资本为王棋局重整 欧美资本搅局中国地产

　　★文/李琳

　　欧美大鳄京城“扩张”

　　2004年7月，堪称“全球开发商老大”的美国汉斯地产在北京继成功开发了万国公寓以及盛世大厦等用于租赁的公共建筑之后，第一次面向居民住宅投资的高档住宅项目—公园 大道建成开盘。该项目位于朝阳公园正门对面，总建筑面积为25万平方米。汉斯经过几年小心翼翼的探索，如今借着北京房市对外资利好的东风迅速扩张市场。

　　目前，在北京市现有的房地产企业中，外商投资的有近一百个。更重要的是，欧美资本的进入扩张之势一浪盖过一浪—没进入的想方设法地进入，已进入的抓紧扩张势力。

　　另一家美国知名的地产商—美国第一都市集团此时也迅速发力，在北京开发了“第一都市”项目，进军京城高档住宅市场。该项目位于朝阳区，号称“原汁原味”的美式公寓。

　　加拿大LVC国际投资集团则抓紧圈地，买断了密云水库东岸白龙潭景区内4平方公里的土地和密云水库东岸、南岸15平方公里的土地，计划将这块地开发成一个综合性的旅游度假区。除此之外，加拿大LVC国际投资集团还即将在北京开发奥林匹克山水庄园和密云山水庄园。

　　英国人也迈出了在北京房地产市场扩张的第一步—由英国道丰国际集团控股60%的中关村(丰台)总部基地，位于西南四环，计划3至5年建成。

　　除了地产洋鳄的拼命扩张以外，觊觎北京房市“盛宴”已久的众多欧美基金也加入了抢食“奶酪”的行列。美国房地产同业公会房地产基金、韩国房协房地产基金、德意志银行房地产投资基金三个国际基金巨头就是这场“盛宴”的热情追逐者。

　　据中原地产提供的消息，目前，美国房地产同业公会房地产基金已经与北京置地签订合作协议，投资开发一个位于北京北部的住宅项目；德意志银行房地产投资基金目前已经签订协议投资北京的两个住宅项目，一个位于小汤山，另一个位于东四环。

　　又“圈”长三角

　　欧美洋鳄在北京房地产领域的扩张，可谓是波澜壮阔。而市场潜力巨大的长三角地区自然也是洋巨头们关注的重中之重。很多实力雄厚、觊觎良久的欧美资本都想把握时机在这个大市场中占领重要席位。

　　2004年5月28日，美国洛克菲勒集团击败在上海地产界风光多时的海外华人军团，夺得上海外滩源项目的总体开发权，这是欧美地产巨鳄“圈地”长三角辉煌胜利的肇始。

　　而此前几周，于南京举行的“相聚长三角—海外投资发展服务活动周”上，法国房地产开发与住房建设集团、美国大通投资集团公司、加拿大万事达国际集团等国际房产大鳄对到长三角参与房地产开发和城市规划改造都表示出极大的兴趣。加拿大万事达国际集团当场就和南京鼓楼老城环境改造指挥办公室签订了开发龙江小区日月广场的合作意向。而法国第二大房产巨头—法国房地产开发与住房建设集团则承诺在长三角全面考察。

　　其实，法国人早就想到长三角投资商品房。据法国乾纳国际管理发展战略事务所韩国刚总裁介绍，法国房地产开发与住房建设集团对南京的地产开发项目非常感兴趣，目前已经和溧水经济开发区就6万平方米配套服务区、3.3万平方米标准厂房建设和开发建设法国工业园区达成口头合作意向，预计投资额将达到2200万美元。

　　法国投资团首先会去浙江省嘉兴市考察商品房和宾馆开发项目。有知情人士透露，法国投资团在嘉兴的这一项目涉及金额达2亿元。10月份，包括法国现任城市与住宅部长、法国房地产开发与建设公司董事局成员等在内的8人考察团将来南京。届时，关注的重点将是商品房开发、宾馆及城市规划改造的相关项目。而被称为“金陵第一古街”的旅游开发项目—南京高淳老街项目，据称也将在“8人考察团过来的时候定下来”。

　　与长三角房地产建设领域“圈地”相映成趣的是，欧美资本圈占的对象还包括长三角的房地产金融领域。不久前，摩根士丹利发言人透露，由大摩房地产基金注资的上海盛融公司未来资金会主要投向上海的房地产项目。

　　澳大利亚最大投资银行麦格理银行成立的中国子公司麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华也透露说：“麦格理银行投资银行部收购了荷兰国际集团(ING)的部分中国业务，加大了在华的房地产投资。”

　　政策吸引外资进入

　　实际上，欧美资本进入中国地产业已不是什么新鲜事。早在1997年底，第一个来中国吃螃蟹的欧美地产商——美国汉斯地产公司就已踏入中国。但是，像目前欧美资本铺天盖地的大举进入却是前所未有。

　　据预测，未来5年内，中国内地房地产开发投资将达35800亿元人民币，平均年增长率为7%。而住宅项目25%利润率，更是吸引着欧美资本的眼球。根据WTO协议，中国政府到2004年允许外商成立独资房地产企业，同时合资合作房地产企业享受“国民待遇”。这表明，外资开发商除了不能开发一级土地外，他们在项目开发上与本土开发商的待遇已是相同的了。

　　2004年1月，北京市发布的4号令规定：从2004年1月9日起，北京市停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。这对一直觊觎北京房地产市场的欧美开发商来说，不啻是一个绝好的消息，4号令将使他们能够和本地开发商站在同一个起跑线上。而在上海、广州、深圳等大城市，土地市场化更是走在北京前面。

　　2003年6月底，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，使得本土开发商感受到巨大的资金压力。不断规范的市场环境对本土开发商获取土地和资金设定了越来越严格的要求。开放性和竞争程度的骤然增加，无疑为资本充裕的欧美地产商创造了进入中国的绝好商机。欧美资本巨鳄正是抓住这一天时、地利，前赴后继地赶赴中国房市这场“盛宴”。

　　欧美资本搅扰房市棋局

　　欧美资本除对北京、上海两个房地产发展中心地区攻势猛烈外，对以广州为龙头的珠三角地区也表现出强劲的攻入势头。据广州市统计局有关调查显示，广州市上半年房地产开发出现新一轮高温现象，大量外资的抢滩入穗就是新高潮到来的“前奏”。

　　欧美资本对中国房市的大面积进入必然导致本土地产商市场占有率的萎缩。面对大批欧美资本攻城掠地般抢占利润最丰厚的高端写字楼市场和住宅市场，内地房地产开发商自然不甘落后。但是，目前本土地产业还存在着产业集中度低、利润率低、产品同质化等缺憾，缺乏上规模、上档次的地产旗舰企业。因此，本土地产业要想在短时间内迅速扩大市场份额，壮大实力，单靠整合本地资源是远远不够的。

　　事实上，从去年开始，我国加紧了对房地产市场的规范化管理，同时银行对金融放贷慎重了许多。不少中小开发商无法贷到款，资金压力很大，只能通过手中的项目向外寻求合作、收购，否则难以维持，结果便是破产。相反，欧美地产公司在信贷上不成问题，资金充裕，同时它们自身也在寻求合适的并购对象，以便扩张自己的实力。这无疑也为欧美洋鳄们“吞并”中国本土地产创造了良机。在并购与被并购的背后，内地楼市隐藏着剧变，引而待发。

　　值得注意的是，欧美洋鳄不会携带资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的2万家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，与市场经济的要求不相适应，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。从实力上讲，欧美洋鳄屯兵中国地产，短时间内赶超本土企业似乎并不是难事。

　　如今的中国房地产市场，“洗牌”才刚刚开始。欧美资本咄咄逼人的进攻“抢食”，使中国房地产市场快速进入“资本为王”的时代，只要资本雄厚，就能傲视群雄。现在，巨口已经张开，吞并还会远吗？