，陆家嘴和世贸股份无疑具备这种成长性优势。

　　四、重点公司介绍

　　(一)中国国贸：稳健而优质的商业地产

　　国贸位于北京CBD的核心。北京CBD是以国贸为核心、加上近年发展起来的周边物业设施而逐步形成的，所以北京CBD同时又被誉为“国贸商圈”。因此，从某种角度来说，是国贸缔造了北京CBD。

　　公司管理层具备丰富的商业物业经营管理经验，国贸的品牌即代表着一流的物业管理和服务。

　　公司外方实际控制人嘉里兴业有限公司是香格里拉(亚洲)有限公司间接控股子公司。香格里拉(亚洲)有限公司隶属于马来西亚著名华商郭鹤年的郭氏集团，著名的香格里拉酒店就是该集团旗下的品牌之一。其外方实际控制人具备丰富的商业物业经营管理经验，中国国贸的多名高管也均来自于郭氏集团。公司外方股东的背景和资源为公司的发展提供的技术支持。

　　而且，经过十几年的稳定经营，公司也培养出一大批优秀的物业管理人才。这也为公司的稳定经营提供了保障。值得一提的是，在“住宅与房地产杂志社”和“搜房网”联合举办的“2006年中国物业管理嘉年华”评奖活动中，公司的子公司国贸物业酒店管理有限公司荣获“最具综合实力企业”和“最具拓展能力企业”奖，这也从侧面放映出公司的物业管理能力。

　　“北京CBD +国贸”双品牌为公司的稳定经营、稳定增长提供了坚实的基础。

　　国贸三期A工程——新的利润增长点

　　国贸三期A阶段各项物业将于2008年年中开始陆续投入运营，其规划总建筑面积为29.7万平方米，占公司现有经营物业总建筑面积的70%以上。

　　营规模，成为公司新的赢利增长点。根据我们建立的财务模型测算，三期A阶段工程全部投入运营后，将使得公司2009年的每股收益增厚约50%，达到0.676元；而2010年，则会使每股收益增厚80%以上，达到0.908元。