金陵饭店上市：昔日中国第一高楼的新力量

　　郝倩

　　对于以一独幢酒店为主要资产争取上市的金陵饭店来说，必须学会在竞争激烈的高端市场博得一席之地。上市后，这依然是个挑战

　　1983年国庆节的时候，南京市要给刚建成的金陵饭店拍张照片。可是面对这个37层、大概110米的“大高个”，摄影师犯了难，最后政府不得不从空军部队借来飞机为金陵饭店留下了第一张“写真”，享受特殊待遇的金陵饭店从此戴上“神州第一高楼”的美名，一叫就是十年。

　　特殊“身份”决定了特殊地位，作为一个民族招牌店，金陵饭店多年来无数次接待世界各国政要、名流、巨商。现在，即使南京已有了8家五星级酒店，金陵饭店还是争得了一项“第一”——有望在4月份成为江苏省第一家A股上市的酒店。

　　上市后，这家今年已满24岁的老饭店，将用募集资金建造高度为202米的金陵饭店二期工程。不过，此次金陵饭店没有再争“第一高楼”的想法，按照相关人士的说法是：“不做形象工程，而是要保证投资收益”。“这也是为稳固地位、迈开‘实体酒店’经营的第一步。”金陵饭店股份有限公司董事长李建伟日前接受《第一财经日报》采访时如是解释。

　　特殊历史造就特殊定位

　　3个月拆迁完毕、7天一层楼的建造速度，是“神州第一高楼”创造的。

　　然而，一家享有殊荣的酒店是难免“树大招风”的。在改革开放初期，金陵饭店的建造给社会带来的震撼绝非“高度”一项。因为谁也不知道能否管好这么一个庞大的国际化大酒店。

　　金陵饭店第一任总经理周鸿猷走马上任之初，首先遇到的就是国内外舆论压力。国内悲观论调认为：金陵饭店是个大包袱，无利可图；国际舆论更是怀疑中国人能否管理好如此现代化的高级饭店，债务能否还清。当时，日本《朝日新闻》曾有报道称，金陵饭店将是中国四个现代化在旅游事业中成败的试金石。

　　周鸿猷在任的7年，主要是帮助酒店打破国营招待所的经营框框，并学习国内酒店集团先进的管理经验，例如24小时服务待命、尊重客人隐私、穿旗袍接待国内外来宾等。这在当时都需要有莫大的勇气去尝试。

　　开业初期，金陵饭店的特殊地位是其在市场上“安身立命”的关键所在。有一个例子常被李建伟挂在嘴边。1985年2月2日，邓小平同志第二次来南京视察，下榻金陵饭店。在听周鸿猷汇报工作时听说南京因为没有国际航班，大大影响了饭店客源，立即安排秘书打电话给杨尚昆，请他通知南京军区研究协调军队、民航和地方的关系。只过了3个月，港宁包机就正式开通，从最初的一周一班发展到每天三班，为金陵饭店提供了大批客源。

　　1985年其接待海外旅客17万人次，客房利用率比上一年翻了一番，超过60%。不但没亏损，反而有了盈利。金陵饭店常有高层接待任务，在发展初期这种优势无论在经营业绩还是口碑积累方面都助力不少。“现在，70%的订房量都是通过酒店自身定房系统完成的。在客源中，有96%的商务客；境外旅客占45%；

世界500强企业中有57家签订长期协议。”李建伟称。而在20余年的发展历史中，金陵饭店几乎承接了江苏省及南京市所有重要的接待任务。“这种政治优势已经形成了，接下来仍将继续保持。”李建伟对金陵饭店一脉传承下来的高端优势十分自信。

　　“市场化”的沟沟坎坎

　　1990年到1997年，第二任总经理胡永辉在任。其间，金陵饭店打破了国有企业分配体制，所有员工都变为“合同工”，按小时计算工钱。在当时，这对于一家国有企业来说很难想象。

　　一位金陵饭店的老职工说，胡永辉在任时，职工待遇逐年提高，持续提高。当年金陵饭店员工收入及福利待遇令南京其他企业羡慕不已，工作餐丰盛便宜。金陵饭店改革和创新不停。现在的金陵饭店，就连洗手间服务都是超五星的：客人刚推开第一道门，第二道门就已应声打开，服务员微笑着问好；走向洗手池时，会发现水龙头已打开，水温已调好……第一任公共洗手间服务员杨名峰说：外国人说我们管理不好现代化大饭店，我就不信。总经理要把饭店办成世界一流的，我就要把这洗手间创造成世界一流的。

　　金陵饭店在第一个九年就接待了宾客83万人次，营业收入6.26亿元，大约用了10年多时间就还清了所有贷款，比预算的14~15年提前不少。

　　一位叶姓的顾客至今还记得去年入住金陵湖滨饭店的一个经历。当时因为身体不舒服给大堂打了个电话，询问是否有医务室可就诊。接到电话后，一位大堂副经理在该名顾客房间门口等候，并陪同其到最近的

医院就诊，让这位顾客十分感动。

　　事实上，按照李建伟的解释，这种服务精神就是金陵饭店的“市场化运作”在起作用。现在金陵饭店服务板块的员工固定薪水与浮动工资的比例为1：1。“按照考核机制，每个月接待多少宾客，创造了多少效益，得到了多少书面或是口头的表扬和批评，都将列入考核机制中。而金陵饭店本身也在研究一些优秀的员工，分析他们的个性，与宾客沟通的方式，对于现在公司体制的看法等。

　　当市场化的一套东西日渐成熟之后，作为一个豪华单体酒店，2005年金陵饭店的营业收入占南京全部五星级酒店的近40%，营业利润则占近80%。同时，按照金陵饭店管理层的估计：未来3年，预计酒店客房出租率和餐饮上座率年均增长5%左右。

　　但是，如果仅是这一幢酒店，可以挖掘的潜力还有多少？

　　如何突破一幢酒店的能量

　　从建成到现在，金陵饭店已花费2.1亿元进行了酒店修整，但不可调和的矛盾是，单幢酒店已不可能靠扩容带来新收益。金陵饭店的想法是：控制更多“实体酒店”。这与目前国际通行的酒店输出管理的扩张模式不同。

　　李建伟认为，金陵饭店要长久发展，首当其冲的问题就是要“稳固地位”。金陵饭店的二期在她眼中算是一个很好的机遇。金陵饭店运作上市用了4年时间，而辛苦运作主要是为给扩建工程募集资金。这个主体塔楼49层的二期工程将成为全套房酒店加高档

写字楼的商务综合体，与现在的金陵饭店同样享有新街口的区位优势。扩建工程总投资将达10.47亿元，其中此次上市募集资金和自有资金投资4.38亿元。

　　金陵饭店董事会秘书张胜新表示，尽管第一高楼的称谓本身似乎是一块金字招牌，但作为一个企业，只会追求最大的盈利和最高投资回报。“202米高的二期工程的建成，将是金陵饭店迈出‘实体酒店’运营的第一步。今后3年，每年将收购1家有好资产的酒店。以后金陵饭店收购和控股的酒店都将用‘金陵’品牌。”李建伟称。金陵饭店自己投资二期工程，可以获得更大收益。

　　对于金陵饭店实体经营计划，国泰君安的分析师认为，新增控股酒店固然能扩大公司资产规模，但确定合适的收购目标是关键。由于公司缺乏连锁经营经验，品牌优势也仅局限在省内，因此估计收购目标多为省内酒店。预测2008年收购一家酒店可获500万元的投资收益。

　　目前，金陵饭店已在发展其经济型酒店品牌“金一村”。对此，李建伟表示，经济型酒店有迅速扩张能力，租赁物业开出酒店有利于快速形成网络。但目前经济型酒店发展状况不容乐观，近两年内可能重新洗牌。“从2005年才开始尝试经济型酒店，目前，这一板块只能保本。”

　　相比而言，李建伟更倾向于对“实体酒店”的投资，她认为，这是目前最适合国营酒店品牌的发展路径。对于是否可以完成每一年收购一家好资产的酒店，李建伟说：“今后，江苏省不排除有好的资源提供给金陵饭店”。