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叶加
5月29日下午五点，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)。这是既5月17日“国六条”颁布之后，政府部门出台的调控细则，旨在通过三限制——限比重、限面积、限价格，进一步平抑房价，进行结构调整。
据了解，此细则将区别对待，主要针对北京、天津等房价涨幅较快的城市。有消息透露，北京即将出台的调控方案将直报国务院。更有知情人士表示，此次调控将比哪次都更直接，更严厉。
细则15条
《意见》是按照“国六条”的六点意见细化而成。《意见》指出，各级城市住房建设规划要在9月底前向社会公布，其中房屋面积、营业税征收和首付款比例变化要求在6月1日起执行。
《意见》中最为切实的是对房屋面积和土地供应结构的限制。其中自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
另外，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
这显然是既1993年的房地产宏观调控之后，政府给出的最为明确的面积和土地供应结构的刚性比例。
与此同时，《意见》还对二手房交易时限和首付款比例上给出要求。《意见》指出，6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
此外，《意见》中还指出，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
实际上，《意见》并非针对所有城市，去年的宏观调控各城市的力度和效果也参差不齐。《意见》要求分类指导，区别对待，并指出主要针对少数房价上涨过快的城市。知情人士透露，此细则将主要指向北京、天津。
据透露，建设部曾公开点名以北京、天津为中心的环渤海地区和珠三角等房价增长过快的区域。北京去年的房价增幅达到了20%，而天津的被动性拆迁需求一直强劲。
为此，北京市市长王岐山曾亲自过问房市调控的事情。据了解，在《意见》出台之后，北京市的调控实施细则正在制定中，有望6月出台。
仍显温和
《意见》的出台是宏观主管部门铁腕治劣的一个积极信号。建设部一位知情人士表示，这是有史以来持续时间最长、规模最大、最严厉的宏观调控，但中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为政策仍显温和。
“双70%对中长期房地产市场肯定起到稳定和价值回归的作用。但就短期而言，《意见》所给出的政策仍然显得比较温和，能起到多大的作用，还有待市场的检验。” 易宪容说。
他介绍，就目前看来，信贷政策的调整及分类对待最有可能承担起迅速稳定国内房地产市场之重任。但《意见》中对项目资本金比例和个人住房按揭贷款首付款的比例仍然与以前没什么变化，效果未必理想。
“比如房地产开发商自有资本金比例将提高到35%，但监督和预售制度仍然给这一政策造成了诸多弊端。”
易宪容说：“消费信贷方面，对中低收入民众购买第一套住房应采取优惠利率，而购买第二套以上的住房应采取市场利率的手段。”
而另外，《意见》中关于二手房5年之内转手交易将征收高额营业税，中原地产(北京)总经理李文杰表示，这项政策与发展二手房交易市场相背离，在短期内一定会造成房源紧缩，致使供求关系改变，价格上升。
“这项政策的出台，将最大限度抑制境外投资者的投机行为，而‘竞地价，竞房价’实际上就是压缩开发商的利润空间，很有可能对房地产关联行业产生影响。”一位开发商表示。
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