帕尔迪铁率不适用国内企业

　　郝倩

　　所谓业内目前泛指的帕尔迪对于财务风险控制的铁率，就是“长期有息负债占资本的比率(D/C)不超过40%”。

　　Pulte homes2002年年报显示：“截至2002年12月31日，不包括我们的抵押贷款，我们长期有息负债大约41%。我们希望可以保持我们的长期有息负债等于或者低于40%的水平。”

　　由此可见，帕尔迪在年报中并没有说明D/C 40%是一条铁率。同时由于国内与美国的情况不同，所谓的帕尔迪铁率套用在国内企业，并不十分切合实际。这其中有三条最关键的因素。

　　首先，记者了解到：在美国，7到14年的长期有息负债占60%。而在国内，银行借贷大都是短期借贷，一般1年以上的贷款都可以算作长期负债。绿城

　　如果不考虑应付账款算作负债这一因素，中国房地产企业65%的负债率中，大约有30%为银行借贷。这一借贷负债水平低于帕尔迪所称的“40%”。

　　当然，从防范财务风险的角度来看，长期负债的风险远比短期负债更加有利于房地产企业的发展。

　　其次，虽然很多国家并不采用“预售制”，但“预售”的方式同样存在。新亚基金顾问有限公司总经理王元勤举例称：在加拿大，可能一个房地产项目在规划通过之后就可以进行销售，仅收“定金”。一般来说，首次购房者仅付5%定金；二次购房者可能要付30%的定金，按揭款到交房时再付。原则上说，这笔“定金”

　　相比国内“预售”后直接一次性缴清或者通过银行借贷房款，国外很多“预售制度”给开发商的融资空间远小于国内企业。这也是国内企业的一个优势。但由于国内外的国情差异，国内外房地产企业的负债率又很难作类比。

　　最后，美国的“土地期权”制度也是美国房地产公司降低成本的重要因素。例如，帕尔迪仅支付定金，就可以获得一块计划在8年后开发的土地，而不需要在短期内将地款完全支付。

　　相比来看，万科规划中的项目仅可供2到3年的开发量，并且这些项目的土地款都需要短期内付清。

　　如果国内企业不能把握住土地储备的度，就会引发财务波动。

　　土地制度方面的差异，导致帕尔迪在资金周转率上可以达到1.2，而万科最新统计的资金周转率仅为0.56。2005年房地产上市公司资金周转率平均为0.32；行业平均资金周转率则为0.21。

　　万科目前从获得土地到卖楼，比行业平均快5个月，比上市公司快4个月，但是与帕尔迪还有很大的差距。而且在现行的土地制度之下，周转率的提高并非想象中那么简单。