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本报讯 记者付平报道 在11月5日于北京开幕的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出，应该拓宽房地产融资渠道，开拓房地产与金融共赢局面。
吴晓灵说，房地产的特殊社会经济地位和房地产业在融资上的迫切性引发了人们对房地产金融的特殊关注。房地产金融不仅只有房地产信贷，而应该包括为房地产发展的所有融资方式，如股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资等。中国房地产市场的发
展和其他所有商品市场的发展一样，必须解决市场的最终有效需求和商品生产中的资金需求问题，能否在商品生产中获得资金融通取决于商品是否有最终的有效需求。
吴晓灵认为，中国房地产金融的问题目前主要不是房地产信贷政策的松紧，主要问题有两个：一是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行，蕴藏了金融风险；二是在住宅商品房方面，住房货币化改革尚未完全到位，在住房货币化和最低生活保障的关系上尚未找到一个完善的解决办法，导致收入分配上存在一些尚未解决的问题，从而影响到住宅商品的有效需求能力。前者是金融政策问题，后者是住房政策和收入分配政策问题，但后者对金融活动的安全性有重大影响。我们应该在既定的收入分配格局下分析市场的有效需求和各种融资方式的有效性。
吴晓灵说，房地产业是一个资本密集型产业，如果住房抵押贷款处置不当会带来金融危机，美国20世纪80年代的储贷机构危机即是例证。为了形成一定的房屋租赁市场，为了使住房抵押贷款有无争议的合格抵押物，房地产商必须以股本融资为主要形式。房地产是一个高收益同时也是高风险的行业，只有以股本融资为主才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。资料显示，我国内地房地产公司的资产负债率在75%左右。如此高的负债率，一旦出现市场风险，将给债务人带来巨大损失。与债务成本相比，债务人所承担的风险与其收益是不相匹配的。随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原则必然会渗透到房地产融资的方式中，提高开发商的股本融资比例是大势所趋。
然而，中国经济处于转轨时期，许多改革难以做到无缝对接。当我们推出住房商品化和货币化改革时国家没有对包括房地产商在内的所有企业开放多层次的资本市场，这样，融资的任务完全压在银行身上。从1998年以来，为配合住房商品化改革、推动房地产业的发展，中国人民银行出台了一系列信贷政策促进房地产信贷的发展。房地产高速发展，是得益于人民银行的住房信贷政策的。但银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定。因此在央行调整房地产信贷政策后，拓宽直接融资渠道是当务之急。
吴晓灵说，在房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融资是值得探索的道路。《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和刚刚通过的《证券法》修订稿中的有关规定，为私募信托基金和私募股票、债券留下了空间。私募信托基金可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。近年来房地产信托基金十分走俏。但贷款类信托计划居多，房地产投资信托很少，而贷款信托不可能解决股本不足的开发商融资问题。房地产业如果要用信托基金的方式解决开发商的融资问题应该建立权益性的基金而不应该是债权型的基金，让基金持有人承担投资风险同时享受投资的回报。由于当前我国对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往不合格的人参与进来，蕴藏了较大的市场风险。另外，私募房地产信托基金由于投资标的和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大的局限性。因此，用公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金才应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。她希望目前进行的股权分置改革和新修订的《证券法》的实施能够加快这一进程，开拓房地产与金融双赢的局面。
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