90平米恰当吗

　　主讲人 殷剑峰

　　近期出台的“国六条”及九部委联合制订的实施细则——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“意见”)基本延续了以往房地产调控政策的基调，即：有保有压、防范风险。同时，在某些方面做出了更加严格的规定，例如，对于二手房转让免征营业税的期限由2年提高到5年，对开发企业项目资本金比例进一步进行了严格限制。此外， “意见”中还补充了以往所没有的内容，例如，地方政府需要拿出土地出让净收益的一部分用于廉租房建设，严格规范集资合作建房、防止部分单位借此行实物福利分配之实。不过，同以往政策相比，这次“意见”最大的不同还是表现在调控的指标极其明确，从而便于执行。因此，在政策基本方向不变的前提下，未来政策实施的力度和效果将会明显增强。

　　就“意见”中的具体指标而言，最引人注目的无疑是“90平米”。一方面，在改善住房供应结构的措施中，“意见”中决定：“‘十一五’时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　另一方面，在抑制投机需求、同时满足中低收入家庭住房需求的措施中，“意见”中规定：“为抑制

房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”

　　从以上规定可以看出，“90平米”构成了住房供求结构调整的分水岭。另外，由于“意见”中隐含地将90平米与普通商品住房等同起来，因此，在涉及到土地供应向中低户型普通住宅倾斜的政策方面，以及

二手房5年后(含5年)交易的税收政策中，今后都可能会参照这个标准。

　　勿庸置疑，设定90平米这个极其具体的指标有助于政策的实施。可以看到，以往的调控政策在调控的方向上与现在并无本质不同。例如，建设部等7部委在2005年4月30日出台的“关于做好稳定住房价格工作的意见”中已经指出，要改善住房供应结构、严格土地管理、防范金融风险。但是，由于没有明确具体指标，各地政府如何实施、是否实施了政策都存在着极其模糊的空间。现在，在以90平米划定了结构调整的界限后，无论是各地政府实施政策，还是上级政府对下级政府的检查，都有了明确的依据。

　　然而，在便利政策执行的同时，一个自然的问题是：“90平米”的标准恰当吗？

　　如果按照全国平均水平来看，这个标准应该是适当的。据《2005年中国统计年鉴》中建设部提供的数据，2004年全国城市人均住宅面积为25平米，与2000年相比年均增长6%左右。根据家庭户均人口3人计算，2004年全国城市家庭户均面积在75平米。90平米的标准略高于此，留有增长余地，非常恰当。但是，在不同的地区和城市，执行这个标准的效果恐怕就不一样了。根据建设部往年的公报计算，我国东部地区为26.76平方米，中部地区为22.9平方米，西部地区为24.26平方米。其中，北京人均住宅面积25.12平方米，上海则达到了32.1平方米，按常住人口计算，上海人均住宅建筑面积为28.4平方米。最高的是浙江地区，达到了34.02平方米。

　　所以，全国统一执行“90平米”这个标准有可能产生的后果是，东部发达地区受到了过于严格的管制，按照要求新建的商品住宅无法做到适销对路；同时，中、西部经济欠发达地区受到的约束较小、甚至可能不会产生显著的影响。

　　事实上，在追求大户型以至于住房供应结构不合理的问题上，中、西部地区的严重程度并不逊色于东部发达地区。根据社科院金融所去年底完成的《中国住房市场和住房金融报告》，在普通商品住宅的建设标准方面，不仅经济发达地区的户均面积过大，而且，经济落后地区也是如此。在部分经济落后地区，户均面积甚至高于经济发达地区。在经济适用房的建设标准方面，许多省份的经济适用房都属于“豪华经济适用房”，例如，内蒙古、陕西、西藏、云南、福建、北京、湖北和河南的经济适用房平均每套面积都在100平米以上。将各区域的经济适用房户均面积与当地经济总产值进行相比较，可以发现，经济越不发达的地区，经济适用房的户均面积越大。

　　总之，“90平米”的规定尽管非常明确，从而便于执行，但是，统一的调控指标很可能不利于各地住房结构的调整。为此，应该依据当地的经济发展水平和家庭住宅的历史情况及现状，对该指标进行修订，东部地区可以适当放宽，而中、西部地区应该适当收窄。只有通过指标的精细化、差别化，才能做到有保有压，才能更加有效地实施住房市场的结构调整。

　　除了指标的精细化、差别化之外，这次的“意见”中遗漏了一个重要的政策——按揭贷款利率的调整。

　　“意见”中虽然已经指出：“支持房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，但是，在具体措施中，除了进一步强调了要防范风险之外，只字未提金融行业如何来支持房地产业的发展和住房市场的结构调整。可以想象，没有金融行业、尤其是银行业的支持，房地产业是不可能成为支柱产业的。而且，就银行本身来说，按揭贷款既是优良资产，也是银行业实现由传统业务向表外业务转型、由公司业务向

零售业务转型的核心手段。因此，应该进一步对银行贷款利率体系做出调整：将包括按揭贷款在内的消费贷款利率与包括房地产开发贷款在内的一般工商企业贷款利率划分开，将针对普通住宅的贷款利率与其他住宅的贷款利率划分开。

　　(主讲人系中国社科院金融所结构研究室主任）