住房开发定性含混引发房价高烧

　　本报记者 谢丽佳

　　“住房开发属性定性不准确，整个房地产开发完全商品化，导致房价高烧不退。”长期从事城市经济研究的中国管理科学研究院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时表示，目前我国94％的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6％，但其性质却是微利“商品房”，而廉租房则不足1％。

　　住房开发属性的含混让政府出台的多项调控措施，难以“有的放矢”，调控目标自然无法企及。

　　属性混淆 调控错位

　　“什么是‘商品房’？”李开发向记者指出，作为市场经济行为，商品房开发应随行就市、自负盈亏，房地产商对户型、价位、销售等环节拥有绝对的自主权，追求利润最大化是房地产开发的首要目标，并无义务承担保证中低收入群体住房的责任。

　　而在市场经济体制下，对房地产业的调控也只能运用经济手段。过去一年多的调控实践表明，用行政手段来调控市场，不仅会削弱市场经济的正常职能，而且会陷入调控失灵的尴尬窘境。

　　“对于经济适用房，相关文件给出的解释是，以微利价出售给中低收入家庭、住房困难户的商品房，是按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5％以内的利润）构成，应占住宅总量的70％。”李开发指出，“经济”加“适用”加“商品房”，是个含混不清的词意组合。商品的市场属性与微利没有一点关联，商品属性决定了所谓的经济适用房不可能以中低收入家庭为主要供给对象。

　　事实上，对照经济适用房的“官方”解释，实际的操作却是令人啼笑皆非。以北京某个著名经济适用房组团为例，80％以上的户型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少数，而媒体揭露的装修高档的“豪华”经济适用房比比皆是。普通老百姓“一房难求”与已售经济适用房的“高租售率”的现实比照，让经济适用房沦为富人的消费品，完全“变味”。

　　“经济适用房在定性上错误，在政策上模糊，在实践中走偏，强烈建议取消经济适用房制度。”李开发表示，近几年公布的经济适用房的数量已经不足总开发量的6％，上海等许多城市实际上也取消了经济适用房的开发。

　　对于定性为只租不售的廉租房，李开发则指出，目前的廉租房体系远未健全，房屋来源于腾退的旧公房，不仅房源稀少，而且随时面临拆迁，再加上维护与管理也难以到位。形式意义大于现实意义。

　　两大类、一补充

　　“让广大中低收入阶层能够拥有基本保障的住房，显然依靠商品房开发是无法实现的。”李开发认为，应该重新定位住房开发的属性与价值取向。城市住房开发可以明确分为商品类住房（简称商品房）和基本保障类住房（简称消费品住房或消费房）两个大类，以及一个补充，即城市廉租房。

　　商品房开发，遵循市场法则，土地招拍挂，开发商自由竞价。政府只管理环境质量、建设质量、总体建筑风格、资源配置、绿化标准及其它相关的社会管理指标，其它完全放开。至于户型、结构、售价等，则完全交由市场调节。而消费房是生活必需品，完全可以参照国外的做法，确定消费品住房的建设原则。廉租房则是消费房的补充。

　　李开发告诉记者，他对国外的住房供给方式做过很多调查，一些国家的做法可以引以为鉴。比如英国，为了降低房屋造价以满足低收入群体的住房需求，政府降低住房的土地和建造成本，让部分住房价格能被低收入群体接受。

　　新加坡政府则采取联合建设组屋的方式，坚持小户型、低房价原则，供当地中低收入阶层居住。而且，政府对居民购买组屋还实行免税优惠措施。目前组屋已成为当地住房市场的主体，80％以上的人居住其中。

　　在香港，据统计，到2004年3月底， 30％的人口居住在香港房屋委员会提供的公屋，占全港房屋单位总数约三成，而且资格审核和违规惩罚非常严格。

　　“综合起来看，这些国家是通过开发非商品房的方式来解决中低收入阶层住房问题的，而且购房的程序、条件以及监管十分严格。”同时，李开发还指出，其社会上投资性购房仅出现在商品房领域，无关中低收入阶层住房，而且政府对拥有空置率高的第二住房课以较高的税收。

　　“借鉴国外的经验，结合本土国情，就可以得出以解决中低收入群体住房为主的消费房发展策略。”李开发认为，首先应该研究城市人民的消费水平，确定60％甚至80％中低收入阶层的实际购买力。以北京市统计公报公布的2005年人平均年收入水平19553元的水准为例，北京市尚有60％的中低收入阶层年均收入不足4万元、年积累不足2万元的家庭，如果累计6到10年的收入，政府能提供什么样的住房？过去相关部门出台那种每套总价超过40万元甚至50万元的住房，显然是把中低收入阶层拒之门外。

　　其次，要找出提供低价消费房的办法。从土地供给方面来看，可参照国外的做法，政府承担土地、工程设计等基本费用，以及用相关政策配套来综合降低成本。在建筑消费房时，实行招拍挂由符合资质的企业参与，由出价最低者中标。

　　而且，要界定好消费房的购买资格。以北京为例，老北京市居民，凡是没有享受过公有住房、福利房及公管房改制成福利房的住户，以及新开户的居民，均应拥有一套属于自己产权的消费品住房。

　　新北京居民，包括商人、科技人员及文化人员、农民工等，来京且持续工作满5年，且在北京市劳动和社会保障局职工劳动保险与统筹花名册上的员工，均有资格获得一套消费房。这样就把外地来京投资购房、不在京工作而在京购房的大量人群界定在消费房购买资格的大门之外。

　　此外，要严格管理消费房流转，制定各种法律法规。购买消费房不住而用于出租、或虽住消费房却另有住房出租的都要严格处罚。而且，消费房不得私下转让，只能还给政府。有条件改善住房条件的，可在购买商品房的同时，由政府将与消费房相同面积的差额补给相关购房者。

　　“不能因为是低价消费房，就将其放在远郊地区。”李开发认为，应最大限度地保证中低收入阶层距上班地点较近，距市区中心较近，并且有较好的教育医疗消费条件。中低收入阶层一般不拥有私车，加之对交通费成本消化能力较弱，选择消费房开发的地点至关重要。

　　而且，对于消费房的年开发量以及可以实现房源供需平衡的时间，要有确切的计划。李开发告诉记者，中国房地产及住宅研究会副会长包宗华曾经希望80％的住房建成小户型的经济适用房，其出发点是好的，但可能与现实相距太远。

　　他认为，在投入建设的全部住房中有40％是消费房就是广大中低收入阶层的福音。

　　“至于廉租房，我觉得应该是城市贫困户与流动就业职工的住宅解决之道。”李开发认为，应当积极开发单独小户型的廉租房，提供给特别贫困户、单身职工或刚结婚的员工居住，即使每套20平方米、40平方米也未尝不可。他建议这类住房应占建设总量的10％左右，其资金则由政府提供。

　　李开发向记者表示，明晰“两大类、一补充”的住房开发属性，政府不用

宏观调控，房价“高烧”自会消退。