扩张过速遭同行质疑 顺驰资金链终端何在？

　　★《中国经济周刊》实习记者王超/北京报道

　　从2003年到2004年上半年，地产新贵“顺驰”可谓全国到处“开花”，在超常规扩张的过程中，引来业界对顺驰的关注和议论，其中对顺驰资金链的质疑最为突出。

　　近日，记者打通顺弛北京地区新闻中心的电话，几经周折，电话转给了北京地区一 位杨副总，他表示，顺驰的资金来源是多渠道的，资金链绝对没有问题，主要是靠快速销售、快速回笼资金实现资金链的正常运转。另外，合作伙伴的钱和金融机构的融资也是顺驰资金的一大来源，所以外界对顺驰资金链的担忧是多余的。但他表示不方便回答更多的问题。

　　迅速扩张遭质疑

　　对于一个企业来讲，任何一个动作都有目的，顺驰的迅速扩张实际显示了它的一种发展模式，以超高速发展来达成壮大自己的目的。不过，这确实是一招险棋。

　　顺驰成立于1994年，最初以房地产销售代理起步，后来进入地产开发领域。据统计，顺驰自去年9月至今年3月的半年间，已经进入了北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过了10个，面积超过了5000亩，购地资金近70亿元。而去年顺驰销售额仅有40亿，何况顺驰又公开宣布，他们将在2004年做到100个亿的销售额。如此神话般的扩张遭到了业界的质疑，顺驰靠什么支付昂贵的地费？又如何保持资金链的正常运转？

　　业内的地产专家分析认为，顺驰是想借助上市融资达到超常规发展的目的。虽然顺驰拿地为自己上市创造了良好的条件，但是不容回避的问题也出现在顺驰的面前，这就是资金。

　　对于外界对其资金链的质疑顺驰的答复很干脆：“资金从来不是顺驰的瓶颈。”

　　在顺驰提供的资料中称，迅速回款可以缓解资金压力。顺驰的业务中心是围绕现金流来展开的，包括全公司统一调度资金、缓交买地的钱、提前收取业主购房款、利用合作伙伴的资金等等。这一整套办法，保证了现金流的稳定。更重要的是，它放大了资金的杠杆效应和加速了资金流的运转，使公司可以做起比同等公司更大的业务。

　　但一位业内人士说：“那就是挪东墙补西墙，利用不同项目进程之间的时间差，通过资金在多个项目之间的调配，来保证资金链不至于断裂。用一个形象的比喻，这是在玩现金杂技。”

　　顺驰缺不缺资金

　　一位顺驰员工向《中国经济周刊》透露，顺驰现在频繁开会，预算由半年做一次变为一周调整一次，因为每发生一个变化，不仅影响一个项目、一个公司，还可能影响全局，这就需要及时对预算体系做一个调整。这种现象或许暗示出顺驰资金链紧绷的程度。

　　顺驰集团董事长孙宏斌在做客新浪时说：“我们的资金链是没有任何问题的。”他以“顺驰.领海”为例来说明：“领海项目的土地款总共是9.05亿，按合同规定，开盘前顺驰要付30%，也就是2.7个亿左右，2004年底再付30%，余下的将在2005年付清。截止到6月19日“顺驰.领海”开盘，顺驰投入的资金是总共3亿多。而“顺驰.领海”开盘当日就实现回款1个多亿。这样看来，靠领海项目自身的销售回款就足可以支撑后期开发和土地款的支付了。不仅如此，当 ‘四证一计划’齐备后，项目还可以获得贷款。”

　　但业内人士认为，这个前提是付款条件允许，而且销售顺利。单个项目的成功并不能代表整个公司运作没有问题。目前顺驰的这种运作方式风险极大，如果一个项目出现危机，将可能出现多米诺骨牌效应，而使顺驰受制于舆论、消费者、合作伙伴、银行、政府等等。

　　该人士称，顺驰的资金链问题直接影响了北京顺驰项目的销售。统计资料显示，“林溪”从开始销售至今年7月13日，登记售出面积仅占可售部分的1/3，销售总额约合1.3亿元。如果“顺驰.领海”的销售回款按照顺驰方面的说法以2亿元计算，那么现在回款总额大概是3.3亿元。也就是说，北京顺驰两个项目的销售款才够启动“顺驰.领海”一个项目。

　　扑朔迷离资金链

　　仔细观察顺驰所圈的地，就会发现大部分地圈在了并不太发达的省份，规避了竞争比较激烈的省市。以洛阳为例：洛阳相对不太发达，很多大的房地产开发商不愿向那里投资，而顺驰却反其道而行之，在洛阳圈地开发。由于顺驰比较有开发经验，且较有实力，当地政府十分欢迎。孙宏斌也曾说：“我们所到之处，都赢得了政府最大的理解和支持。”顺驰北京地区杨副总告诉《中国经济周刊》，顺驰和许多地方公司因共同开发当地房地产而成为合作伙伴，估计在全国的开发商中顺驰的合作伙伴是最多的，他们甚至愿借钱给顺驰。这也缓解了顺驰的资金压力。

　　合作伙伴为什么愿意借钱给顺驰呢？北京地区杨副总表示，主要是顺驰项目做的好，是商业秘密，不方便透露。

　　与此同时，另一个不能忽略的事实是顺驰在二手房中介市场上同样“一路领跑”，目前顺驰在天津拥有100家房屋中介直营连锁店以及近200家社区协作店，同业市场占比高达30%。顺驰的连锁经营模式于北京、上海、南京、苏州、成都、广州、石家庄、沈阳等地也是“遍地开花”。这种现象很容易让人联想到，急需资金的房地产开发商会把中介市场的闲散资金聚集起来补充现金流。但这种猜测遭到了孙宏斌的否认，他说现房和二手房目前完全是两个体系，在资金上是完全割离的，二手房的扩张非常快，顺弛不时还对二手房市场进行一些支持。由此看来二手房的红火并没有解决任何资金问题。

　　从对顺弛的合作伙伴和销售回款这两个方面看，顺弛资金来源难以确定。但顺弛的确十分精于用较少的资金在几个项目间运作，并追求迅速回款。可问题是天津是顺弛的老本营，运作起来自然比较成熟和得心应手，而在全国遍地开花时，顺弛面对的将是几十个项目，尽管不是同时操作，但毕竟比在一个地区操作要难得多，风险也大得多。

　　“圈地”意在上市？

　　顺驰圈地形成规模，其实已有业内人士分析到顺驰准备上市的企图，并以此证明顺驰聚地意在上市以缓解资金压力，资金链确实有问题。顺驰集团财务总监汪浩这样应对：“顺驰赴港上市，重要的是要改善现金流、完善财务结构，融资10多亿港元在100亿的销售回款中占不了多大比例。”但业内人士认为，这些资金对于如今的顺驰来说确实可解燃眉之急。

　　现在顺驰正在以积极的姿态为上市成功做准备，毕竟他拥有上市最必要的土地储备，这是他最大的筹码。如果上市成功，那么顺驰就有望实现他要做地产老大的抱负。

　　而一位上海地产界人士对《中国经济周刊》表示，顺驰并不会以上市为主要目标，他们真正的目的是用这笔钱继续购买土地。而购买土地并不仅仅是为了开发，而是指向最终极的目标——房地产金融，而土地恰好是房地产金融赖以生存的最基本条件。这才是顺驰最后的“王牌”。

　　有专家告诫，目前的顺驰需要有足够的既懂地产又懂金融的专业人才，否则在资本运作上要碰到很大问题。现在顺驰是在挑战传统的开发销售规律，风险很大。另外，加快现金流的回款是可以做到的，但是需要更多的渠道融资成为顺驰发展的关键。