北京二手房市场交易比重加大 价格将稳步攀升

　　■2006年猜想之三■本报记者谢丽佳

　　“在2006年整体宏观调控形势仍然趋紧的情况下，可以预测，北京二手房市场将会继续保持相对平稳的上升趋势，而且升幅将会再度扩大。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受中国经济时报记者采访时指出，2005年北京二手房市场在成交量明显增长的带动下，交易价格处于平稳的上调区间。

　　北京中大恒基房地产经纪公司总经理马永在接受本报记者采访时也表示，2005年二手房交易量较2004年有明显增加，价格走势也日渐明朗。2006年在房地产政策依旧紧缩的情况下，北京的二手房市场仍将会持续平稳攀升。

　　交易比重上升，价格稳中有升

　　“2006年，二手房在房地产市场中的交易比重将加大。”马永表示，随着北京房产市场的快速发展，城区可供开发的土地越来越少。

　　他说，北京市开始加大对土地开发计划的控制审批力度。在2005年北京市土地供应计划中就明确规定，二环内不再新增商品住宅建设用地。而到2006年，此类控制力度将继续加强。这意味着城区的一手开发项目将逐步下降。这将使部分购房者的目光投向远郊的房产项目或二手房市场。二手房相对于郊区新建商品房具有地理、交通、配套等优势，而作为现房，其风险相对于期房来说也要小得多。这将导致二手房买卖在房地产交易中比重逐步加大。

　　另外，2005年10月初，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，明确了个人买卖二手房必须交纳个人所得税。由于征收的时间没有确定，很多房主担心未来自己房子出售要征收个人所得税，损失不少利益，致使在未来几个月房源放量预期会增加。

　　金育松也指出，2006年，二手房交易量将会随着二手房市场供需量的增长而上涨。据链家市场部从新增人口、拆迁安置、改善住房、外来置业等多方购房需求分析，今年北京市对二手房的市场总体需求大致将达10．8万套。

　　从市场供给来看，公房将会继续维持2005年房源释放量月均6％，预计2006年将会达2万套左右；央产房将会从2005年的1万套上升至2万套左右；在二手商品房的供给上，受到宏观调控政策的影响，投资置业成本的加大，会进一步加剧其供给，预计2006年将达近5万套；而

经济适用房方面，由于第一批入住的时间差不多在1999年至2000年，到2006年很大一部分经济适用房已经满5年，势必会推动其二手供给量，预计将达近1万套。

　　因此，2006年北京二手房市场将会有近9万套的房源供给，成交量预计将在8．5万套上下。“供需两旺决定了2006年二手

房价格上涨的动力仍然存在。”但金育松也认为，涨幅不会出现快速攀升，将呈现稳中有升的格局。随着二手房成交区域更趋于多元化、郊区化和边缘化，会平抑二手房价的整体涨幅空间。

　　热点区域向郊区和边缘地带辐射

　　“随着北京市 ‘两轴、两带、多中心’新规划方案的启动，以及与此相对应的市政道路交通建设步伐的不断加快，郊区县的交通条件及居住环境及周边生活配套设施也将得到极大改善，其区域的二手房在2006年将更加受到市场的青睐。”金育松认为，日前土地招拍挂的热点成交区域如清河原三家毛纺厂用地、通州马驹桥等都将带动2006年区域二手房交易量及价格的提升。

　　马永指出，长期以来，京城的二手房成交主要集中在三环沿线，但经过几年的市场消化挖掘，面对强劲的需求，三环的供应缺口越拉越大，二手房交易开始往四环地区倾斜。

　　据链家统计资料分析，2005年的交易热点区域依然在朝阳和海淀两区，两区占全市交易量45％，但与2004年同期相比则下降了2．5％；中心四城区（东城、西城、宣武、崇文）由于其房源供给的限制和相对房价的高位，使得京城四个核心区的交易量总和只占全市交易量的14．7％，与2004年同比下降10．5％。

　　而作为南城的潜力区域丰台凭借日益改善的交通环境、相对低廉的房价使其交易量占到了全市交易量的14．5％，同比上升5．9％；石景山受到

首钢搬迁和其功能规划的确立，促成了该区交易量的快速增长，2005年的交易量占比达到了4．5％。

　　与此同时，2005年郊区和边缘地带的交易量呈现明显的上升趋势，通州、昌平、大兴和顺义四个区的交易占比达到了21．3％，成交占比上升了5．4％。尤其是通州二手房成交量占全市成交量的比重由2004年的5．8％上涨到7．3％。

　　行业竞争加剧

　　“北京二手房在经历5年的市场磨练之后，市场秩序正在逐渐建立，市场潜力正在快速释放，各经纪公司之间的竞争也日趋激烈。”金育松指出，尤其是今年受宏观政策的影响，京城经纪行业出现了一次大规模的资源整合，局部区域的竞争已经开始日趋白热化，这种趋势在2006年将会向更深层次和范围推进。因此，在2006年，房地产经纪公司将更加注重品牌经营，除了加速门店规模扩张，诚信规范职业操守将尤其得到重视。

　　此外，2005年北京房地产中介行业协会针对北京市操作存量房业务的房产经纪公司实施了等级评定之后，一些中小中介公司必然会加强彼此之间的资源整合，提升各自的竞争力；而一些大型经纪公司，在受到更多市场机会青睐的过程中，也会加速自身资源的整合，提高核心竞争力。

　　交易日趋透明

　　“2005年出现的众多房产交易不法事件的关键点就在于交易的不透明。”金育松认为，这些事件将促使消费者意识到二手房交易过程中的资金安全风险，实施透明交易的房产经纪公司将更易得到消费者的青睐。因此，为了树立诚信形象、增强自身的竞争力，2006年将会有更多房产经纪公司加入透明交易的行列。

　　他向记者介绍，透明交易是指中介公司在代理过程中，通过买卖双方见面，将二手房交易的整个过程完全公开化，从而杜绝所谓“现金收房”、“暗箱操作”等不法手段所获得的高额差价。

　　对于消费者而言，由于对整个交易过程都能进行全程参与、监控，一旦中介公司出现有损消费者利益的行为就可以及时发现并加以制止，利于保护消费者的权益。