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国泰君安 张宇
万科(资讯 行情 论坛)A(000002) 竞争优势明显
万科主要在23个城市从事中高档商品住宅开发，拥有目前国内房地产行业最大的市场份额(2003年为0.99%)。公司在此轮宏观调控受到的负面影响非常有限，中长期看将从行业整合和洗牌中受益。1-9月公司主营收入增长6.44%，受益于毛利率提高，净利润增长41.1%。上海假日风景和兰乔圣菲，深圳17英里和东海岸，成都金色家园，天津水晶城等项目已预售未结算收入1.5亿元将进入年报。2005年开工销售的主要项目有：深圳金域蓝湾三期和17英里高层，广州城市花园和南湖项目，武汉城市花园二期，上海假日风景和兰乔圣菲，无锡城市花园等等。预计2004年全年实现每股收益0.38元，2005年每股收益0.46元。
公司在资金和土地储备方面具有良好的竞争优势。(1)资金优势凸显。公司一方面对深圳、上海等7家控股公司增资6.91亿元，另一方面，在完成19.9亿可转换债发行之后，公司同时广泛采用商业银行贷款、信托、境外产业基金等多种筹资方式，近四年的平均存货周转率高达0.77，并且波动很小，存货周转能力远远高于国内房地产界大概0.54的平均水平，优秀的存货周转和销售回笼能力有利于减少公司资金量需求。(2)土地储备丰富，今年前三季度新增土地储备面积241万平米，项目资源储备总量增加到853万平米，完全满足未来3年的业务成长。
万科2005年值得投资者关注的是：一是其目前单一的开发模式能否结合市场变化而向"开发+综合经营"的模式转变。二是经过多年的高速增长，其大股东能否有实力保持对其发展的资金支持。三是公司在股利分配上将考虑出台什么样有吸引力的方案吸引19.9亿元可转债转股的转股。
华侨城(资讯 行情 论坛)A(000069) 关注收购流通股后续动作
华侨城A主营收入来自主题公园，但公司净利润的70%来自子公司华侨城房地产和波托非诺高端房地产项目的投资收益。公司旅游主题房地产业务在土地储备规模、成本、定价能力、毛利率和市场营销等方面具有独特而显著的优势。
公司前三季度实现房地产投资收益2.09亿元，净利润2.79亿元，同比增长43.6%。2005年进入收益期的项目将有：纯水岸2期3万平方米别墅项目，北京旅游地产主题社区一期"华侨城.翡冷翠"(暂定名)，上海浦江意大利风情主题社区。预计全年公司可实现每股收益0.33元，2005年每股收益0.64元。
公司土地储备成本较低，数量充足。主要旅游用地包括深圳三洲田项目(东部华侨城)达到6.89平方公里，上海青浦意大利城200万平方米，北京世纪华侨城50万平方米。
在北京、上海等地旅游地产项目的盈利状况将考验其"旅游+地产"模式是否具有在异地的可复制能力。另外，集团公司作为央属优质企业之一，有望整合央企非主营性房地产业务，并在企业产权制度改革上具有相当的示范效应，其在今年出资2.1亿元收购3%流通股的后续动作值得关注。
亿城股份(资讯 行情 论坛)(000616) 多个项目进入收益期
亿城股份原以酒店、旅游为主，2001年经资产重组后异军突起，房地产行业成为主营业务，作为中型住宅开发商，其在北京商品住宅开发市场上的上升势头良好。股份公司主要的开发载体是下属的北京亿城和万城置地房地产公司，目前开发项目集中于北京，同时也在向天津、成都等外地城市扩张。
公司前三季度业绩增长主要来卡尔生活馆、碧水云天.颐园二期，12月初结算的万柳亿城大厦获利1000万元现金。2004年1-9月公司账面货币资金3.56亿元，预收账款4.76亿元，净利润0.99亿元，每股经营现金流0.63元，远远高出行业平均和部分龙头企业的负水平。在确定房地产业务为公司未来的主营业务后，近期公司先后从建行、浦发行获得近3亿元贷款支持，在目前资金普遍面临短缺的同类企业中显现出一定的竞争优势。
明年进入收益期的项目将有：占地面积15万平米、规划建筑面积22.6万平米的万城华府项目，三里屯3.3商业项目，这两个项目有望成为北京住宅开发和商业开发项目中的经典。此外，还有公司刚收购后控股的阳光四季花园公司7万平米Townhouse项目，北京开发区管委会12栋职工小高层住宅。未来公司项目储备还包括：占地面积3.32万平米、规划建筑面积11.1万平米的天津红旗路津南红项目，以商业住宅为主，商业及公寓为辅；控股子公司万城置地拥有的20万平米项目，毗邻北京市唯一的27洞高尔夫球场和万柳生态公园。预计公司04年全年实现每股收益0.43元，05年每股收益可达到0.52元。
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