李开发：土地用途单一缺陷大 适度混用迫在眉睫

　　■本报记者 谢丽佳

　　日前，建设部副部长仇保兴在全国建设科技工作会议上表示，倡导土地适度混合使用，减少工薪阶层在生活区和工作区之间每天钟摆般奔波。

　　“建设部的这个新倡议预示着我国城市规划领域将发生一场变革。”中国管理科学研究院研究员李开发长期致力于研究城市经济发展战略与城市规划，他在接受中国经济时报记者采访时表示，土地适度混合使用是结合国内外城市规划的教训与经验、结合建设宜居城市、和谐城市与生态城市的需要的一种全新的提法，是对过去城市规划思维模式的突破。

　　李开发向记者介绍，土地适度混合使用，就其内容上说，是指在所规划的城市街区、社区，打破过去土地使用性质单一、条块分割、各自形成体系的僵化模式，形成适度的功能交叉穿插，实现功能之间有机互动，把宜居、生态、资源共享等很好地结合起来，在一个特定的街区、社区，把工作、商业、居住、教育、医疗、银行、

邮政等多种资源有机融合在一起。

　　这种集工作、居住、服务一体化的功能交叉互动是一种节约资源、效益共生的发展模式，不仅适用于街区，也适应整个城市。

　　而所谓的适度，则是指要结合城市大格局、大定位，有张有弛，不同的地块应根据需要有所侧重，形成一种相对整齐有序、有机融合交叉、功能互相结合、资源均匀共享、生态与人居环境和谐的城市布局。这种新的城市规划理念将有利于城市交通的发展以及工作条件与居住环境的优化结合。

　　土地用途单一缺陷丛生

　　“过去半个多世纪以来，我国的城市规划模式经历了从基本适应到非常不适应的过程。”李开发认为，在计划经济年代，城市人口增速小，经济发展速度相对缓慢，城市规模较小，因此，原有城市规划理论体系中的缺陷与问题尚未能引起重视。

　　改革开放以来，我国进入了一个城市建设规模急速膨胀的阶段，过去城市规划理论与模式中的问题逐渐凸现，城市单中心膨胀，城市交通的多环建设、城市扩展的摊大饼和交通拥挤等诸多问题越来越棘手。落后的城市规划模式已经不利于城市的科学规划与发展，而土地用途单一则是这种规划模式当中的核心因素。

　　土地用途单一把住宅区、商业区、工业区及其它功能区截然分割开来，没有考虑各种用途的互相依存与互相融合。由于若干个功能区之间的有机联系被切断，从而带来发展的脱节与不均衡，带来生活与工作的诸多不便，不利于城市的建设与经济持续稳定的发展。

　　“土地用途功能区划分单一使得城市集中性布局突出。”李开发指出，很多城市往往只有一个中心区或一两个次中心，这些中心区域功能如行政中心、商业中心、文化中心、旅游中心等过于重叠，中心区负荷过重。

　　同时，由于在一个过小的区域内配置了过多的商业资源、教育资源、医疗资源等，有的城市不足千米的街道就投资建设了多个大型商场，空间反复挤压，道路、交通拥挤不堪，不仅浪费资源，而且给环境保护、社会治安等带来严重的问题。随着城市向周边蚕食发展，单中心进一步强化，区域与区域之间缺少生态型过渡，中心区过度投资与周边区投资不足、整个资源分布极不均匀的问题非常突出。

　　与此同时，土地的单一用途也导致城市功能分区单一性突出。城市功能区之间缺少有机联系，比如，有的大型社区，容纳数万人甚至数十万人，白天社区容纳数千辆车的停车场空置，社区内及周边的饮食、商业萧条冷落，而市内工作区则形成了停车场爆满、数公里之内车位难求，马路停车场严重妨碍交通等局面。

　　而到了晚上，居住社区的停车场又开始爆棚。典型的一边资源严重浪费，另一边资源供应严重不足。同样，由于这些原因，各种公共资源如银行、医院、邮局等商务与服务设施则因为住宅区消费白天缺少规模不能到位，加剧了大型住宅区看病难、购物难、上学难等众多问题。

　　“土地用途单一也是导致城市产业发展的资源配置不协调的主要因素。”李开发表示，由于前期缺乏深入研究，划定地块用于某个产业，和整个发展的配套衔接不好，忽视了产业之间的相融性与共赢性，直接妨碍了产业的顺利发展。

　　物流通道与人流通道的合理规划不到位，产业区与生活区不分特点地截然分开，商业区与住宅区割裂。比较典型的是某城市为招商引资设立了一个大型科技园区，看上去规模宏大，但由于功能单一，商业、服务、住宅、教育医疗等无一配套，不仅白天上班族工作与生活不方便，晚上更是变成“空城”，园区工作的技术人员不断流出，时常出现进园企业外迁现象。

　　中心区

房价高涨与城市交通拥挤不堪也与土地用途的单一密切相关。李开发指出，由于资源过多地集中在中心区，中心区房价开始上升；房价的上升带来拆迁的冲动，中低收入阶层居民被迫挤压到远郊区居住；随着中心区的进一步扩张，更多的资源与企业进一步挤进中心区，中心地价房价则进一步抬升，中心区原住民再次外迁，如此反复扩张，大量的市中心区中低收入阶层移居到远郊区居住。

　　不断变动带来的结果是，大量市区上班族由于居住在远郊区，需要每天钟摆式奔波于市中心区与远郊区之间，而且对时间段要求特别明确，因此交通拥挤程度越来越突出，由拥挤带来是城市生活成本上升、时间成本上升，导致希望在市区中心区投资型购房、商业型购房及居住型购房的人越来越多，推动了房价的持续上涨。

　　对广大中低收入阶层而言，交通成本从过去每月不过百元则猛增到300元甚至更多，许多人原来日交通周转距离从五六公里上升到了30公里、40公里甚至更多，城市的交通总周转量大幅度上升，拥挤情况不断加剧。

　　此外，土地单一用途模式也是国家目前提倡建设宜居城市的一大障碍。土地用途单一导致的城市单中心，导致中心区的交通拥挤、空间挤压，城市绿地越来越少，噪音、环境污染严重，治安问题、流动人口问题等凸现，城市宜居质量每况愈下。

　　“土地单一用途模式带来了泡沫ＧＤＰ的增加。”李开发向记者介绍，所谓泡沫ＧＤＰ是指无效ＧＤＰ。由于城市规划的不合理造成的ＧＤＰ泡沫有的甚至超过城市国民生产总值的3％－5％，而其中主要问题是土地单一使用模式造成的。

　　比如，由于土地单一用途模式带来中心区交通高度拥挤。以城市私家车为例，北京已经达到300万辆，据有关统计，私家车月均油费开支在500元左右；又有调查说，市内车辆通行速度有三分之一时间低于10公里时速，有四分之一时间处于堵车状态。由此与交通通畅条件相比，可得出低速与堵塞造成月浪费油费三分之一，按月浪费165元、年浪费2000元计，全年300万辆私家车则浪费汽油费60亿元，如果再算公务车、外来车、公交车，全年油费浪费将不低于120亿元。

　　加上单一功能造成交通不断扩容、城市公路拉链式不停地开膛剖肚，数百万上班族钟摆式交通费用，加上资源闲置的浪费损失，等等，仅其中简单的数项累计就非常惊人。

　　李开发对记者表示，无效ＧＤＰ的内容是多方面的，交通只是其中明显的一个部分。无效ＧＤＰ数字不断放大，而这些无效ＧＤＰ对增加生产、保障供给毫无实际意义。

　　土地适度混用引导合理规划

　　“土地适度混用能够有效改善土地用途单一带来的诸多问题。”李开发指出，在实际的城市规划与建设当中，应用土地适度混用的方法，应该把握六个要点。

　　首先，应强调城市开发强度的平衡，防止部分地段超强度开发。过去有的城市集中精力在某几条街道投入巨资建设商业中心或者打造一些“形象”工程，有的地段高层

写字楼规划时相距过近，许多规划对每幢写字楼将要容纳的公司数量与上班人数、自备车数量、每天访客车辆数量、停车场地面积与车位等预留严重不足，使得部分地段高度拥挤，马路停车场现象非常普遍。强调开发强度的平衡可以有效地解决这一问题。

　　其次，城市人流汇聚地点应均衡分置。办公楼、行政中心、商区、住宅区、教育、医疗等公共资源要合理安排。应该重点研究城市的每个区域内上班族供职人数与区域内能提供的居住空间相对均衡，在实行总体平衡后，逐步使得大多数上班族在较短时间能达到上班地点。

　　李开发认为，中小城市上班族的适宜交通时间为半小时之内，大城市应当有80％的人群单程上班时间在45分钟之内，从而使城市的公共交通的拥挤状况有突出改观。

　　第三，商区、生活区、工作区应有机互补，混合使用而不是混用。比如，在开发住宅区的时候，可以考虑在住宅区沿街地段留出50米甚至100米等一定宽度，开发一些写字楼楼盘，同时相应配置商业、银行网点、邮局、餐饮、医疗卫生设施、公共卫生设施等，住宅区的停车场与写字楼的停车场可以相互连通使用，统一管理。

　　相当一些小区居民可以就近上班，写字楼的工作人员可以就近找到住处，购物、医疗等各项生活公共资源配置白天有写字楼的人气支撑，下班以后有小区的人气支撑，有利于形成均衡合理的商业气氛。由于资源互补，商业区与公司不再扰民，最近引发争议的住宅禁商问题也可迎刃而解，工作环境与生活环境更加宜居。

　　“第四，生产区、工业区与科技园区等生产制造、研发类企业区要针对其特色特点，合理地适度地安排土地混合使用。”李开发表示，污染与噪音工业区应远离生活区，且应在下风区安排。许多同类型的工业企业应就近集中用地，便于统一治理污染、处理污水，减少噪音对生活区的影响。

　　而在无粉尘、污水与噪音污染的研发型工业园区，则可以在园区的沿街沿路地段适度开发部分住宅、商业服务类、交通与物流项目，形成园区的商务环境与人气，不仅有利于企业的发展，也有利于人的综合发展。当然，适度不是混杂而居，不是主次不分，而是大格局稳定的前提下搞好相关功能的配套。

　　第五，不管是工业园区、住宅区等，单体都不应过大，杜绝建设那种一园独大的单个功能区域，并且强调留足必要的公共交通道路用地与公共停车设施。过大的工业园区与住宅小区应切割成若干个小规模的园区，园区与园区之间建设公共交通道路，防止长期以来大型宅院围墙过长妨碍交通的现象再度出现。

　　“第六，应当坚持绿化用地的足量安排与合理配置。特别是在中小城市向大中城市发展的过程中，应坚决杜绝单一城市中心、杜绝由中心向周边地区逐步蚕食土地的做法。”李开发表示，原则上一个40平方公里的城区不应继续延伸发展，新区域或相邻区域应与已经建成区域至少留下一公里甚至更多的绿地空间，以利于城市空气与周边农村新鲜空气的相互交换形成宽阔通道，利于外来空气吹走城市上空的悬浮物与汽车尾气及扬尘，减少城市的“热岛效应”，同时还应注意保持在相应的区域内绿地均匀配置，促进整体生态平衡与自然和谐。