彭浦新村尝试旧改新建廉租房

　　张靖欣

　　作为今年上海政府工作的一项重点，廉租住房建设正在闸北尝试一种新模式——以“旧改新建”方式建造廉租房的实物配租房源。

　　作为上海市房地局的一个先行试点，闸北彭浦新村地区的彭三小区将在拆旧后新造的3栋小高层中，拿出其中增量部分的房源用于廉租房实物配租。此举不仅将解决数百户廉租住房实物配租对象的安置房源，更有望将此模式和运作机制在全市其他中心城区起到示范作用。

　　旧改腾地

　　改建3栋小高层

　　彭三小区位于闸北区中环以北的彭浦新村地区，其东至平顺路、南临闻喜路、西抵共和新路、北靠临汾路，附近有地铁1号线，由于地处上世纪闸北最大的工人新村片区，因此附近的生活配套相当成熟。

　　彭三小区占地面积约8.54万平方米，是闸北区现存最大的“非成套”旧住宅区。小区内居住建筑大都建造于上世纪六七十年代，共有55栋砖混4-6层房屋，现有居民约3000多户。其中非成套建筑有40栋，有居民2099户。小区内建筑老旧，房屋墙面渗水、地基不均匀、沉降严重、雨水废水管道堵塞、小区路面绿化破损、共建配套匮乏，一遇暴雨底层住户进水情况严重，居住环境质量很差。

　　在这次先行试点的旧住宅综合改造工程中，闸北区的北方集团将负责彭三小区的整体改建工作。一方面，为大部分的非成套住房配置每户独用的厨、卫设施，并可让每户居民增加1-2平方米面积；另一方面，作为上海最先进行的新建廉租房建设试点，同时是为中心城区的廉租住房建设提供了新建的实物配租房源，开发商北方集团将在这个旧改小区内腾出部分地块(主要是彭浦文化馆和菜场)，以商住综合楼的形式进行综合开发，并依据有关政策，将新建建筑在“原拆原还”的基础上增加建筑面积，市房地局和闸北区政府将其使用性质定位为廉租住房实物配租房源。

　　闸北区房地局副局长赵剑峰在接受记者独家采访时介绍，坐落于该小区东南角的彭浦文化馆占地2082平方米，建筑面积3848.31平方米，是一幢3层建筑；位于小区南面的菜场占地3672平方米，建筑面积5527平方米，为一幢2层建筑。按照规划，这两栋建筑将会被推倒重建，其后将建成3栋18层的小高层建筑。在对文化馆和菜场原拆原还后，这3栋小高层的增量部分就是廉租住房实物配租的房源，租赁给那些符合廉租条件和政策规定的市民。

　　据赵剑峰透露，新建小高层住宅的廉租房每套面积一般在40-50平方米左右，各种相应的工建配套设施标准也与普通商品住宅稍有差异。赵剑峰特别强调，新建3栋小高层的规划、设计虽然已经十余轮修改，但到现在还未最终确定具体设计，特别是牵涉到套数、房型的设计方案还在继续推敲之中。

　　原拆原还

　　另供 数百套新房

　　从目前已经确定的方案来看，开发商规划以“菜场地块”建两栋18层大楼，地上总建筑面积16280.60平方米，扣除菜场回搬部分的面积，增量的廉租房源面积约10753.60平方米，可供应264套房源；“彭浦文化馆地块”拟建一栋大楼，地上总建筑面积约11821.80平方米，扣除文化馆回搬面积，增量的廉租房源面积约7519.80平方米，可提供180套房源。按此计算，整个旧改项目的新建部分可以提供实物配租廉租房源供约440套。不过，赵剑峰表示，目前的规划很可能有变化——将新增房源的总数缩减为300多套。

　　从另外一个角度——以整个彭三小区旧改项目的整体计算，新建小高层建筑后，小区总建筑面积从原来的12.26万平方米，增至16.94万平方米，增量面积4.68万平方米，容积率从1.44增加到1.98——增量的4.68万平方米包括新建的小区配套公建0.48万平方米；解决原住户成套问题约增加2万平方米；新增住宅面积约2万平方米(300-400套廉租住房)。

　　此外，特别值得关注的是，新建3栋小高层的地块，除了菜场和文化馆以外还可能涉及3栋5层楼的非成套居民楼，所以这个方案有一个关键的问题——对该3栋楼内170余户居民将采用“原拆原还”的方式进行安置，“其余大部分的廉租房源的承租对象既包括本区的，也包括市里统一安排的。”赵剑峰说。用于实物配租的廉租住房，既不是经济适用房，也不是动拆迁安置房，更不是一般商品房，有其特定的政策和规定。政府采取廉租住房实物配租举措，为了改善符合政策规定的低收入家庭的住房条件，而不是解困，改善与解困在政策层面上是不能等同的。

　　据悉，自去年8月彭三小区项目开始试点以来，受到了市区两级政府高度关注和支持，当时的分管副市长就在市房地局的情况专报上做出批示，提出力争探索一些新的方法，解决低收入群众的住房问题。

　　前不久，市领导在调研时对彭三小区旧住宅综合改造工作的进展表示首肯。

　　投资3亿

　　新房 由政府回购

　　记者从闸北区房地局的“成套办”了解到，两块用于新建廉租房的综合改造用地，根据国务院有关文件精神，是按划拨用地的方式获取的。整个彭三小区的旧住宅综合改造工程，共斥资约3亿多元，其中一部分资金由政府承担，闸北的区属企业、北方集团担任建设工作，彭三小区的原住户只需按政策缴纳增加面积的极少费用。

　　最重要的是，在彭三小区旧改项目中，新建廉租房的建造成本约2000多元/平方米，按此费用估算，新建房源的建造成本约4000万元。据透露，这一笔不菲的投资将按照建成后的房源由政府回购的方式来回收，而且，回购价可能是参照略低于当下彭浦地区二手商品房的市价——约9000元/平方米的水平来确定，如此，则整个彭三小区旧改项目总投资的资金缺口亦可望得到适当的填补。

　　另外，根据2001年，上海市房屋土地资源管理局颁布的《上海市城镇廉租住房实施意见》，上海市目前实行的实物配租是由上海市政府提供按配租标准与人员结构相当的普通住房，每月收取家庭总收入5%的租金。即使按照廉租对象标准放宽后，家庭人均收入600元标准计算，三口之家的一套廉租房月租金仅约90元。按300套廉租房计算，则政府年租金收入仅约30万元。

　　记者手记

　　原拆原还，利在当前功在长远

　　按照要求，今后五年，覆盖中低收入居住困难家庭的住房保障体系将基本建立，享受廉租住房制度的家庭数将新增10万户左右，其中实物配租的比例可能将达10%。然而，如此规模的廉租房若再像过去“市政配套房”那样，把绝大部分“市政配套房”造在外郊环甚至远郊是很难行得通的。专家们也一直在呼吁，政府在选择廉租房的建设区位时，应充分考虑到困难群众上学、上班、生活、就医以及公共服务设施配套等问题，优先选址老城区。

　　彭三小区改造项目的试点意义，首先在地段概念上，位于中环周边的成熟新村，附近有地铁、商街、学校、医院，整个彭浦新村的社区配套与居住氛围早已成熟，其生活便捷度是一般新建社区无法比拟的；其次，在运作模式上，不轻易走动拆迁形式的旧区改造老路，而采取在原住户不搬迁的同时，改善原居民和新入住租户的住房环境，进行拆、改结合的并举改造之路——利用提高改造地块的容积率来做廉租房，同时，原拆原还的方式一旦成功，则对于上海其他中心城区的老社区改扩建也大有示范意义。

　　在上海，类似彭浦新村的地段，还有田林、曲阳、凉城、控江等，如果彭三小区的试点项目取得良好效果，则极有推广意义。市房地局认为，彭三小区试点项目可带动旧住房比较集中的杨浦、虹口、普陀、徐汇、闵行、浦东新区的逐步推进，从而为完成市九次党代会提出的今后五年“享受廉租住房制度的家庭新增10万户”的目标提供较为有效的新途径。

　　虽然，彭三小区的廉租房建设针对的是低收入困难家庭，但这一旧改方式，对广大“夹心层”所期待的“中低价商品房”市场，也不无启迪意义。

　　在上海内环线以内“双增双减”——住宅建筑容积率控制在2.5以内的刚性政策条件下，大量内环以外的成熟地段，目前房价仍然狂飙突进，在成熟社区、轨道节点附近土地日益稀缺的条件下，为什么新建商品房依旧千篇一律地进行“板式”建筑的复制过程？如果能够将拆老公房、建高容积率(比如容积率6-8)的非板式、小户型住房，则大可解决“夹心层”买不起房的问题，上海的房价也才有可能得到真正的平抑。只是，上海的开发商是否有能力像其香港同行那样，容积率8的楼盘做成“豪宅”？还是一个未知数。

　　照片说明：彭浦新村地区的彭三小区或成为市府廉租房建设示范区。