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北外滩地块仅上港集团一家竞标http://www.sina.com.cn 2008年02月28日 00:21 上海商报
保证金缴纳截止期已到 上港集团将以11.233亿元摘得汇山码头中地块 上海土地3号公告中最引人关注的虹口北外滩汇山码头中地块已无悬念——汇山码头中地块竞买保证金到达指定账户的截止时间内，只有上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司缴纳了保证金。这意味着，虹口北外滩地块将在无人竞标的情况下，被上港集团以底价11.233亿元摘得。 商报记者 朱楠 由于挂牌文件规定，地块受让者必须为政府无偿提供一幢3万平方米的航运服务大厦，使得汇山码头中地块地价翻番至超过3万元／平方米左右。然而，上港集团看似“高价”拿地的背后，却由于“航运服务大厦”性质不明、经营权与产权关系未定而另有蹊跷。 上港集团独家摘得地块 有公开资料表明，截至汇山码头中地块竞买保证金到达指定账户的截止时间，上海土地3号公告推出的最吸引人眼球的一幅滨江地块——位于北外滩地区的虹口汇山码头中地块，只有上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司缴纳了保证金。由于“独此一家”，上港集团将在此次竞买过程中没有任何竞争对手。不出意外的话，上港集团将在3月11日挂牌截止后，以挂牌起始价11.233亿元摘得这一地块。 汇山码头中地块北至杨树浦路、东至上海航运交易所边界汇山东块、西至原银汇花园边界汇山西块、南至规划滨江绿地，地块面积达19039平方米，土地保证金11200万元，容积率3.9，是一年多以来上海公开土地市场上难得一见的一幅滨江商业用地。据此计算，该地块可建面积将达到7.425万平方米，出让土地起始楼板价已经达到了15000元／平方米。 附加条件使开发商止步 3号公告一推出，一度吸引了包括和记黄埔、新鸿基地产、陆家嘴集团、金丰投资、绿地集团、上港集团等多家大型开发商的关注目光。然而，挂牌文件内写明的“竞得人须建设并无偿提供不少于3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦(暂名)”这一条件，立刻让绝大多数开发商望而却步。 这一附加条件意味着，该地块的竞得人最终只能拥有4万多平方米的建筑面积。一位港资开发商告诉记者，在正常情况下，类似于“航运大厦”这样的办公楼建筑工程造价大概在5000-6000元／平方米，3万平方米建筑的建造成本将近2亿元。加上至少11.2亿元的地价，该地块的竞得者最终拿地成本至少在13亿元左右，分摊到4万多平方米的可建面积上，楼板价高达3.25万元／平方米。 有开发商向记者表示：“楼板价高达3万元／平方米，除了南京东路163地块，恐怕近年来上海再无比这更高的商办地块了！更何况，从新江湾城F地块开始，地价下行的信号已经非常明显，3万元以上的地价明显偏高。” “无偿建楼”是高门槛？ 即便如此，上港集团对该地块的兴趣依然不减。有业内人士对记者分析，在上港集团貌似“高价拿地”的背后，其实另有隐情。“就目前所有的公开资料来看，所谓‘无偿建设并提供’的航运大厦，究竟未来大业主是谁？是作为政府办公楼，还是公共设施？今后经营权归谁？这些理应完全公开的问题至今没有定论。” 该人士表示，如果这栋大楼今后作为商业办公楼，经营权归上港集团，那么，上港集团可以出租大楼收取租金且不违反任何法律法规，因为该地块本来就是商业性质。如果真是这样，上港集团以11.2亿元获得的地块建筑面积仍然是7万多平方米，对于其他开发商来说高达超过3万元／平方米的楼板价，即可腰斩至1.5万元／平方米。 有开发商也向记者表示，所谓无偿建楼的附加条件，其实就是土地出让方为了吓退其他开发商而故意设置的一道高不可攀的门槛，其目的就是为上港集团拿地清除对手。细查上港集团的背景可以看到，上港集团的前身就是上海港务局，其第一大股东就是上海国有资产监督管理委员会。无偿建楼，唯独对于上港集团来说，可能就是以无偿建设之名，享无偿使用之实。 2006年，汇山中块地块旁边的汇山东地块，就是由此次报名的上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司以14.65亿元的挂牌价摘得，楼板成交价为13962元／平方米。如果上港集团拿下这一地块，则未来两个地块可以形成共同开发。由于此前一个地块地价较低，而地下设施开发又是整体进行，分摊土地成本还可摊薄至更低。
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