沪甲级写字楼供小于求租金推高

　　朱楠

　　优质写字楼空置率降至2%以下 新增供应下半年入市

　　延续了2007年第四季度的上涨势头，许多上海优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。同时，优质写字楼的空置率降至2%以下。由于浦西的供应紧缺在年内都难以缓解，所以外滩中心，恒隆广场和嘉里中心等著名的甲级写字楼纷纷提高了租金，恒隆二期平均租金环比涨幅甚至高达7%以上；浦东方面，活跃的预租成交以及现有物业无面积可租的局面，也促使时代金融中心等写字楼在三月份的大楼完工前果断地调高了租金。

　　上海甲级写字楼的大部分新增供应都将在今年下半年入市，因此在目前这一时间点上的供需失衡仍继续推高租金报价。

　　卢湾

　　最高涨租近6%

　　仲量联行向记者提供的最新数据表明，从今年一季度上海传统CＢＤ区域甲级写字楼租金走势来看，卢湾区平均租金上涨幅度最为明显，从去年年底的9.2元/平方米/天，上涨至目前的9.7元/平方米/天，涨幅达5.9%；静安区由于原本租金水平较高，因此涨幅不及卢湾，从去年年底的10.2元/平方米/天至目前10.6元/平方米/天，涨幅为4%；其他区域约在3%左右。仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监陈立民认为，浦西由于新增供应量较少，可能将延续去年的租金上涨势头，而浦东的租金水平则可能与去年持平。

　　对于一季度甲级写字楼租金的持续上涨，戴德梁行魏超英分析认为，一方面写字楼业主通过调高一些续租及新租小面积房源的租金，以试探市场接受情况；另一方面，业主也可能通过抬高租金的方式调整租户，迫使非优质客户撤离写字楼。

　　世邦魏理仕则认为，在2008年预计有近90万平方米的优质写字楼供应上市的背景下，目前仍出现租金上涨的情况，其原因在于大部分新增供应都将在今年下半年入市，因此在目前这一时间点上需求仍会继续推高租金。当然，对于那些急于扩张的租户来说，众所期待的大量新物业的上市将缓解当前的供应紧张；但另一方面，日益增长的需求和活跃的预租交易(目前已达新上市物业面积的30%)将支持租金上涨之势贯穿于2008年。

　　浦西

　　涨幅最高达7%

　　世邦魏理仕最新报告中提到，强劲的租赁需求使的上海优质写字楼的空置率降至2%以下，今年2月以来，又有许多写字楼业主在签订的新租约中调高了续约的租金报价。由于浦西的供应紧缺在年内都难以缓解，外滩中心、恒隆广场和嘉里中心等地标性甲级写字楼纷纷提高了租金。

　　记者从陈立民处得到亦证实，他向记者列举数据表明：浦西今年一季度至今甲级写字楼平均成交租金较之去年四季度环比上涨4-5%。以整栋写字楼中间一层整层租赁面积的成交价作为平均租金来看，外滩中心去年第四季度平均成交租金在人民币9.2元/平方米/天左右，而2008年一季度至今其成交租金在9.5元/平方米/天左右，环比上涨3%；嘉里中心去年第四季度平均成交租金在9.4元/平方米/天左右，今年一季度至今平均成交租金在9.7元/平方米/天左右，环比上涨3%左右；恒隆一期去年年底平均成交租金在11.5元/平方米/天左右，而目前成交租金在12元/平方米/天左右，涨幅达4.3%；恒隆二期租金涨幅最为惊人，去年年底时平均租金成交价为11.7元/平方米/天，而如今已达12.5元/平方米/天，三个月内租金涨幅高达7%以上；越洋广场新进租户的成交租金也均在14元/平方米/天以上，入住率已达80-90%，Ｊ.Ｐ摩根今年年初租下越洋广场5400平方米面积，是最新的一宗大面积成交案例。

　　浦东

　　调整策略应对高峰

　　“浦西今年的甲级写字楼供应量总共只有18万平方米，供不应求的状况将会持续；而浦东今年将新增甲级写字楼66万平方米，年内可能会出现供大于求的状况。浦东、浦西写字楼市场势必会出现分化。”陈立民向记者描述2008年上海甲级写字楼的新局面。

　　虽然2008年浦东写字楼市场将迎来一波供应高峰，但业主采取了种种租赁策略，以求错开时间节点。例如环球金融中心原本将在今年4月交付，目前已将上市时间拖延至今年8月；未来资产大厦也将上市时间从去年12月拖延至今年9月。“由于租赁需求的持续旺盛和业主们租赁策略的调整，我认为2008年浦东写字楼市场并不存在很大的租金下调压力，但租金涨幅的势头可能不及2007年。”魏超英表示。

　　浦东业主的策略调整收效明显，活跃的预租成交以及目前物业无面积可租的局面，也促使不少写字楼业主调整预租策略，例如时代金融中心在今月大楼完工前果断地调高了租金。戴德梁行写字楼部助理董事魏超英告诉记者，目前时代金融中心的预租情况相当不错，预租率已达50%以上，成交租金在11元/平方米/天，目前低区已几无可租面积，底层租金也达到9/元/平方米/天。据悉，时代金融中心为了满足优质租户的需要，甚至允许部分业主在大楼未交付之前提前装修进驻，例如外资开发商世茂股份目前已入住大楼。