| 奥运中心商业的解题之难 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年08月08日 16:00 经济观察报 | |||||||||
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本报记者 丁凯 北京报道 “我们试图通过招投标这一市场化手段来获取房地产市场更为精确的需求信息。”北京奥运场馆土地一级开发指挥部的一位工作人员表示，“市场中有很多不确定因素，光凭感觉进行判断，市场会给你教训。”
作为招标方，北京市土地整理储备中心和北京奥运场馆土地一级开发指挥部于2004年4月28日正式展开北京奥林匹克公园中心区商业地块策划招标。6月上旬传来消息，中原(中国)物业顾问有限公司、思源联合体(由深圳思源企业管理顾问有限公司与北京思源宏业房地产经纪有限公司组成)两家胜出。 无论官方、学者还是业界，对于该地块的预期都是未来北京城市功能中心之一，在北京乃至全国，区域规划失误的前车之鉴历历在目，该地块巨大的发展潜力使政府的担子重若千钧。双重压力，使得招标方在此次招标中着眼于市场需求，也推动区域总体策划和规划在市场化道路上再进一步。 市场的教训 一次失败的规划可能造成什么？北京大都会街的名字在房地产业界甚至成为萧条的代名词，设计规划由政府亲身躬行，最终无法实现政府憧憬中的车水马龙，在开始营业一年多的时间内，只能用冷寂形容其处境。同样由政府亲操规划的济南泉城路也没有达到政府想象中“金街”的档次，开业半年仍有铺位空置、特卖场和地摊大行其道。 于是，招标开始了，将专业的事交给专业的人来做，是区域总体策划和规划市场化的第一步。中关村西区修建性详细规划的中标者是清华大学城市规划设计研究院，在规划设计方面，他们是专业的学院派，而建立平衡的市场供需关系，却需要对市场有精准的了解，中关村西区的写字楼租售指数已经持续一年半下降，空置率却在攀升。业界评论人士不留情面地指出：“即使按最乐观的估计，中关村商务配套建设至少也要10年才能满足市场需求。”近日仍有媒体认为：该区域对高档酒店的需求日益加大，但大企业进驻率却不高，表明真正的供求市场尚未形成。 供需脱节是症结所在，而此次奥林匹克公园中心区商业地块的策划招标直接针对需求，对症下药是市场化的第二步。 2004年5月底，经过国际招标，金融街新规划出炉。这次招标的主旨是调整原规划，着力打破原有规划带来的发展瓶颈。 金融街整体缺乏餐饮、娱乐和休闲配套已是众所周知，而这一规划失误尤以在较早建成的南区为最。由于缺乏国际化氛围，外资金融机构鲜有问津者，2003年底，区内中资金融机构占92%以上。数年来，尽管政府关爱有加，金融街的国际化竞争力仍然萎靡不振。 美国SOM公司在此轮招标中折桂，其方案综合了办公、会议、住宿、休闲、娱乐、餐饮、购物、运动、演艺等多种功能，在设计上突出了国际化和生态人性化，其胜出为这次招标蒙上了浓重的“辨症施治”的色彩。 对于奥林匹克公园中心区商业地块的招标，招标方显然深思熟虑：“这个项目如果交给规划设计院来完成，的确有些勉为其难，因为项目的主要内容不仅仅是规划设计层面，更包含房地产市场层面。我们需要投标人从北京甚至全国整个房地产市场的背景出发，从市场需求角度探讨本区域未来的发展。” 前车之鉴成了催生招标的第一股力量。北京奥运场馆土地一级开发指挥部的工作人员表示：“现在不能想着皇帝的女儿不愁嫁，我们对于市场的感觉没有大家那么好，这一区域的规划还不细致，在向投资者推介的过程中会有很多不确定因素，所以需要通过市场化方式来化解这些因素，让将来的投资者对地块的功能定位和发展前景有清晰的认识。” “孵化”中心区 北京奥林匹克公园中心区东临北辰东路、西临北辰西路、南临北四环路、北临奥林匹克森林公园，面积约3平方公里，招标涉及地上建筑面积达137万平米，规划用地性质为商业或文化兼容商业。 从国外情况来看，商业与奥运似乎总是合不来。一位参与评标的业界老总指出，历届奥运会过后，场馆周边的商业设施就走向萧条，该区域内有大面积的商业设施，如何通过一个明确的主题来吸引人流，是一个关键问题。“悉尼奥运会由于选址远离市中心，奥运过后场馆周围十分冷清，为了避免这种情况，考虑到这个区域未来的可持续发展，我们从最初选址的时候就选择了距离城市中心较近的位置。” 此外，这一地块已经被人们设想为未来北京的城市功能中心。北京奥运场馆土地一级开发指挥部的工作人员表示：“总体规划中已经确定该地区为新的城市功能中心，至于成为哪个级别的中心，只能看将来这个区域的影响力。这与区域未来的运营状况直接相关。培育功能中心使其符合市场需求，符合城市整体布局的要求本来就是我们招标的题中之义。” 北京大学不动产鉴定研究中心主任冯长春教授也认为，这一地块将来“至少会成为北京北部一个带有突出文化色彩的商业副中心”。参与项目策划的北京中原房地产经纪有限公司市场研究部徐超和周薇表示，其工作的方向也是打造这一新的城市中心，只是具体的主题和基调还没有确定。 区域的特殊性是催生此次招标的另一力量。没有国际成功经验可供借鉴，在奥运过后仍然使区域繁荣并成为城市功能中心，这对于两家中标者是一项高难度任务。“中原和思源目前正在各自完善方案，最终视其工作成果有可能采用某一家公司的方案，也可能综合考虑两个方案的优势。”该工作人员介绍。 招标方5月9日组织的实地踏勘中，聚集了大量内外资顾问行和房地产经纪公司，甚至有从事地形图测绘的后续服务公司。据北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监徐成峰透露，当时有21家境内外房地产顾问咨询公司对该项目表示出兴趣。 5月21日下午两点是投标的最后时限，据北京奥运场馆土地一级开发指挥部工作人员透露，当天招标方共收到了9份标书，其中一份因迟到而作废。在最后剩下的8份标书中，有3家具有境外背景，分别是港资背景的中原(中国)物业顾问有限公司、卓德测计师行有限公司与刘荣广伍振民建筑师事务所香港有限公司组成的联合体、中外合资的中信仲量联行，其余几家均为内资公司。 由于多种原因，不少境外公司虽然参加了实地踏勘，但没有参加投标。7月28日刚刚参加了策划工作第一阶段评审会议的仲量联行战略研究部负责人张艺艺透露，由于仲量联行同时承接了奥林匹克公园附近的国际会议中心和城建的奥运村项目的策划工作，因此不能向第三方透露对于该区域的看法，最终无法提出方案。据张艺艺了解，有几家境外公司都因为正在运作其他项目而无法参加投标。 奥运场馆土地一级开发指挥部工作人员表示，项目策划的市场化运作的好处在于“少花钱、多办事”，在区域策划及规划中引入招投标等市场化操作方式应该是由国家大的经济环境决定的。 当年CBD规划方案向国内外公开征集，但在规划实施的过程中控制不力，以致2003年底缩减了200多万平米规划建筑面积。掌控CBD一级土地开发的中远地产的信托计划也被200份的限制扼住咽喉。市场化脚步不断向前迈进，却终究止于策划和规划的落实阶段，在决定某些区域特别是位置显赫、为政府和市场瞩目的区域的命运时，这一市场化体系中，总体策划和规划的招标还仅仅是一个组成部分。 |
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