开发商凭什么不听话

　　徐绍峰　

　　有些话，开发商还是该听听的。比如，“2008年以后北京房价将处于价值回归的跌势”。

　　但这些话开发商很不爱听，也听不进去。

　　为什么？

　　作为利益中人，开发商没有不希望房价上涨的。不仅是希望。为了让房价不断上涨，一些开发商干脆自己或联手坐庄炒作房价：雇人排队造成旺销假象；在正式预售前，就撤走所有销售人员，让可售房源落入中介之手；开盘初期，让自己员工或关系单位付定金订房，等二期开盘，再把一期自己人所订房子放出来按二期价格销售；更明目张胆的是，囤积住房，不按实际套数销售，如果一幢楼有1000套住宅，开发商在开盘时顶多放出二分之一或更少，其余要等价格上涨时再卖……

　　开发商努力的结果是，今年来，北京的

房价确实在不停地涨。不久前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新房地产市场数据显示：5月份，北京市房屋销售价格比去年5月上涨9.6%，1至5月的涨幅为9.2%。其中，1月北京房价涨幅为8.9%；2月为8.8%；3月为9.3%；4月为9.4%，房价涨幅呈逐步抬高趋势。数据同时显示，普通住宅价格增长最快。5月，北京的新建商品房价同比增长了10.3%，其中普通住宅价格涨幅最大，达到11.6%，非住宅价格只增长了5.3%。

　　看这趋势，现在不买，北京未来的房价或许会涨得更高。毕竟，一如开发商最爱说给购房者听的，北京是全国人民的北京、世界人民的北京，因此购买力无穷大，房价很难下跌；还有，奥运会的举办，会带动北京房价上涨，即便奥运会结束，房价仍会上涨。

　　在房价不断上涨的现实面前，喊房价要跌的声音，越来越没有底气。因为，每一次喊跌，迎来的都是房价更高更快的上涨。而开发商面对一度消失的排队购房景象又卷土重来，更是不把任何看跌言论放在眼里，也听不得任何逆耳忠言。中国世代投资控股集团总裁禹晋永放言，北京房价10年内不会跌。某开发商更是毫不掩饰自己对暴利的追逐，“别说30%，如果利润低于50%的项目都不会做”。

　　北京房价真的还会在如此疯狂的期待中，像脱缰野马，一涨不回头？

　　先看两个似乎与北京房价走势无必然关联的消息。一是不久前，万科董事长王石表示，中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂，只是时间问题。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测，“也许是2至3年，也许用不了那么长时间”。还有一个是银监会对涉及信贷资金被挪用到房市和股市的8家中资银行进行处罚。

　　王石的房价泡沫论，是否别有用心，我们不得而知。但来自房地产圈内的大佬，此时此刻如此放言，不能不引起开发商的深思。而银监会处罚8家中资银行，敦促中资银行从房市中撤回信贷资金，本身就是对当前蕴涵泡沫的房价的不认同。

　　不仅是民间的王石和官方的监管机构，研究机构也同样不认同北京房价会继续狂涨。北京奥运经济研究会在其新鲜出炉的“2008北京奥运经济报告”中，就旗帜鲜明地认为，当前北京市房地产存在着严重的开发投资过热和价格泡沫问题。虽然说北京是全国人民的北京、世界人民的北京，但根本需求还是应当来自常住人口。报告认为，按照2005年北京市户均人口2.8计算，到2012年平均每年增加20万户左右，需要新增2000万平方米的住房需求，远远低于近年来的实际商品房屋竣工面积。该报告推断，近年来北京市房地产开发增长速度远远快于人口增长速度和居民扩大住房消费的实际需求，房屋过剩呈逐年加重的趋势。虽然2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的理由，但房地产业的发展在很大程度上已偏离了正确方向。

　　看跌是需要理由的。什么理由可以让开发商相信，北京的房价上涨趋势会发生根本逆转呢？“购房实名制有可能与开征物业税同步进行，对投机性购房将产生大幅度抑制；基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，中央银行大幅度升息的可能性同时存在；

人民币升值将使包括北京在内的国内房地产处于全球的高位，刺激大量获利回吐和价格下降；另外，落实‘住宅禁商’、廉租房、

经济适用房和限价房从扩大供给和市场类比两个方面将压低过高的北京房价。”

　　的确，只要报告中提出的上述任何一项政策付诸实施，都将会带来北京房价的价值回归，甚至使房价迎来趋势性逆转。这也是许多看跌言论的根据所在。问题是，这些“有可能”的政策真能一一兑现，又何时能够兑现？如果政策只是“水中月”，那么，开发商凭什么要听话？房价凭什么要回落？这样的疑问当然是开发商不愿“听话”的底牌。

　　在市场惩罚的重拳没有落下前，开发商总是不可一世，对各类忠告置若罔闻。因为，上帝要让其灭亡，必先让其疯狂。只是，房价涨到这个地步，不知道开发商有没有想过：如果房价泡沫已威胁到社会经济稳定，政策还会对骄横的房价放任不管？当奥运利好已推动房价一涨再涨时，奥运会的到来，还能让房价再涨多少？生存在期待和幻想中的奥运房价，总是激动人心的，但一旦奥运真的来了，人们会发现一切其实不过如此。

　　有些话，开发商还是该听听的。不听的代价可能是出局，因为该来的政策迟早要来，严厉的调控和紧缩措施不可能对楼市网开一面。