华侨城有意香港IPO 旅游地产支撑销售卖点

　　本报记者 程林 深圳报道

　　据知情券商介绍，华侨城(资讯 行情 论坛)集团将在香港主板上市，计划筹集80亿港币，目前主承销商已定为中银国际。

　　十九年前?华侨城城区还是一片荒涂之地；十九年后?这里先后建成了包括锦绣中华 、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园在内的20多个旅游文化企业，创造出国内旅游景观的经典；而华侨城集团，也从一个小小的建设指挥部发展成一个坐拥200亿资产、两家上市公司(华侨城和深康佳(资讯 行情 论坛))的大型中央企业。

　　现在，这家企业试图把它的运作模式复制到全国，在北京、在上海，一个个耗资均在数十亿元以上的项目正在紧张开发，为了解决庞大基础建设带来的资金链问题选择了香港主板上市，这一次，它能成功吗？

　　圈定中银国际

　　华侨城集团整体上市，最早的说法是来自于其首席执行官任克雷在今年2月集团2004年工作会议上的讲话。任在会议上指出，要加快集团的体制改革，一是通过谨慎地引进一些有明显优势、体制相对优越的国有、民营及国内外金融资本的战略合作伙伴，对华侨城集团进行股份制改造，组建成立国有控股的股份制企业；二是争取集团整体或主要优质资产在境内外上市。

　　而后，华侨城和深康佳分别公告透露，华侨城集团将组建成立国有控股的股份制企业，实现产权多元化，完善法人治理结构。华侨城集团已计划成立股份制改革工作小组。

　　在近日，一位长期关注华侨城的投行人士对记者透露，华侨城集团海外上市的主承销商已定为中银国际，在此之前，曾有消息说国际投行美林、摩根斯坦利等都试图竞逐该项目。

　　中银国际投行部一工作人员并未否认这一消息，不过该人士强调以上属于商业机密，涉及到企业商业机密，不能对外披露；而华侨城集团总裁办一姚姓工作人员对记者称，有关集团海外上市及投行选择问题，公司认为还不到需要披露的时候。

　　透露消息的投行人士说，中银国际一直以来与华侨城的关系都较为不错，例如中银国际现任董事、执行副总裁兼首席经济学家曹远征，就担任着华侨城集团旗下核心上市公司华侨城控股的独立董事一职；曹此前曾任国务院经济体制改革委员会国外经济体制司处长、经济体制改革研究院常务副院长，后加盟中银国际。

　　根据香港市场数据，截至2003年6月底，中银国际以保荐人或主承销商身份主持了54家企业在国际资本市场上市，共参与了155家上市企业的承销工作，集资总额超过3800亿港元，2002年取得了在香港IPO市场排名第一的成绩。

　　国资委、企业双重意愿

　　银河证券一位投行经理对记者透露，实际上早在去年，华侨城集团就有过上市的考虑，当时设计了两种方案，一是将收益最为优良的华侨城地产分拆上市，第二才是集团公司整体或将优良资产重组上市。在当时，有多家国内券商包括中信证券(资讯 行情 论坛)、南方证券等都向华侨城集团递交了有关的方案设计，试图承揽其项目。

　　该投行人士说，在权衡各方案利弊之后，华侨城集团最后放弃了将地产分拆的想法，原因在于，华侨城地产实际是现在上市公司华侨城控股(000069)中最好的一块资产，分析其财务报表就可发现其贡献的利润占了华侨城的大头，如果将其分拆，势必会摊薄股权收益，对已上市的华侨城控股不利；其二，中国证监会现在原则上禁止同一家上市公司内再进行分拆，因其会带来更多的关联交易、同业竞争问题，无论是对监管难度、还是投资者保护都是不利的。

　　此后，华侨城集团形成了去海外上市的共识，这种想法也得到了其控制人国资委的推动。

　　今年5月，国资委两位副主任李毅中、王勇先后到华侨城进行调研，据悉，李毅中在与华侨城领导会面时明确提出要引进境外投资者，直接上市。

　　李毅中在会见时提出，从损益表上看，华侨城的资本结构比较好，现金流好，体现出良好的成长性，但还要进一步降低负债率，这就要走股份制的道路，通过资本运作，通过上市吸引战略投资者等，使资本结构合理稳健。在有了三九集团的前车之鉴后，李毅中特别提示华侨城要注意资金问题：“项目投资要有充足的资本金，绝对不能走高负债建设、高负债经营道路。包括上工业项目、旅游项目和房地产项目，因为一旦出现金融危机，或者企业出现信誉危机，企业就会存在很大风险。”

　　筹资规模80亿港币

　　据知情券商介绍，华侨城集团香港主板上市，计划筹集的资金规模在80亿港币，“当然，能不能得到国际投资者的认可，募集到足够满意的数量，现在还难以确认。”

　　作为华侨城A和深康佳A的控股股东，华侨城集团分别直接持有两公司68.6%和29.062%的股权，这也是华侨城集团资产的主要部分。根据有关介绍，华侨城集团到目前为止已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模。

　　而最新一期集团财务数据显示，华侨城集团2003年实现销售收入162亿元，同比增长44%，创历史最好水平；实现利润总额和净利润同比增长15%和13%。经过近几年的整合，集团核心业务结构日趋合理，资产质量显著提高，去年集团总资产、净资产同比增长21%和9%。

　　知情券商介绍说，除已上市部分外，华侨城集团计划未来包入香港上市部分的主要优质资产有香港华侨城有限公司，华侨城地产、深圳湾大酒店、深圳华侨城海景酒店、新开业的五星级威尼斯酒店等资产，这些资产的收益水平均相当不错，以香港华侨城为例，其2003年度净资产约5.3亿港元，净利润约6493万港元。

　　而一些相对较差的资产部分将被剥离，这其中包括了华侨城对南方证券、蔚深证券、华安保险等金融证券机构的一些投资，仅就上市而言，这部分权益并不能带来正的收益。

　　华侨城模式能否复制

　　实际上，尽管旗下上市公司华侨城控股一再宣传自己是“旅游主业”的公司，但只要对其财务报表稍加分析，便可发现其盈利的奥妙所在。

　　2003年，华侨城控股净利润总额为22969万元，但来自深圳华侨城房地产有限公司的投资收益为14339万元，来自“波托菲诺”房地产合作项目的投资收益为10765万元，也就是说，如果扣除在房地产业的利润，华侨城控股所宣传的其他所有业务包括旅游业实际是亏损的。

　　单纯的旅游产业，建造庞大的主题公园，实际上是“高投资、高风险、低收入、慢回报”的，就算建成之后，其每日为维持运营的人工、设备维护费用也所需不菲，还要考虑天灾人祸对旅游业的不利影响，很难盈利；但借此机会取得成本低廉的房地产土地，并以绿化城市、美化环境等优势说服政府给予其他优惠条件，再以环境良好的主题公园、人文环境为依托，建设成本低、环境却非常优美的住宅甚至别墅群以高价出售，就是“旅游地产”的盈利之道。

　　有数据显示，华侨城地产2002年地产项目净利润5.5亿元，而房地产只销售了17万平方米，也就是说，华侨城地产每平方米房产净利润达4000多元，远超房地产同行。

　　现在，华侨城要把这种“旅游地产”的模式推向华侨城之外。在北京，华侨城投资20亿开发“北京世纪华侨城”项目，一个占地1平方公里的大型旅游主题社区成为北京首个将旅游与地产合为一体的社区；在上海，华侨城投资30亿建设上海浦江意大利城项目，该项目占地2.6平方公里，以建造浪漫意大利小镇为卖点；在深圳东部盐田，华侨城计划投资30亿，在三洲田建设“东部华侨城”项目，该项目包括了世界茶艺博览园、公众高尔夫体育公园、综合生态旅游区等。

　　以上三个项目，投资总额高达80亿元，而通过海外上市，募集到足够资金，以弥补其未来即将面临的资金缺口，是华侨城集团的现实选择，但现在的问题是，一旦离开深圳，华侨城模式能否成功？观察人士指出，在旅游资源匮乏的深圳，建设人文景观固然可以吸引足够的人气，但在历史悠久、资源丰富的北京、上海等地，是否能够吸引同样多的眼球值得怀疑。

　　而在三洲田项目上，由于与中央调控高尔夫建设的精神相左，受到很大非议，有消息称，此项目可能要重新规划，这对华侨城来说，可能将使其计划中的高尔夫别墅销售计划遭遇变数。