为本地人盖房还是为外地人盖房

　　——访杨帆

　　本报记者 张玉玲　

　　杨帆：1951年生于北京，经济学博士，现为中国政法大学商学院教授。

　　记者：统计表明，今年1月至6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，一些城市中，大户型的高档房建得多,吸引外来有钱人购买,而对本地居民，特别是中低收入家庭自住住房供应没有足够的政策引导，导致大户型、高价位的住宅供应超过了市场的真实自住需求。你怎样看待这种观点？

　　杨帆：这种情况是存在的，一些开发商热衷开发大

户型、高价位的住宅，吸引外国人和外地有钱人来购买，从而获取房地产的高额利润，而对本地居民，特别是本地中等收入居民的住房开发就不太感兴趣了，使得中等收入者的住房供应远远不能满足需求，广大中等收入者改善住房的愿望难以得到实现。低收入者有廉租房和经济适用房，而高收入者有高档商品房，而本市中等收入者则处于“高不成、低不就”的尴尬境地，居民的真实自住需求难以得到满足。

　　开发商追求利益最大化的企业逐利行为本无可厚非，但作为城市的管理者就对广大居民居住的改善负有责任了，这几年来，房地产市场发展中的一个突出问题就是，住房供应结构性矛盾突出，适合居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足，这也是中央连续进行楼市调控的主要原因。各个城市应通过政策调整，引导开发商加大对中等收入者的住房供应，为中等收入者提供他们力所能及的住房。在国办37号文件中，也明确提出，要加大对本地居民的住房保障，把中小套型、中低价位的住房供应放到了最突出的位置。

　　记者：一方面，政府要引导市场开发一些满足本地中等收入者的住房，另一方面从消费者角度应该有怎样的消费理念去引导自己的住房消费？

　　杨帆：城市人均居住面积从14平方米增至26平方米,自有住房超过80%,居者有其屋、买房置产,成为居民的普遍愿望。但目前我国部分城市居民存在超前消费、过度消费的现象，许多居民要改善住房条件都希望鸟枪换炮,一举就要住上120平方米以上的大房，以致于大家都走入到一种消费误区中,不管自己的收入水平怎样,要住房就一定要买房,要买房就一定要一步到位买大房、新房。先租房、后买房,先买小房、再买大房的住房梯度消费几乎没有形成。

　　每个城市的住房消费者中，市场的主体应是本地居民，而且80%是中低收入者。为此，应加强政策宣传,引导居民建立正确的住房消费观念,降低不合理的心理预期,实现住房观念从“有住房”到“有房住”转变,鼓励居民根据自身经济状况通过购买或租赁普通商品住房、二手房等,解决住房问题,逐步形成租售并举的住房消费体系。在国办37号文件中，要求“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。政府通过调整套型、造价和供应对象,让更多的中低收入者进入市场,体现了政府有理、有力的调控。大面积地推广中小套型、中低价位住房,总体上降低了人们的居住成本,不仅使买得起房的人更多,而且随着二手房市的兴旺,租得起中小套型房的人也增多了。

　　记者：具体说来，政府怎样通过房地产调控，保障本地中低收入者的住房要求？

　　杨帆：中央关于房地产市场调控的目标、原则和政策已经明确，关键在狠抓落实。要求各地区、各有关部门抓紧细化措施，分解任务，建立责任追究机制。重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。建设部规定，一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排，在2006年9月底前向社会公布。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限

房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。