上市交易细则未出南京经济适用房再现租售困局

　　郝倩

　　在扩大经济适用房建设的同时，政府还必须解决经济适用房政策漏洞所带来的一系列问题。如何上市交易仅是一个开端

　　随着首批经济适用房交付使用接近5年，南京市经济适用房上市交易细则的出台也如箭在弦上。据知情人士透露：草案已经递交南京市房产局审核。然而，《第一财经日报》调查获悉：备受争议的经济适用房背后，私下的交易之前已相当鼎盛。虽然南京也表示过将经济适用房改售为租的想法，但是至今没有进一步的细则出台。与其他城市一样，南京也将面临经济适用房政策带来的阵痛。

　　违规暗中交易

　　记者了解到：在南京，最早交付的一批经济适用房是位于兴位村的兴贤家园，交付时间为2002年12月28日。随后，景明佳园、百水芊城等楼盘也陆续上市。

　　按照2004年出台的《南京市经济适用房管理实施细则》，经济适用房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，可按照市场价上市销售。然而尽管直到今年首批交付的经济适用房还未满5年，上市政策也未出台，但是与之相关的交易并未受到影响。

　　在兴贤家园的小区公告牌上，招租启事十分平常，而私下交易也时常出现。景明佳园则是直接在小区内的“任我行”房产的门前黑板上，写满经济适用房出售房源，例如“畅景苑32万元、谐景苑28万元”等。

　　这些私下交易是双方直接协议转让。记者了解到：就在去年年底，一套转让的经济适用房价格大约在4000元/平方米左右。

　　“至于签订的协议，也要靠双方的协商。在支付了房款之后，房产证就在买方手中，等到可以办理过户的时候再另行办理。”一位买主表示。在周围的中介行，也是同样以这种方式促成双方交易。

　　类似的“点对点”交易成功之后，往往导致物管费的缴纳也进入了一个“真空期”。而在政策未出台之前，耐不住性子买卖经济适用房的双方接下来可能会遇到更大的问题。

　　据知情人士透露：此次交易细则由南京市房改办负责制定，相关的政策草案已经制定完毕，正在等待南京市房产局的审批。对此，南京市房产局相关人士表示：目前这方面的政策还在研究过程中。且南京市房产局敲定最终的上市交易细则后，还要再上报南京市政府。

　　该人士还强调说，不能以首批经济适用房交付的时间作为政策的出台底线。因为，这个5年的时限是以最终的产权证办理日期为准。所以，首批经济适用房上市交易的时间也将同时顺延。

　　知情人士进一步透露说：目前政府酝酿的经济适用房买卖措施中，明确了“两点”，其中就包括“卖给符合经济适用房申购条件的，不收差价；如果需要经过市场买卖，买家需要支付差价的50%。”与之相对应的是，对于平价买经济适用房的买家将按照申购经济适用房的相关标准对其进行审核，而上市交易的经济适用房将请评估公司进行评估，对其产生的收益政府要进行回收。

　　事实上此类说法之前在相关法规中就有所体现。《南京市经济适用住房管理实施细则》中明确指出：“(经济适用房)出售时，政府可以按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益，专项用于经济适用住房建设。”而相关人士则称，这是政府在通过上市销售回收部分成本，以投入进行更多的经济适用房的建设。

　　因此，虽然上市交易的细则还没有最终出台，但是，有关政府可能对经济适用房征收“差价”的说法已经在南京业内传开。有业内人士指出：如果要收取“差价”的说法成立，则此前已经发生的“地下交易”极有可能产生纠纷。

　　“租还是售”

　　事实上，在整个经济适用房体系中，上市交易的条件并非问题的关键。在南京市乃至江苏省，对于经济适用房如何存在和发展的争议从来没有停息过。

　　新华社去年底曾报道称：2006年1至9月份，江苏经济适用房占住宅开发投资额的比重一直不足5%，高峰时也只有4.3%。就这一现象，江苏省统计局的一位分析人士提出警示：“经济适用房占住宅新开工面积的比重大致保持在6%以内，这和江苏省政府提出的10%左右的比例还存在一定的差距。”

　　2000年8月14日，南京市房管局局长王德君曾透露说：该市将逐步取消经济适用房。在此之前，南京的经济适用房一直敞开供应，开发商可以获取3%的利润，属于“微利商品房”。王德君当时认为：经济适用房和普通商品房应当“并轨”，而低收入者的住房，则需要通过廉租房进行解决，并称南京市打算新建一批廉租房，保障低收入家庭基本居住需求。

　　王德君的言论一出，立刻就有建设部有关部门负责人对《经济日报》表示：“经济适用房政策不能动摇，更不能取消。”同时，建设部阐明观点为“目前一些地方存在高收入家庭购买经济适用住房的问题并不能说明，国家出台的经济实用房政策是错误的，只能说明，要使经济适用房政策得到真正落实，政策还需细化，并加以规范和完善”。

　　此后，南京市房产局再也未提有关“取消经济适用房”的说法，而是继续作为大项目进行操作。根据统计：2005年，南京市加大对经济适用房建设的投入，建设规模由原定的120万平方米扩大到125万平方米。

　　但是在扩大经济适用房建设的同时，政府还必须解决经济适用房政策漏洞所带来的一系列问题。如何上市交易仅是一个开端。

　　另一方面，此届全国“两会”又传出一个明确信息，廉租房建设将被列为住房保障的重要举措之一。种种迹象表明，今年，建设部很有可能在2007年实现住房保障制度改革的重要突破。

　　倘若政策的改革方向真是“租售并举”，那么接下来各城市所出台的政策是否又要将此归纳入“上市交易”的细节之内？现在不得而知。