资金链考验地产之鳄顺驰的持续发展力

　　本报记者 李小刚

　　土地储备正成为顺驰香港上市的重要筹码，顺驰正是想借助于上市融资达到超常规发展的目的，但是这样的“险招”却隐藏着风险

　　即使是顺驰对外宣称自己的资金回笼速度能够保证正常的运转，但是就现在传来的 各种消息已经看出顺驰正在面临资金压力

　　“在中国没有因为发展太慢而垮掉的企业，只有因发展太快而拖垮的企业。”一位地产大鳄面对媒体的采访时，说出了自己对目前地产企业发展状况的看法。

　　事实上，这位中国地产界内举足轻重的人物发表的看法，指的就是目前备受关注的顺驰集团。从去年开始，当大本营在天津的顺驰开始实施其全国性扩张与发展战略之时，几乎所到之处均让本地的地产“地头蛇”瞠目结舌，一次次近乎天价的拿地更让许多业内人士不知惊出多少冷汗。

　　为上市出“险招”

　　根据目前的统计，顺驰自去年9月至今年3月的半年间，已经进入了北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过了10个，面积超过了5000亩，购地资金近70亿元。

　　顺驰如此肆无忌惮地拿地，起初曾使得许多的发展商摸不着头脑，因此许多发展商认为这是顺驰头脑发热的结果。但是记者采访的几位长期关注顺驰发展的业内专家则表示了更深层次的看法：土地储备正成为顺驰香港上市的重要筹码。

　　此前，一位不愿透露姓名的上海业内人士曾向记者分析，海外的投资者对房地产企业的评估最主要看重两个方面：一是企业手中管理的物业量，二是企业储备的土地量。随后他指出，由于目前中国内地大多数的地产企业都是开发住宅项目，项目完成后都是销售出去，因此手中持有的物业一般很少，那么拥有充足的土地储备就成为中国地产企业上市的重要筹码。

　　“海外投资者评估内地房地产企业上市资本时，主要是看其土地的储备量。”这位业内人士一语道破顺驰大胆拿地的动机。而这个目的也为许多业内的地产专家所认可，现在顺驰正是利用其全国充足的土地储备量为上市作着积极的准备。

　　于是，顺驰的疯狂拿地已经找到了一些理由，至少香港上市成为理由之一，对于顺驰目前需求巨大的现金流来说，这也是一个好的解决手段。而且顺驰在取得高高的土地储备之后，也得到了较好的回报，这至少通过上市所获的影响看出端倪。虽然汇丰银行亚太区投资银行已经失去了作为顺驰上市保荐人的资格，但是从他们起先对媒体发表的言论也可以看出土地储备对顺驰的有利影响：“投资者对房地产企业最关心的问题是土地储备、财务安排和现金流。”

　　至少是在今年2月19日汇丰银行针对顺驰所发表的观点给予了顺驰积极的肯定：顺驰的土地储备（战略）是合适的，财务安排是稳健的，现金回款速度较快。

　　顺驰正是想借助于上市融资达到超常规发展的目的，但是这样的“险招”却隐藏着风险。

　　扩张危机显现

　　虽然顺驰的拿地为自己上市创造了良好的条件，但是不容回避的问题出现在顺驰的面前，这就是资金。在现在的情况下，一些专家向记者表达了对顺驰目前状况的担忧，他们认为仅仅把资金的赌注压在上市上，似乎风险太大。

　　但是顺驰却极力回避资金这个话题，而且内部更是有句名言:“资金从来不是顺驰的瓶颈，因为顺驰就是从没有钱发展过来的。”在记者接触的上海顺驰管理层中，他们较为普遍的提法是，顺驰办事的效率极高，突破现有的传统开发模式，加快了项目开发销售的进程，这样在很大程度上解决了资金回笼的问题。

　　“顺驰依靠强大的营销策划力量，在许多城市获得了成功，但是在上海由于有特殊的背景，因此之前的策略未必能够奏效。”上海一位海外投行的负责人谈到顺驰时表示，上海市场的竞争特别激烈，而且顺驰在其他地方获得的成功，在很大程度上与当地政府的支持不无关系，但在上海这个优势显然不足。

　　业内对地产企业普遍的认识是资金量将起到决定性作用。即使是顺驰对外宣称自己的资金回笼速度能够保证正常的运转，但是就现在传来的各种消息已经看出顺驰正在面临资金压力。

　　先前的报道已有披露，顺驰在北京以9.05亿元拿下了北京大兴的1号地块，在当时就因为如此之高的价格买一块很多人不愿做的北京南城的土地，引起了业内人士的极大疑惑。但是随后出现的情况更让人开始怀疑顺驰的现金支付能力，按照拍卖文件规定，顺驰应在2004年元月底之前交付2.7亿元，但据说截止到2月份，顺驰也只缴纳了约7000万元，还有2亿元的地价款一直拖欠政府，然而此时在大兴1号地上，顺驰却已经开始盖起了售楼处，准备开始销售。

　　同样的情况出现在南京。顺驰以6.53亿元的高价在南京取得了河西地块，虽然按照规定在2月底以前应支付全部地价款，但据南京媒体披露其只付了2.5亿元，而后此事曾被弄得沸沸扬扬。据记者从顺驰内部人士的了解得知，其在上海奉贤所开发的项目———阳光海岸，也与当地政府存在纠纷，因此这个项目公司的名称为上海海岸线置业有限公司，听起来似乎与上海顺驰毫无瓜葛，而实际上则由顺驰完全操作。

　　于是，顺驰为上市融资选择四处拿地。而走这样的华山险路是否值得，成了业内许多人士讨论的焦点话题。一位国际性的测量师行的工作人员曾在私下里对记者表示，顺驰现在拿地的价格是未来几年的土地价格，这样的风险很大。她给记者举了顺驰在苏州拿的地块的例子，“我们现在在苏州市中心区作一个项目的评估，发现顺驰在苏州的地块的价格已经是市中心地价的10倍，而且顺驰的土地在金鸡湖以东，在我们看来这个价格是那块地5年后的价格。”

　　融资渠道过窄

　　当声称自己进入的每个市场都要成为本地老大的时候，顺驰的豪气颇为令人敬佩，但是在目前金融宏观调控的背景下，顺驰的豪气显得有些“生不逢时”。

　　金融政策的逐步出台已经对许多的地产企业产生了重大的影响，尤其是在资金方面，基本上所有的地产企业普遍吃紧。上海一些知名度甚高的地产企业负责人纷纷表示，现在金融调控影响的不仅仅是中小发展商，而是全部地产行业，甚至是大公司。

　　在此背景下，可以想象顺驰的资金压力在原有紧绷的基础上，将更加吃紧，现金流的压力变得更为突出。因此，顺驰在各地的项目开始加紧上市销售，期望能通过超常规的运作来缓解资金方面的压力。

　　事实上，对于如此之大的现金流量，业内人士对顺驰的做法始终表示怀疑，尤其是在央行收紧信贷之后，顺驰的做法着实让圈内的人为其捏了一把汗，大家开始怀疑，面对这样大的资金量，顺驰到底能不能撑得住。

　　也许上市是解决顺驰资金问题的好办法。因此已有业界专家评说，直接上市融资是房地产企业最好的选择，不仅可以从容化解金融风险，而且可以降低企业融资成本、改善企业资本结构等等。因此尽管上市过程长，手续复杂，成本较高，特别是房地产行业，企业盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，因此很难达到上市要求，但一些优秀的房地产商仍然没有放弃上市之路。当前还有不少地产企业在项目开发上依靠银行贷款和销售房款来维系项目的整体运作，上市是企业获取资金、实行资本运作的首选方式之一，也是企业调整内部结构、做大做强的优选途径。

　　但是现在宏观的情况可能对于顺驰上市越来越不利，而且从顺驰把其上市保荐人由汇丰银行转为摩根士丹利的举动来看，上市所遇到的问题不小。

　　上海一家海外投行的负责人指出，地产企业上市应该能够融入更多的基础产业，这样所遇到的困难将会降低，许多产业结合在一起上市才会有更大的把握，而且尤其是在目前宏观调控主要针对房地产企业而来的情况下。

　　一位业内人士更是向记者表示，由于顺驰是做二手房起家的地产企业，因此顺驰二手房市场的资金对于新房市场的支持起到很大的作用，但是在目前银根收紧的情况下，顺驰的新盘开发一旦得不到来自二手房市场的资金支持，将会面临更大的危险。

　　有专家告诫，目前的顺驰需要有足够的既懂地产又懂金融的专业人才，否则在资本运作上要碰到很大问题。现在顺驰是在挑战传统的开发销售规律，但是不能挑战政策，国家一些相关政策的出台可能会对顺驰产生很大的影响。另外，加快现金流的回款是可以做到的，但是更需要多渠道的融资方式正在成为顺驰发展的关键，仅仅上市可能还远远不够。

　　《国际金融报》 (2004年06月28日 第九版)