魏雅华：房产市场好日子将随房价雪崩一起到来

　　魏雅华

　　26%：这个数字可靠吗？

　　2005年12月13日，国家统计局公布了最新的统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年 为2878万平方米。目前全国商品房空置率已达到26%，大大超过国际公认的5%—10%的警戒线。　

　　对于任何一个统计数据，无论是谁统计的，包括国家的权威机构，当我们在最先读到它时，第一个反应是：这个数字可靠吗？它与我们掌据的其它可进行核对的统计数据，能否对得上？　能否相互支持和验证？

　　对于现时的中国经济的重要统计数据，一个数据至少要获得四五个，甚至七八个相关对应的数据的支撑，我们才能相信它是真实可信的。

　　这就像我们拿到手里的人民币，得先好好看看，是真币还是假钞，还得掌握识别的技巧。至少有三四个防伪标志被识别，我们才能排除它是伪币的可能，确认它是真钞。

　　可以肯定，“全国空置率已达到26%”，这个数字是一个缩了水的数字。道理很简单，因为它的原始数据来自于各地房地产商的报表。你想，对于“空置率”这样的性命攸关的“商业机密”，房地产商轻易会说实话吗？

　　如果你查阅一下中国历年所公布的全国商品房空置率，你会觉得这个数字如此眼熟。没错，这个数字己在中国历年所公布的全国商品房空置率中多次出现过，如2002年，国家统计局所公布的全国商品房空置率便为26%。

　　让人奇怪的还有，中国的商品房空置总量多年来总在1.25亿平方米左右，那么计算商品房空置率的公式便让人不可理解了。

　　在这个公式中，分母在急剧增大。据《人民日报》“海外版”报道，“今年上半年，中国房地产开发投资累计完成3800多亿元人民币，比去年同期增长34%。商品房新开工面积为2.43亿平方米，同比增长31%。商品房竣工面积为8187万平方米，同比增长40.4%。”

　　在这个公式中，分子却多年不变。始终为1.25亿平方米左右，上下波动仅在10%上下。

　　于是，一个奇怪的计算题出现了：分子不变，分母在急剧增大，而最后得出的空置率数据居然不变。谁能解释清楚：这到底是怎么回事？

　　不过，我们不妨姑且认为目前全国空置率为26%，并以此为据来分析，26%的商品房空置率会给中国经济、中国房地产业带来些什么。

　　实际上，中国大中城市的商品房空置率，远远大于全国平均商品房空置率。而我们更关心的，也是中国大中城市的商品房空置率。

　　我们先来看北京—

　　2005年8月18日，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布北京市2005年1-7月房地产市场运行情况。

　　1-7月商品房成交数下降8.9%　，空置率增幅为24.2%。

　　截至7月底，全市空置一年以上的商品房面积为396.8万平方米，同比增长24.2%，增幅比上年同期高31.4个百分点。

　　在全部空置一年以上的商品房面积中，商品住宅空置面积为281.9万平方米，占商品房空置面积的71%，涨幅为12.5%；办公用房空置面积为40.7万平方米，占商品房空置面积的10.3%，降幅为3.6%；商业营业用房空置面积为40.6万平方米，占商品房空置面积的10.2%，涨幅为123.2%。　

　　北京市统计局公布的数字显示，今年9月末，北京商品房空置数大幅上升，其空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1%，其中一年以上的空置房较去年同期增长高达25.3%。

　　不知你是否在这一组数字中，看到了这样一个奇怪的现象：商品房空置面积的快速增长，不仅没有压抑房价的快速上涨，而是与房价比翼齐飞，越卖不动越涨。你想过吗，如此矛盾的、不可解释的经济现象，究竟说明了什么？　

　　2005年8月9日《华商报》报道说：陕西上半年商品房空置面积比去年同期增长94.8%。

　　2005年上半年，陕西省住宅、商业营业用房和办公楼空置面积同比分别增长88.9%、165.1%和50.6%。

　　在这些空置房中，空置1至3年的商品房面积36.17万平方米，空置3年及以上的商品房面积比上年同期上升1.5倍，其中住宅上升1.2倍。

　　西安市商品房空置面积40.23万平方米，与去年同期相比增长也很大，约占全省空置商品房总面积的61%。

　　如果将西安的商品房与北京的商品房相比，西安的商品房比北京的经济适用房还便宜。就这，西安人也买不起。于是，西安的商品房空置率比北京的商品房空置率还高。　

　　看了西部看东部，再看济南—

　　据2005年8月7日《济南时报》报道：“在开发投资高涨的同时，济南商品房销售却在下降。前6个月，共销售商品房屋83.3万平方米，同比下降8.2%。其中：销售住宅79.5万平方米，下降7.2%。6月底，我市商品房平均价格为3068元，其中商品住宅平均价格2990元／平方米，分别增长6.8%和4.5%；商品房屋空置37.8万平方米，其中住宅空置35.6万平方米，分别增长26%和60.2%。”

　　应当说，均价不过2990元／平方米的济南商品房，在全国来说，也是相当便宜的，可济南的商品房空置率也比北京的还高。

　　你随便研究一下中国某个地区的房地产业情况，都会发现，迅速增加的空置房未能压抑房价的上涨，它表现出了与别的商品完全不同的量价关系，而商品价格的下跌是对商品过剩所带来的风险的释放。可中国房地产却没有此种风险释放的调节能力。于是，后果可想而知。

　　26%的商品房空置率给中国经济带来了什么

　　看上去，中国迅速攀升的房价与迅速增加的空置房，是多么矛盾的一种经济现象，可你若仔细地分析这一对矛盾，就会明白，其实它们的因果关系清清楚楚。这种恶性循环的因果关系也同样清清楚楚。

　　2006年商品房价格的下跌不仅是肯定的，而且谁都无法阻止。决定商品房价格走势的既不是房地产商，也不是政府或银行，而是商品房空置率。

　　从2003年10月开始的中国房地产新政，实际上充满了政府对中国房地产业的呵护之情。政府是在拚命地阻止中国房地产业的大灾大难的发生，哪怕是推晚此种灾难发生的时间。

　　无论是政府或是银行，在这件事上，与房地产商都像是一根绳子上拴着的俩蚂蚱，是一荣共荣、一损共损的利益共同体。

　　政府或银行是没有理由与房地产商作对的，房地产商将商品房价格的下跌归咎于政府或银行是大错特错。政府或是银行对房地产商所伸出的，从来都是援救之手。

　　政府毫不手软地打压房价，其目的不在摧毁中国房地产业，古今中外任何一个政府，都不会如此愚蠢地搬起石头砸自己的脚。

　　恰恰相反，2005年中国政府打压房价，正是为了防止中国房地产业乃至中国经济的大起大落，释放这些年来过热的中国房地产业所积累的风险和危机。那是在小心翼翼地，如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护中国房地产业。

　　上海：楼市的多米诺骨牌倒下了第一块

　　2005年，中国房地产业创下了许多个世界第一。如中国房地产平均利润率30%，世界第一。(2005年12月，中国房地产大佬潘石屹在和网友聊天时供认说，“房地产的极限净利润率是26.6%。”)

　　以上海为例，一套80平方米的住房的价格，是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。请注意，我们所选的比对对象均为经济非常发达的国家，可见中国的房价高到了何等程度。

　　这就难怪国外的经济学家会如此评价中国房地产业：摩根士丹利首席经济学家史蒂芬？罗奇表示：“目前2／3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有存在房地产泡沫的国家和地区中，中国排在第一。”

　　正是畸高的房价，造就了中国畸高的商品房空置率。

　　过高的商品房空置率所带来的楼市风险，己经像台风一样登陆上海，楼市的多米诺骨牌从上海开始倒下了第一块。

　　从2005年3月便开始大跌的上海楼市，到同年8月，己进入了第三浪，最险恶的一浪：放量暴跌。现在，谁都无法遏制，作为中国房地产业龙头的上海楼市的跌势了。

　　上海市中心的楼盘己下跌了30%。

　　2005年11月，发生在上海的“退房风潮”震动了全中国。

　　高潮事件出现在11月23日。这天，因退房要求未获开发商回应，大华集团旗下楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，明确表示其退房要求，并说明在获得大华集团答复前，将于2005年11月起集体停止还贷。

　　哪怕承担违约风险，哪怕赔付违约金，购房人都决定退房。否则，损失更大。

　　2004年12月，以14000元／平方米买入的期房，才刚封顶，还没有入住，便己跌到了8000元／平方米，而且还没跌到底。市场分析人士预告说，可能要跌到6000元／平方米。也就是说，300万元买入的一套房子，尚未过户，便将损失一百五六十万元。

　　这就难怪购房人抱成团、铁了心地要退房。

　　像大华业主这样的行为，上海已发生多起。据上海房地产业协会估计，总数量己多达10-20%期房购房人。这是一个很惊人的数字。把这称为一场“退房风暴”，并不夸张。

　　几乎所有的开发商都拒绝退房。

　　失望甚至愤怒的业主们，开始采取拒收房屋、停止还贷，或集体诉讼的方式，与开发商们走上了“拳击台”。

　　在这场搏击中，购房人的胜利是可以预见的。开发商们就不怕涉嫌《刑法》第二百二十六条中所规定的“强买强卖罪”？　就不怕违背《民法》四大基本原则“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”中的“自愿”原则？而且交易行为尚未完成。

　　天塌不下来

　　如果(这是既现实又真实的)2006年中国的房价大幅跌落，比如说，跌幅高达30%，甚至40%，我们不妨把事情想得再严重些，如果，房价大雪崩，那么中国房地产业会出现一种什么局面？会经历一场如同印度洋大海啸一般的生死大劫难吗？

　　如果房价大雪崩，中国房地产业将会经历一场前所未有的、浴火重生般的大洗牌。

　　这场大洗牌将上演如同中国医药业在2002年下半年，“老百姓”、“开心人”这样一大批平价药房横空出世的悲喜剧。一家投资不过1500万元的药店，年营业额居然能在几个月间迅速突破亿元，并将其触脚飞快地伸向全国所有的省会城市，你可以想象，他们登上新霸主的地位会有多快。

　　说他们一夜暴富，并不夸张。

　　靠价格杀手而成就春秋霸业，一点都不稀奇。国美电器的黄光裕，不就是靠着“中国价格第一杀手”的绝活儿，而成为中国首富的吗？

　　房价的雪崩，对中国房地产业不是噩梦，是美梦。

　　对于这一点，你只要看看这几年中国的汽车市场，就会明白我并非局外人说局外话，站着说话不腰疼。

　　车价越跌，车市越火。

　　2002年中国的汽车车价下跌的幅度为史无前例，可销量创记录地增加了40%，同样为史无前例。2003年，中国汽车业的平均售价下降了9%，而所有参与了降价战的生产厂家，没有一家是亏损的。2003年中国的汽车市场可以用三个字来概括：卖疯了。

　　那一年，中国汽车业全行业销售收入9256.64亿元，利润总额754.56亿元。继续蝉联中国赢利能力最强的十大行业榜首之列。

　　从2002年到2005年，中国的汽车业经历了中国汽车产业史上最残酷的、赤壁鏖兵式的3年降价大战。

　　可正是这3年，中国的汽车业迎来了中国汽车产业史上最辉煌的3年黄金期。中国的汽车业从需要保护的幼稚工业，成为具有强大国际竞争力的中国经济的支柱产业，中国也成为了居全球第四的汽车出口大国。

　　而2005年，中国房地产业却成为了中国最脆弱的行业、中国发生大灾大难的概率最高的行业。

　　两个行业的区别是：车价跌了9%，房价涨了9%。

　　2004年，中国的汽车产销量超过了534万辆。产销比达到了98%，完美得让人嫉妒。

　　可以预见，如果2006房价的下跌幅度史无前例，房地产市场的火爆程度将同样史无前例。

　　房价越跌，楼市越火。

　　中国房地产市场的好日子将会随着房价的雪崩一起到来。这将既是中国老百姓的好日子，也是中国经济的好日子。

　　降价狂飚给中国房地产业带来的未必是世界末日，降价狂飚给中国房地产业带来的很可能是圣诞节、复活节和狂欢节。

　　天塌不下来。