| 上海6000公顷囤积土地8·31悬念 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年08月08日 15:59 经济观察报 | |||||||||
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本报记者 彭朋 上海报道 处在中国房地产市场风口浪尖的上海，受土地调控政策的影响，暗流涌动。 “我们当初规划的4.26平方公里，目前只批下了很小的一部分。无奈，只好先开始服装机械城和服装城两个项目。”上海枫泾工业园区行政部经理王军在接受当地媒体的采访
工业园区只是其一，经营性土地批租项目的清查幅度更大。于8月1日起已正式实施的两大新办法——《上海市土地储备办法》和《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》(以下简称“两大办法”)，被业内人士普遍视为，这是上海市政府加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号。上海市政府开始明确表示，要从源头土地的一级市场加以调控，完善土地储备制度。 加之受国土资源部和监察部组织的彻查协议土地出让历史遗留问题这一政策的影响，地产界俗称的“8·３1”大限即将来临，清查上海土地市场的动作开始提速。 8·３1大限 2002年5月9日，国土资源部签发11号文件，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“土地革命”的开始。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。 此前，包括北京、南京、杭州等在内的大中型城市都开始了自己的清查工作。而处在地产业焦点中的上海，却异常平静。 但据接近消息源的权威人士向本报记者最新透露，目前上海已经组织了清理小组，对囤积土地较多的区域进行盘查清理。据这位人士介绍，浦东新区将是这次清查的重点，“仅浦东新区就有大概近百个项目受到清查，需要在8月31日大限之前解决完这些土地的历史遗留问题；包括农转非、集体用地转城市用地等土地属性的更改，未超过800亩上限的土地项目完成审批，投资规模在3千万以上的项目加快市发改委的审批等。”同期，戴德梁行的统计研究报告显示，自5月1日起，上海已停止所有土地的出让，包括停批农用土地转做非农建设用地。 记者获取的资料显示，上海至少有近6000公顷土地在开发商手中被囤积没有开发。这样的数量相当于未来两三年内上海政府会推向市场的土地总量。目前囤积在市场中的大量土地，导致上海市土地二级市场私下交易频繁。如今，包括万科、复地、世茂等在内的众多大型地产企业，都在和不下数十家手中握有土地的中小型地产企业或机构，洽谈关于土地转让或者项目并购。几周前接受记者专访的万科总经理郁亮还表示，“土地转让或项目并购如今已经成为地产企业获取土地的另一种渠道，而这在几年前是不存在的。”世茂集团执行董事许世坛和上海复地总经理范伟接受记者专访时同样承认，他们目前正和数家企业接触，洽谈项目并购，通过并购项目公司而取得其所属的土地。 6000公顷囤积土地 根据国土资源部的调查，到去年为止，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中的未开发土地达70万亩，囤积土地现象十分严重。 上海也不例外。在今年两会期间召开的专题审议会上，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天明确表示，上海目前开发商手中尚未开发的土地，总量不少于6000公顷，其中绝大部分都是住宅用地。来自房地局的统计数据显示，自1993年以来，上海各区县共批出去土地约25万亩(约16666公顷)，10多年以后，其中只有45%的土地开发利用，剩余55%(约9000公顷)的土地没有开发。这些闲置土地可建设商品房2亿平方米，相当于目前上海开发规模10年的开发量。其中，有6000公顷囤积在开发商手中，至少还有3000公顷囤积于其他投资者、单位或个人手中。 上海市社会科学院房地产研究中心专家顾建发曾算过这样一笔账，“就按1.5的容积率，6000公顷土地就是9000万平方米建筑面积，按照目前上海年供应量近3000万平方米计算，这些地至少可以供应3年。” 虽然国土资源部早在1999年4月28日就颁发了《闲置土地处置办法》，《办法》规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。但绝大多数城市都难以实施这一规定，“包括从最初的合同问题到土地补偿价的折算、银行抵押等在内的一系列问题，让这一规定难以落到实处。”光大证券地产分析师赵强，指出造成这一规定“纸上谈兵”的关键所在。 来自戴德梁行的调查研究数据表明，今年1-4月，上海市共有78幅520.9万平方米土地完成交易，可建面积达676.1万平方米。但是，自5月1日起，上海已几乎停止所有土地的出让。戴德梁行引用的说法指出，很难确定，年内何时还会再有土地出让。一级土地市场资源稀缺的结果在一定程度上促成地价大幅上涨，房价也水涨船高。据国家发改委、国家统计局发布的调查报告，今年一季度上海房价上涨幅度位居全国首位，同比上涨28.3%，土地交易价格涨幅居全国第二，同比上涨22.6%。 两大新政 “出台储备办法的目的就是要增强政府对土地市场的调控力度。储备土地的主体应是政府，开发商无权储备土地。”早在6月23日，上海市政府为两大办法出台召开的新闻发布会上，发言人焦阳就曾明确表示过。“政府明确土地储备是政府行为而非开发商说了算，是希望能够通过土地的征购、收回、储备和有计划投入市场，保证充分利用土地资源。” “新办法的主要作用就是盘活存量、盘活开发商手中的囤积土地。”分析人士普遍认为。 据焦阳介绍，在新出台的《上海市土地储备办法》中，明确规定有6类土地纳入储备范围：滩涂围垦成陆并经验收合格的土地、计划转为经营性建设用地的原国有农用地、计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施长期规划需要储备的其他国有土地。 焦阳表示，按照新的《办法》，对于存量土地的问题，重在“优化结构、控制总量、盘活存量”。“上海基本的态度是将进一步加强土地供应的调控力度，优先保证国家重点项目、市重大工程以及配套项目的用地、保证中低价商品房用地的合理供应量，控制房地产项目用地。第二，对历年批准的用地土地进行全面清理，进一步摸清存量土地的底数分布和未开发的原因，采取督促开工、调整用地和收回闲置土地等措施进行处理和盘活。对囤积土地较多的区，上海要核减该区当年经营性用地计划；对存量土地集中较多的开发企业，限制其参与土地招标，促使其尽快将存量土地开发、入市。” 新的储备办法还明确指出，上海的土地储备，是指市、区县政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。通俗的讲，也就是推进完成由“生地出让”向“熟地出让”的转变，增加土地成本的透明度。 但房地产业内的相关专家指出，尽管政府决心很大，这些办法真正实施起来难度相当大。“新的储备办法试图解决以往区县镇乱批土地、各自为政的局面，土地储备审批归口上海市土地发展中心即2002年成立的上海地产集团，便于政府调控管理。这些办法从长期而言是有效的，但在短期，要真正执行这些办法很有难度。“自上海市土地发展中心成立以来，各区、县纷纷设立土地发展中心。这些土地分属不同利益主体，不开发的原因也多种多样，或许是政策调整后的历史遗留问题，也或者是规划变更后无法再行开发的“死地”，要征购、收回这些土地绝非易事。 分析人士认为，在源头土地出让收紧的情况下，大量在开发商手中囤积的土地，既是新办法中调控征购或回收的重点，又是影响此次新办法调控的最不稳定因素。这将加大上海市政府从源头调控土地一级市场的难度。 |
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