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过高的空置率会给中国楼市带来什么


http://finance.sina.com.cn 2006年01月18日 13:49 《观察与思考》杂志

  魏雅华

  26%:这个数字可靠吗?

  2005年12月13日,国家统计局公布了最新的统计数据:到2005年10月末,全国商品房空置面积1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年
为2878万平方米。目前全国商品房空置率已达到26%,大大超过国际公认的5%—10%的警戒线。

  对于任何一个统计数据,无论是谁统计的,包括国家的权威机构,当我们在最先读到它时,第一个反应是:这个数字可靠吗?它与我们掌据的其它可进行核对的统计数据,能否对得上? 能否相互支持和验证?

  对于现时的中国经济的重要统计数据,一个数据至少要获得四五个,甚至七八个相关对应的数据的支撑,我们才能相信它是真实可信的。

  这就像我们拿到手里的人民币,得先好好看看,是真币还是假钞,还得掌握识别的技巧。至少有三四个防伪标志被识别,我们才能排除它是伪币的可能,确认它是真钞。

  可以肯定,“全国空置率已达到26%”,这个数字是一个缩了水的数字。道理很简单,因为它的原始数据来自于各地房地产商的报表。你想,对于“空置率”这样的性命攸关的“商业机密”,房地产商轻易会说实话吗?

  如果你查阅一下中国历年所公布的全国商品房空置率,你会觉得这个数字如此眼熟。没错,这个数字己在中国历年所公布的全国商品房空置率中多次出现过,如2002年,国家统计局所公布的全国商品房空置率便为26%。

  让人奇怪的还有,中国的商品房空置总量多年来总在1.25亿平方米左右,那么计算商品房空置率的公式便让人不可理解了。

  在这个公式中,分母在急剧增大。据《人民日报》“海外版”报道,“今年上半年,中国房地产开发投资累计完成3800多亿元人民币,比去年同期增长34%。商品房新开工面积为2.43亿平方米,同比增长31%。商品房竣工面积为8187万平方米,同比增长40.4%。”

  在这个公式中,分子却多年不变。始终为1.25亿平方米左右,上下波动仅在10%上下。

  于是,一个奇怪的计算题出现了:分子不变,分母在急剧增大,而最后得出的空置率数据居然不变。谁能解释清楚:这到底是怎么回事?

  不过,我们不妨姑且认为目前全国空置率为26%,并以此为据来分析,26%的商品房空置率会给中国经济、中国房地产业带来些什么。

  中国部分城市的

  商品房空置率

  实际上,中国大中城市的商品房空置率,远远大于全国平均商品房空置率。而我们更关心的,也是中国大中城市的商品房空置率。

  我们先来看北京—

  2005年8月18日,北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京市房地产市场信息及预警预报系统运行结果,联合向社会发布北京市2005年1-7月房地产市场运行情况。

  1-7月商品房成交数下降8.9% ,空置率增幅为24.2%。

  截至7月底,全市空置一年以上的商品房面积为396.8万平方米,同比增长24.2%,增幅比上年同期高31.4个百分点。

  在全部空置一年以上的商品房面积中,商品住宅空置面积为281.9万平方米,占商品房空置面积的71%,涨幅为12.5%;办公用房空置面积为40.7万平方米,占商品房空置面积的10.3%,降幅为3.6%;商业营业用房空置面积为40.6万平方米,占商品房空置面积的10.2%,涨幅为123.2%。

  北京市统计局公布的数字显示,今年9月末,北京商品房空置数大幅上升,其空置面积高达1054万平方米,比去年同期增长21.1%,其中一年以上的空置房较去年同期增长高达25.3%。

  不知你是否在这一组数字中,看到了这样一个奇怪的现象:商品房空置面积的快速增长,不仅没有压抑房价的快速上涨,而是与房价比翼齐飞,越卖不动越涨。你想过吗,如此矛盾的、不可解释的经济现象,究竟说明了什么?

  2005年8月9日《华商报》报道说:陕西上半年商品房空置面积比去年同期增长94.8%。

  2005年上半年,陕西省住宅、商业营业用房和办公楼空置面积同比分别增长88.9%、165.1%和50.6%。

  在这些空置房中,空置1至3年的商品房面积36.17万平方米,空置3年及以上的商品房面积比上年同期上升1.5倍,其中住宅上升1.2倍。

  西安市商品房空置面积40.23万平方米,与去年同期相比增长也很大,约占全省空置商品房总面积的61%。

  如果将西安的商品房与北京的商品房相比,西安的商品房比北京的经济适用房还便宜。就这,西安人也买不起。于是,西安的商品房空置率比北京的商品房空置率还高。

  看了西部看东部,再看济南—

  据2005年8月7日《济南时报》报道:“在开发投资高涨的同时,济南商品房销售却在下降。前6个月,共销售商品房屋83.3万平方米,同比下降8.2%。其中:销售住宅79.5万平方米,下降7.2%。6月底,我市商品房平均价格为3068元,其中商品住宅平均价格2990元/平方米,分别增长6.8%和4.5%;商品房屋空置37.8万平方米,其中住宅空置35.6万平方米,分别增长26%和60.2%。”

  应当说,均价不过2990元/平方米的济南商品房,在全国来说,也是相当便宜的,可济南的商品房空置率也比北京的还高。

  你随便研究一下中国某个地区的房地产业情况,都会发现,迅速增加的空置房未能压抑房价的上涨,它表现出了与别的商品完全不同的量价关系,而商品价格的下跌是对商品过剩所带来的风险的释放。可中国房地产却没有此种风险释放的调节能力。于是,后果可想而知。

  26%的商品房空置率

  给中国经济带来了什么

  看上去,中国迅速攀升的房价与迅速增加的空置房,是多么矛盾的一种经济现象,可你若仔细地分析这一对矛盾,就会明白,其实它们的因果关系清清楚楚。这种恶性循环的因果关系也同样清清楚楚。

  2006年商品房价格的下跌不仅是肯定的,而且谁都无法阻止。决定商品房价格走势的既不是房地产商,也不是政府或银行,而是商品房空置率。

  从2003年10月开始的中国房地产新政,实际上充满了政府对中国房地产业的呵护之情。政府是在拚命地阻止中国房地产业的大灾大难的发生,哪怕是推晚此种灾难发生的时间。

  无论是政府或是银行,在这件事上,与房地产商都像是一根绳子上拴着的俩蚂蚱,是一荣共荣、一损共损的利益共同体。

  政府或银行是没有理由与房地产商作对的,房地产商将商品房价格的下跌归咎于政府或银行是大错特错。政府或是银行对房地产商所伸出的,从来都是援救之手。

  政府毫不手软地打压房价,其目的不在摧毁中国房地产业,古今中外任何一个政府,都不会如此愚蠢地搬起石头砸自己的脚。

  恰恰相反,2005年中国政府打压房价,正是为了防止中国房地产业乃至中国经济的大起大落,释放这些年来过热的中国房地产业所积累的风险和危机。那是在小心翼翼地,如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护中国房地产业。

  上海:楼市的多米诺骨牌

  倒下了第一块

  2005年,中国房地产业创下了许多个世界第一。如中国房地产平均利润率30%,世界第一。(2005年12月, 中国房地产大佬潘石屹在和网友聊天时供认说,“房地产的极限净利润率是26.6%。”)

  以上海为例,一套80平方米的住房的价格,是人均可支配收入的27.54倍,而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。请注意,我们所选的比对对象均为经济非常发达的国家,可见中国的房价高到了何等程度。

  这就难怪国外的经济学家会如此评价中国房地产业:摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇表示:“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机,而即将到来的货币政策调整,将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有存在房地产泡沫的国家和地区中,中国排在第一。”

  正是畸高的房价,造就了中国畸高的商品房空置率。

  过高的商品房空置率所带来的楼市风险,己经像台风一样登陆上海,楼市的多米诺骨牌从上海开始倒下了第一块。

  从2005年3月便开始大跌的上海楼市,到同年8月,己进入了第三浪,最险恶的一浪:放量暴跌。现在,谁都无法遏制,作为中国房地产业龙头的上海楼市的跌势了。

  上海市中心的楼盘己下跌了30%。

  2005年11月,发生在上海的“退房风潮”震动了全中国。

  高潮事件出现在11月23日。这天,因退房要求未获开发商回应,大华集团旗下楼盘“水岸蓝桥”的51名业主,将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中,明确表示其退房要求,并说明在获得大华集团答复前,将于2005年11月起集体停止还贷。

  哪怕承担违约风险,哪怕赔付违约金,购房人都决定退房。否则,损失更大。

  2004年12月,以14000元/平方米买入的期房,才刚封顶,还没有入住,便己跌到了8000元/平方米,而且还没跌到底。市场分析人士预告说,可能要跌到6000元/平方米。也就是说,300万元买入的一套房子,尚未过户,便将损失一百五六十万元。

  这就难怪购房人抱成团、铁了心地要退房。

  像大华业主这样的行为,上海已发生多起。据上海房地产业协会估计,总数量己多达10-20%期房购房人。这是一个很惊人的数字。把这称为一场“退房风暴”,并不夸张。

  几乎所有的开发商都拒绝退房。

  失望甚至愤怒的业主们,开始采取拒收房屋、停止还贷,或集体诉讼的方式,与开发商们走上了“拳击台”。

  在这场搏击中,购房人的胜利是可以预见的。开发商们就不怕涉嫌《刑法》第二百二十六条中所规定的“强买强卖罪”? 就不怕违背《民法》四大基本原则“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”中的“自愿”原则?而且交易行为尚未完成。

  天塌不下来

  如果(这是既现实又真实的)2006年中国的房价大幅跌落,比如说,跌幅高达30%,甚至40%,我们不妨把事情想得再严重些,如果,房价大雪崩,那么中国房地产业会出现一种什么局面?会经历一场如同印度洋大海啸一般的生死大劫难吗?

  如果房价大雪崩,中国房地产业将会经历一场前所未有的、浴火重生般的大洗牌。

  这场大洗牌将上演如同中国医药业在2002年下半年,“老百姓”、“开心人”这样一大批平价药房横空出世的悲喜剧。一家投资不过1500万元的药店,年营业额居然能在几个月间迅速突破亿元,并将其触脚飞快地伸向全国所有的省会城市,你可以想象,他们登上新霸主的地位会有多快。

  说他们一夜暴富,并不夸张。

  靠价格杀手而成就春秋霸业,一点都不稀奇。国美电器的黄光裕,不就是靠着“中国价格第一杀手”的绝活儿,而成为中国首富的吗?

  房价的雪崩,对中国房地产业不是噩梦,是美梦。

  对于这一点,你只要看看这几年中国的汽车市场,就会明白我并非局外人说局外话,站着说话不腰疼。

  车价越跌,车市越火。

  2002年中国的汽车车价下跌的幅度为史无前例,可销量创记录地增加了40%,同样为史无前例。2003年,中国汽车业的平均售价下降了9%,而所有参与了降价战的生产厂家,没有一家是亏损的。2003年中国的汽车市场可以用三个字来概括:卖疯了。

  那一年,中国汽车业全行业销售收入9256.64亿元,利润总额754.56亿元。继续蝉联中国赢利能力最强的十大行业榜首之列。

  从2002年到2005年,中国的汽车业经历了中国汽车产业史上最残酷的、赤壁鏖兵式的3年降价大战。

  可正是这3年,中国的汽车业迎来了中国汽车产业史上最辉煌的3年黄金期。中国的汽车业从需要保护的幼稚工业,成为具有强大国际竞争力的中国经济的支柱产业,中国也成为了居全球第四的汽车出口大国。

  而2005年,中国房地产业却成为了中国最脆弱的行业、中国发生大灾大难的概率最高的行业。

  两个行业的区别是:车价跌了9%,房价涨了9%。

  2004年,中国的汽车产销量超过了534万辆。产销比达到了98%,完美得让人嫉妒。

  可以预见,如果2006房价的下跌幅度史无前例,房地产市场的火爆程度将同样史无前例。

  房价越跌,楼市越火。

  中国房地产市场的好日子将会随着房价的雪崩一起到来。这将既是中国老百姓的好日子,也是中国经济的好日子。

  降价狂飚给中国房地产业带来的未必是世界末日,降价狂飚给中国房地产业带来的很可能是圣诞节、复活节和狂欢节。

  天塌不下来。


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