上海二手房价及业主心态分化明显

　　在新房市场真真假假的“拐点论”和大量楼盘明折暗降喧嚣尘上的同时，上海二手房市场也同样弥漫观望情绪。与春节前后相比，虽然3月至今二手房成交量呈上升势头，但记者调查发现，二手房市场已经出现明显的价格分化现象——涨的地方继续涨，跌的板块继续跌。或者说，市中心房源紧缺地段，二手房价格继续上涨；而次新房集中、之前投资客聚集的板块以及中外环区域价格相对松动，业主心态亦发生较大变化。

　　商报记者 朱楠

　　徐家汇

　　价格坚挺涨价一成

　　目前，市中心大部分区域二手房价格依然坚挺，有的区域价格甚至继续上涨。美联物业徐家汇分行营业经理韩雪萍介绍说，目前绝大多数房东对市中心区域未来走势充满信心，认为市中心房毕竟卖一套少一套，具有不可再生性，未来房源供应必然紧缺，因此房东心态相当好。加上徐家汇中心区域房源紧缺，几乎是挂牌一套成交一套，而且近期成交价格也出现了5%-10%的涨幅。此外，近期区域内租金上涨幅度亦在5%-10%左右，一定程度上也刺激了房价的上涨。

　　徐家汇最为知名的楼盘如东方曼哈顿、永新城、莱诗邸、铂金馆等，3月以来成交价格较之春节前后均有明显上涨。东方曼哈顿目前成交价格在35000元／平方米左右，而去年年底时该小区房源成交价格大多集中在32000-33000元／平方米；永新城去年年底时成交价格大概在42000元／平方米，目前涨至43000-45000元／平方米左右；莱诗邸由于出租行情最好，所以挂牌房源相对较少，今年至今只有一套房源成交，成交价格在37000-38000元／平方米之间。铂金馆目前成交价格在33000元／平方米，而去年年底时该盘成交价集中在30000元／平方米上下，涨幅达到10%。

　　联洋

　　投资比例高 跌价7%

　　与业主心态出现分化相对应的是，二手房价格亦出现明显分化。由于次新房集中，且之前购房者投资比例较高，浦东联洋社区内近期二手房价格出现明显松动。据美联物业联洋分行营业经理张斯奎介绍，3月以来该分行房源成交价格较年前下降了约7%。“致使成交价格下跌的原因主要是之前投资客较多，他们比较迫切地希望抓住3月这个成交高峰找到买家，因此在价格上作出一些让步以尽快成交。”

　　目前，联洋板块购房需求较大，在房价出现松动之后，成交相当活跃。“目前联洋的购房者绝大多数都是自住，极少有投资者。对于自住买家来说，房源择优和价格优惠并重，因此，位置或楼层不是很好的房源不降价是很难出手的，这也使得近期成交的房源议价空间相对较大。”张斯奎表示。

　　例如美联物业近期成交的一套仁恒河滨城二期房源，建筑面积151平方米，3房2厅2卫，开发商统一装修，缺陷是楼层较低，在5楼，且靠近马路。张斯奎告诉记者，要是在今年春节前，类似房源可以卖到30000元／平方米，而近期该房源以26000元／平方米的单价成交。另一个成交价格松动明显的楼盘是中邦风雅颂，以一套近期成交的建筑面积为161平方米的房源为例，去年12月到今年1月份，类似房源的成交价格在22000元／平方米左右，而近期的成交价仅为18600元／平方米，降幅相当明显。

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　　业主心态分化明显

　　与去年业主“看涨不看跌”的心态有所不同，今年年初以来，部分开发商针对市场“明折暗降”的行为使得部分业主的心态有所动摇，对后市的判断也有了一些转变。美联物业近期业主调研结果显示，看涨、看跌和看平的业主呈现了“三足鼎立”的局面，其中，认为后市房价波动不明显的业主略占多数，达到了38.46%，认为房价将“略有上涨”和“略有下跌”的则分别为27.62%和25.17%。

　　调查结果亦显示，逾四成的业主明确表示，愿意在一定的范围内降价出售手中的物业，而三成业主表示“可以考虑”，另外三成业主则表示“不愿意降价”。在七成考虑降价出售的业主中，43.36%的业主表示愿意接受1%-2%的象征性降价，其次为28.32%的业主愿意接受2%-3%范围内的小幅降价，而接受降价幅度为5%-8%甚至8%以上的业主仅占七成业主中的3.5%和2.1%。

　　业主不愿意大幅降价的原因主要是以下几点：近五成的业主表示出售手中物业的原因为”房屋置换需要”，置换的需要使得业主不可能大幅降价出售手中现有物业；三成业主由于对后市不看好，担心手中物业贬值而选择小幅降价套现，并可能转投其他理财产品；近期租赁市场的活跃使得部分业主选择“转售为租”。据调查显示，62.59%的业主表示，如果暂时没有成交，则会考虑将手中的物业“转售为租”，以换取更充裕的时间寻觅合适买家。